我国房价过高的原因追溯及应对策略

　　目前国民的收入水平与房价存在着非常大的差距，过高的房价严重影响到了国民生活水平。居民将收入投入到住房问题上，对于其他方面的消费就很少，这种不平衡的消费结构阻碍了经济的正常发展。下面文章作者通过阅读大量房价问题资料，关注最新房价新闻，从政府的行为以及政策走向、炒房热盛行和银行对房地产信贷力度这几个方面分析了现阶段我国房价过高问题形成的原因，基于自身所学知识和对相关资料的分析和研究，归纳整理应对房价过高问题的对策和建议，希望对我国房价改革起到借鉴作用，从而扩大国内消费需求，促进我国国民经济的健康发展。

　　关键词：房地产市场,居民收入,房价过高

　　1 引言

　　近些年来，我国房地产市场发展非常快，诸多城市商品房面积大量增长，其单位价格也不断增长，特别是生活水平非常高的一、二线城市。2015年，北京市部分商品房签约均价最高达到了96115元每平米，上海市部分商品房签约均价最高达到了91055元每平米。而与香港临近的深圳，其房价增长幅度也是惊人，去年的平均增长幅度超过了40%,新建住宅的平均售价为42591元每平米。这些数字无不表现着当前我国商品房的平均销售价格已经远远超过了居民的收入水平，使得越来越多的居民难以拥有属于自己的产权商品房。

　　同时，国内房价过高带来的问题是房地产的泡沫经济，大部分城市的房地产建筑增长过快，价格水平也增长过快，居民却由于经济能力不足而很少去购买商品房，使得大量的新建的商品房被空置，这一现象主要是在三、四线城市比较多。而这些现状对于现阶段我国把房地产市场视为我国国民经济增长的关键推动力来说，无疑是一大阻碍力量。如何解决这房价过高带来的诸多问题，在解决居民住房问题的同时保证房地产市场的正常运行，对于促进我国我国国民经济的健康和长远发展有着非常重要的现实意义。

　　当前，我国国内很多学者都针对房地产市场发展现状，对房价问题做了一定的研究，同时得出了非常丰富的研究成果，这说明房价问题一直是我国学者非常重视的一个关注点。此外，关于房价这一热点，政府也下达了诸多的政策文件旨在对房地产市场进行改革，在最近的十八大中也提出了关于房价问题的提议，在最新的“十三五”规划中的全面建设小康社会的目标中也对于住房问题做了规定，这些都表现着政府也密切关注着房价问题，积极寻找解决居民住房问题的对策。

　　2 导致我国高房价的主要原因分析

　　2.1 政府行为

　　从政府行为这一角度来说，现阶段政府的三大行为导致了我国房价过高问题的形成。首先，政府对于房地产行业的征税行为在很大程度上导致了我国房价过高的现状。当前，国家对于房地产行业也实行了营改增试点，但房地产企业完成一笔商品房的交易仍然需要涉及到增值税、企业所得税、印花税，而个人在购买商品房时也需要缴纳契税、维修基金以及物业管理费。此外，在办理产权证时，无论是房地产企业还是个人承担，其所需负担的费用综合起来也非常多。在营改增前，房地产行业营业税率只需计征5%，但是营改增后对其统一计征11%，这一税率的大幅度变化表现了房地产企业所需缴纳的税额越来越多。虽然在营改增政策中，规定对于个人的住房不满两年时间再转让给他人的所征收的增值税率为5%，购房时间为两年以上的则免收增值税，这些规定都是针对个人转让房屋的规定，对于所有的房地产企业来说无实际作用。

　　其次则是国家对于房地产行业发展和市场的规范管理不到位，相关的法律不够完善，让一些人钻了空子来谋取暴利，加快了房价的上涨速度。虽然当前我国部分城市都实行了“限购”政策，但是还是存在一些人利用自身与房地产交易相关部门以及房地产开发商的关系，通过各种方法和渠道来购取多套房屋以实现炒房的活动，进而来满足自身的经济利益。而国家当前对于这种行为的规范和管理，以及对实行房屋倒买倒卖、赚取差价的活动并没有明确的法律规定，导致了房地产市场投机行为肆行，房价过高问题也越来越突出。

　　2.2 政府的政策走向

　　我国政府的政策走向也在一定程度上导致了房地产过高的问题。首先，我国当前的住房制度还不够合理，其过分关注市场化的发展而忽视了居民的实际收入和消费水平。大多数的中低层收入居民很难负担得起高房价，其住房条件和现状还是难以得到改善。因此，我国当前的这种只能满足高收入阶层需求的住房制度亟需得到改革和完善。其次，我国的土地供给制度也需要进行调整。通过对土地的垄断供给，地方政府将土地相关方面的收入作为了财政收入的主要来源。而为了响应中央政府对于促进国民经济增长和国内经济增长总值相关方面的政策，许多地方政府都开始通过加大对土地使用费、土地买卖相关税费的征收来提高自己的财政收入，导致土地价格不断上涨，进而影响到房地产商的利益。房地产企业为了不减少自身的经济利益而提高了房价，使得房价也不断上涨。

　　再者就是政府的宏观和微观的调控手段不够明确，调节的力度不到位，很难使房价保持在一个合理的水平。虽然政府为了稳定房价，解决居民的住房问题，针对房地产行业也制定了一系列的调控措施，但由于房地产行业一直是我国国民经济的一大支柱产业，政府所制定的调控措施的执行力度以及调控力度还是不到位，所取得的调控结果也不尽人意，房价过高以及增长过快的现状和趋势还是难以得到缓解。此外，政府所制定的住房保障制度也存在一定的不足，这也使得房价很难稳定。当前我国政府对于居民的住房保障制度的实行存在着诸多困难，一方面是由于住房保障所牵扯的是居民的住房问题，这对于当地的房地产行业来说是一大打击，对房地产企业的利益存在一定的影响，进而影响了当地政府的财政收入，因此当地政府对于住房保障制度的实际执行的动力比较缺乏。另一方面，由于住房保障制度自身所涉及的程序较为复杂，同时还需要多个部分的协调合作，对对于该制度的实施来说也是一大难题。

　　2.3 投机炒作盛行

　　炒房也是一种投资行为，是伴随着我国房地产经济发展和繁荣而兴起的一项投机活动。改革开放初期，我国的房地产行业开始兴起，诸多开发商瞄准房地产市场进行大量的投资，使得我国房地产一度呈现出繁荣的状态。随着房地产行业的发展，人们发现除了在金融市场上可以进行投机行为，还可以在房地产行业进行投机炒作。一些人眼看楼市不断攀升的走势，开始大量购入房源，然后等房价不断增长到一定的水平后就转手，从中赚取差价，谋取丰厚的利润，这就是所谓的炒房行为。这种较为特殊的投资行为也是我国社会主义市场经济发展到一定阶段的产物，因此难以直接用任何好与不好的界定词来评价这种行为。

　　近些年，由于政府对于房地产相关政策的影响，以及其他相关方面的影响，很多人开始囤积房源，大量购置商品房，炒房行为盛行。即使当前地方政府对当地的房地产市场实行了限购等相关政策，但是还是难以缓解这一趋势，尤其是一、二线城市极为突出。根据供需市场原则，买方需求旺盛，买方供给相应的存在不足，使得房地产价格开始不断上涨，导致我国房价过高的问题。而出现这种炒房热的原因存在于多个方面，其主要原因还是起源于房地产投机的暴利性，大量投资者看到的是房地产发展的好的势头，由于金融市场的安全性不能得到有效地保障且投资渠道较窄，于是将所持有的闲置资金投入到了风险性较小的房地产市场。

　　2.4 银行信贷力度方面的原因

　　银行的信贷力度方面也是我国房价过高的一大原因。前面所说到的房地产投机炒作行为以及房地产的开发等都需要大量的资金，而这些资金的主要来源就是银行或者其他金融机构。当前，房地产行业一直保持着增长的发展趋势，且收益巨大，面对如此丰厚的利润，银行和其他金融机构对于房地产开发和买卖交易等行为都保持着支持的态度，由此便加大了对房地产投资的信贷支持力度。此外，当前我国继续实施较为宽松的货币政策，加上房地产行业也是我国国民经济增长的关键支柱产业，银行对于房地产的信贷支持力度也会进一步加大，这样使得房地产的开发以及房地产的交易买卖行为越来越多，特别是促进了炒房行为的增长。因此，银行信贷力度的增大一方面促进了房地产的开发，增加了商品房的总面积，使得房源大量增多，为炒房者提供了大量房源，另一方面就是给房地产投资者提供了资金来源，使得他们有充足的资金进行房地产的投机炒作，最后导致了我国房价的过高问题，使得居民住房问题非常棘手。

　　3 解决我国高房价问题的对策

　　3.1 严厉打击炒房现象

　　针对当前炒房热的现象，政府应当严厉打击打压投机炒作行为。首先，政府对于空置房屋可以适当地征收一定的税费。许多房地产投机者购置了大量房屋，囤积了许多房源，使得空置的房屋比较多，严重浪费了住房资源，但如果对空置房屋进行适当地征税，则会使得炒房者的投机成本增加，鉴于国家对炒房行为的限制，炒房者也会在一定程度上减少对房地产的投资行为。其次，政府也可制定一些政策来对银行和其他金融机构关于房地产信贷力度进行限定。由于炒房者和房地产开发商的主要资金来源都是银行和金融机构的贷款，如果对这些金融机构的信贷力度进行适当地限定，就能对房地产市场过热的现状起到一定的缓解作用。换句话来说，政府可以从资金来源以及购房成本等其他相关方面进行适当的限制，从而在一定程度上缓解我国房价过高的现状。

　　再者，政府还可以针对这种较为特殊的投资行为，合理引导炒房客的投资方向。当前，许多投资者看到炒房的暴利，开始大量囤积房源，使得房源紧张后便开始趁机涨价。大量资金从金融市场流入到房地产市场，不仅对金融行业的发展产生了一定的影响，还使得房地产行业的发展出现畸形的状态。政府通过合理地引导投资方向，对金融市场进行改革，保障金融投资的安全性和风险性，实现各行业的平衡和稳定发展。此外，还可以鼓励投资者将闲置资金投入实业中去，实行多样化的投资手段，减少投资者对房地产行业的投入，减轻炒房热现象，缓解我国房价过高的问题。

　　3.2 对刚需群体提供经济支持

　　由于房地产市场上购房的主要人员是中高收入阶层群体，而大部分的低收入阶层的住房问题尚未解决，如何在保证房地产市场正常发展的同时保障居民的住房问题和生活水平的提高，政府可以从经济上给予这些刚需群体购房的支持，这主要可以从多个方面来着手。首先，政府应当从降低借贷利率和首付款这两个方面来提高刚需群体的购买能力。一方面，国家可以出台一系列政策适当地降低首次购房群体的购房的借贷利率;另一方面，国家也可以适当地减少首次购房的群体的首付款。这对于低收入群体和刚刚工作的人们来说无疑是有着非常大的好处，通过对首付款和购房借贷利率的调整，使得大多数人的收入能够在保障自身的住房需求的同时，满足提高自身的生活水平的需求。

　　其次，政府对首次购房的刚需群体给予适当地经济补贴。许多刚需群体在考虑购房问题时，仍然会顾虑到自身的还贷能力和收入能力，其中有部分人考虑到自身虽然满足了首付款但在后续的还贷过程中仍然需要承担很大的还贷压力。如何解决这个还贷压力的问题，不仅需要政府降低借贷率，还需要政府对这些首次购房者给予适当地经济补贴，让他们住好生活好。再者，实行差别的物业税管理，减少刚需群体的后期支出。对拥有多套房源的高收入者实行较高的物业税，而对低收入群体实行较低的物业税，这样既能在一定程度上抑制炒房热，也能保障房源，解决刚需群体的住房问题和缓解我国房价过高的问题。所以说，国家对刚需群体的经济支持能够刺激了低收入群体的购房需求，在一定程度上缓解我国高房价的问题，促进我国全面小康社会目标的实现。

　　3.3 加大住房公积金的覆盖率

　　当前我国许多学校、国企、事业单位对于在职职工都给予了住房优惠，而其他企业对员工和员工自身都缴纳了一定的住房公积金，这些都对居民的住房保障起到了一定的作用。然而，由于住房公积金缴纳数额较多，许多企业为减少劳务支出和企业经营成本，并不提供给员工缴纳住房公积金的福利，加上当前大多数人对于住房公积金重要性和作用的不了解，这种现象大量存在。此外，我国由于我国各个城市的经济发展水平的不同，其社会保障执行的力度也不同，许多省会城市的住房公积金的覆盖率明显多于其他城市，如武汉和长沙的住房公积金覆盖率都达到了百分之八十，而湖北天门和湖南岳阳明显不到省会城市的一半。虽然这些地级市和县级市都在近几年加大了住房公积金覆盖率的政策调整，但由于任重道远，基础较低，实现目标仍需很长一段时间。如何加大住房公积金的覆盖率，政府需要从多个方面来着手。

　　首先要建立一个较为合理的住房公积金管理体制。一方面，政府应当加强制定有关住房公积金保障制度的条例和支持政策，保证住房公积金覆盖的平衡。另一方面，针对当前许多弱势群体、低收入群体未被纳入住房公积金福利范围，政府可以完善相关的法律制度，加强法律强制，从法律上来扩大住房公积金的福利范围和覆盖范围。由此以来，每一个居民都能享受得到住房公积金的福利待遇，进而加大了住房公积金的覆盖范围。

　　其次，建立一个住房公积金的信息共享平台。针对当前许多企业故意漏缴或欠缴公积金的现象，在社保管理部门与工商、税务等有关部门之间建立一个较为合理有效地信息共享平台，通过互联网信息技术和信息共享平台，实现住房公积金缴存的信息化管理，在各个部门之间实现高速的信息传递，这样使得住房公积金管理更为便捷、有效，同时也加强了对企业的住房公积金缴存的监督。再者，加大住房公积金作用和福利的宣传。针对当前大多数人并不了解住房公积金福利和作用的状况，政府应该从网络、公告栏上进行宣传，或者是直接下达相关宣传文书，普及住房公积金知识，使得职工及时发现自己的权利是否被侵犯，为职工维权提供一个畅通的渠道。

　　3.4 增加保障房的建设

　　现阶段我国保障住房建设存在数量过少、面积过小、基础设施配套差、地理位置太偏、建设质量较低等诸多问题，这样使得大多数的居民还是会选择购买其他商品房，国家的保障性住房政策实施的效果不尽人意，达不到预期的效果且会在一定程度上影响房价的上涨。基于此，政府可以从加强对保障性住房建设这方面着手。

　　首先，适当增加经济适用房的建设数量和面积，完善保障性住房周围的基础设施建设。政府可以加大对经济适用房开发商的经济补贴，支持开发商大力开发经济适用房，在保证开发商经济利润的同时保障经济适用房的数量。

　　其次，适当增加廉租房的数量。廉租房作为政府补贴城市享受最低生活保障标准群体的住房政策，对于缓解住房压力和房价问题有着重要作用。因此，政府应当大力推进城市廉租房的建设，保障城市各个阶层的居民都能解决住房问题，推进我国的社会保障制度的全面实施，进而能推动我国的城镇化的建设，为我国的“十三五”规划的实现做贡献。

　　再者，在增加保障房建设的同时也要注重保障房的质量问题。保障房的建设项目由于所建成的经济适用房和廉租房的销售价格低于市场平均价格，一般给房地产开发商带来的经济效益是比较少的，开发商可能会在工程建设期间偷工减料，如何保障这些经济适用房和廉租房的房屋质量除了政府给予经济补贴之外，还要给予政策补贴和法律强制。政府应当对参加保障房建设的房地产企业给予政策优惠，简化工程项目中较为繁琐且所耗时间较长的程序，对经济适用房和廉租房建设的房地产开发商申请程序开通绿色通道。同时还要加强对房地产企业的审核，政府要选择经营状态和信誉良好开发企业。

　　在保障房的建设中也要加强监督，对不合法的保障房建设依法取缔，努力实现高质量且满足居民生活需求的保障房建设。最后，政府也要保证保障房周围的基础设施建设满足人们的生活水平的需求，这样才能使得人们倾向于购买符合他们购买能力和收入水平的经济适用房，减少对那些商品房的需求，在一定程度上遏制一些未谋取暴利的开发商坐地起价和炒房热，进而缓解房价过高的问题。

　　结论

　　当前我国房地产行业的畸形发展，尤其是房价过高的问题对于居民的生活水平的提高以及我国城镇化建设产生了非常不利的影响。高房价这一热点话题也时不时出现在我国各大会议上。房地产行业的发展现状严重影响到了我国人民的切身利益以及我国经济社会的和谐发展，我国政府应当针对房价过高问题采取相应的对策措施。基于此，笔者结合对当前我国房价过高现状的了解，从政府行为、政府的政策走向、投机炒作盛行、银行信贷力度方面的原因这四个方面深刻剖析了导致我国高房价的主要原因，并就如何解决这一问题提出了相关的对策建议。

　　在保证房地产市场又好又快的发展的同时缓解当前我国居民的住房压力，一方面需要政府严厉打击炒房现象，另一方面也需要政府加强其服务职能，对刚需群体提供经济支持、加大住房公积金的覆盖率、增加保障房的建设等。由于本文选题比较广泛，主要是通过文字来论证观点，加上笔者自身对于该选题的认识和研究不足，使得本文的研究结论存在局限，这需要在今后做进一步的研究指出。

　　推荐阅读：房地产经济宏观调控问题与对策

　　这篇房地产论文投稿发表了房地产经济宏观调控问题与对策，去年以来的房地产价格非理性的上涨严重影响了居民的生活质量，而且对宏观经济市场调控产生了负面影响，论文探讨了房地产经济宏观调控的必要性，分析了经济法视角下房地产经济宏观调控中的问题，在此基础上提出房地产经济宏观调控对策。