不动产评估市场中的问题及改革模式

　　下面文章主要对于国内不动产评估的发展现状展开研究，了解了当前不动产评估的相应运作模式，并总结发现其中存在的问题，并针对这些不足，提出了不动产运作模式的改革方案，这也是在结合了市场的基本特点的基础上，希望可以推动不动产评估的正常运营，使其能够持续健康发展下去。

　　关键词：不动产评估,运作模式,变革

　　在市场经济深入发展的背景下，我们国家的住房制度、土地制度也正在完善的进程当中，不动产评估作为服务于不动产交易的中介方对我们国家健全各项经济制度起到了非常积极地作用，完善的不动产评估体系有利于国家以科学经济的方法利用不动产资源、深化土地规划改革。回顾过去几十年的发展，我国不动产评估市场的运营情况蒸蒸日上，但是其中仍存有不少需要解决的问题，具体包括：市场竞争紊乱、准入标准不明确等等。因此，为了形成不动产市场的有序运营环境，应当尽快深入不动产评估的运作模式研究，推进其运营模式改革。

　　1.国内不动产评估的发展现状

　　在过去的十几年中，我们国家房地产评估市场的沿革历程可以概括为：不仅实现了评估机构从无到有的突破，还在较短的时间里完成了市场从秩序紊乱到合理有序竞争的转变。当下的不动产评估市场现状可以归纳为如下几点：

　　第一，法律制度健全。在不动产评估行业兴起的过程中，有关部门陆续出台了包括《 中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》等一系列规章。这些法律文件不仅明确了不动产评估的准入条件而且对不动产 估价的从业人员规定了资质制度。

　　第二，打破市场垄断。过去的不动产评估权限一般限于事业单位或者政府部门，但是新世纪以来国家陆续出台文件逐步开放评估主题的权限，只要是符合成立公司条件的评估从业人员都可以申请成立具备民事权利的法人机构。

　　第三、不动产评估机构在市场中主动性较弱。纵观行业总体情况，我国的评估机构在不动产交易市场中作为提供服务的第三方机构，其主动性较弱，多数初具规模的企业在很大程度上受制于业务对象。

　　2.不动评估市场的运作模式

　　和过去特点机构垄断控制的评估市场运作模式对比，当下的不动产评估业务被分割为四大模块：不动产抵押、不动产交易、纠纷处理以及拆迁补偿。尽管从理论上来看，只要评估机构具有资质要求就能够进行交易，但是在实际的操作中，入围、摇码、指派等操作降低了不动产评估市场的透明度。尽管这种业务划分和指定相结合的市场运作模式开放程度远远高于传统的垄断操作，但是由于指派操作内在的隐蔽特性，当下的运作模式存在一些问题：一方面容易滋生腐败。

　　由于不动产业务已经按性质进行类型划分，如果服务机构想要和具体部门对接某一类业务，就必须处理好同特点部门的关系。在这个拉拢关系的过程中，市场容易出现行贿等腐败问题。市场竞争主体如果倾注过多精力经营社会人脉关系，在业务進程中则很难专注于提高评估质量，非常容易出现评估不准确的问题。另一方面，由于不动产评估业务的督察成本问题以及督察手续问题，有关部门在实际操作中发现具体条例的实施难度较大。此外，基于当下运营模式的隐秘性，监管部门很难纠察出不符合规范的操作。

　　3.不动产评估的运作模式变革

　　本文基于当下不动产评估运作中存有的问题，尝试提出运作模式的变革方案。

　　第一，新型不动产评估应当以市场的健康运作为导向，遵循提高评估行业社会公信力的设计原则，力求让不动产估价从业人员在交易中把握市场的主动权从而鼓励这些专业人员充分发挥其机能为土地资源的再分配做出积极贡献。

　　第二， 新型的不动产评估市场运作模式应在以统一的交易平台为基础，取消估价方和委托方的利益往来，以估价准确性为核心的服务质量是新型运作模式下服务机构之间的竞争关键点。落实这套运作模式的基本操作首先要倡导行业协会建立起统一的交易平台作为市场中心，其次需要规定所有的业务往来都应该在公开平台上开展。在新的运营模式中，评估服务机构市场依据市场中心开具的凭据和委托方洽谈业务，最后形成的不动产评估报告也应当经由市场中心盖章生效。

　　第三，运作模式的检验改革。新型运作模式的检验主要包括市场和评估机构内部两个模块。以土地拆迁估价为例，市场检验的方式如下：负责拆迁的部门先将标的物的基本信息以及对服务方的要求交由市场中心，市场中心从性质角度对标的物所属类型进行划分，从而根据委托方的需求寻找符合条件的评估机构。

　　而评估机构检验的具体内容是：在传统的运作模式下，出于削减拆迁补偿款的目的，许多委托方会向服务方提出不合理的要求，需要对方按照委托方的需求开具评估报告。在新的运作体系中，违规开具报告被市场中心发现的概率大大提高，因此评估机构不会轻易为了合作机会而向委托方妥协。

　　4.总结

　　经历了十几年的发展，我国的不动产评估体系逐步确立并且正处在不断完善的状态中。当下的不动产运作模式存在一些弊病，因此不动产评估交易的透明性有待提高，在新的市场运作模式引入统一的交易平台和市场中心可以避免委托方和服务方之间进行不必要的利益联系，从而使不动产评估运作更加公开、公正。

　　参考文献：

　　[1]刘中刚.企业价值评估中的不动产评估存在的问题与建议[J].现代经济信息，2017(05)：90.

　　[2]王彦龙.不动产估价评价机制探究[J].中国市场，2016(20)：153-154.

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