上市房地产公司资本结构与盈利能力关系研究

　　这篇文章着重以房地产行业领域中的资本结构与盈利能力的关系作为其主要的研究目标。首先对当前社会中房地产行业的具体现状以及其发展的具体状况进行简要的分析，随后，对评价房地产行业的资本结构与盈利能力关系的具体指标进行了详尽的阐述。紧接着运用相关性分析的方法，对房地产行业的资本结构与盈利能力的关系之间的相关性进行了分析，从而得出两者呈显著负相关的关系，如果资产负债率过高则会直接影响企业的盈利，并且适当的提出了一定的优化企业资本结构与提升企业盈利能力的几点建议。

　　关键词：房地产业,资本结构,盈利能力

　　随着我国当前社会经济水平的不断提升与大力发展，房地产行业已成为当前经济发展的主要支柱产业。对于国家经济的发展起到了显著的促进作用，在一定程度上推动了国民消费，为经济的发展起到了显著的推动作用。此外，与房地产相关的一系列产业，比如：建材业、化工业、机械制造业、装修业、电器家具业等等，都与房地产行业息息相关。因此，在很大程度上房地产行业的兴盛与衰弱都直接关系着国计民生，因此，受到了社会大众的普遍关注。

　　1当前房地产行业所面临的问题

　　1.1对成本资金的依赖程度过高

　　房地产行业与其它众多行业所不同的是，其整个生产周期较长，其所咱有的资金量也较大，此外，对于国家的政策制度也较为敏感等等。尤其是对于资金量具有较强的依赖性。在对商品房进行预售且其条件不断提高的状况下，需要依赖预售的成本来将资金回笼，从而致使其建设与开发的难度显著的提升。

　　与此同时，随着近几年以来，银行在对于房地产中贷款购房的要求逐渐提升，其发展受到了一定的限制，从而使房地产行业的开发商在资金方面所存在的风险逐步增大。对于当前房地产行业领域中，只有少数的房地产企业可以进一步的实现上市进行融资，其中，有相当大的一部分企业大部分房地产公司只仅仅是通过银行这一单一的融资方式进行贷款，其所融资的成本也较高。此外，如果房地产公司的资金较为短缺或者不能及时的筹集到一定的资金，那么将影响着房地产项目的开发。

　　1.2资本结构形式较为单一

　　在房地产行业领域当中，其对资金的分配存在着一定的偏重，主要集中的表现在其资本结构方面。也就是其所占的资产负债率较高，且呈逐渐上升的总体趋势，存在着一定的经营与开发风险。对于所存在的这一趋势，一旦面临着政策的调整与改革，其将会陷入不利的环境当中。因此对于房地产公司资本结构的深刻探究，是相关的开发商必须关注与及时解决的主要问题。

　　1.3房地产企业自身实力存在着较大的差距

　　我国大部分的房地产行业都缺乏对其所处的宏观环境的预见、对机会的捕捉以及对部分高新技术的研发与创新能力，其整体的防范风险的与抗风险的能力也较为欠缺。在整个所处的社会环境因素的影响下，房地产行业必然将会面临一次全新的洗牌其企业的综合实力也将会得到有效的提升。因此，面对着当前竞争如此激烈的环境，只有企业的品牌以及其管理水平较强的企业才会脱颖而出。

　　2资本结构与盈利能力相关性的基本理论

　　2.1早期的资本结构与盈利能力相关性理论

　　(1)净收益观点。此观点认为在房地产行业中的资本结构中，其所拥有的债权资本所占的比例越高，其所得到的净收益就越高，与其呈正比关系。虽然此观点综合的考虑到了此行业的财务杠杆利益，但是却没有全面的考虑到其所存在的财务方面的风险。

　　(2)净营业收益观点。此观点认为在这种观点认为在房地产行业中的资本结构中，其所占有的债权资本比例的多少与公司的价值，两者之间并没有直接的价值关系。然而，这已净营业观点较为极端，并没有充分的考虑其它所存在的因素。

　　(3)传统观点。传统的观点是介于以上两种较为极端的观点之间的。这一观点认为，房地产行业中的债权资本不能过于极端化，适度的规模有利于公司价值的实现。

　　2.2新的资本结构与盈利能力相关性理论

　　(1)办理成本理论。

　　所谓的办理成本，其主要形成主要是由资本结构与研究办理成本两者之间的关系所形成的。这一存在的主要理论是经过专业化的分析所得出的。公司债权拥有人的成本会随着其债务的增加而呈增长的趋势。进而所拥有更多的利率。其所拥有的办理方面的成本也主要是由房地产公司的股东所承担。因此，其成本过于高将会导致价值的下降。然而依据办理成本的相关理论表明，公司所拥有的资本结构较为适度，在很大层面上可有效的实现其价值最大化。

　　(2)信号传递理论。

　　对于公司信号传递的理论而言，明确的表示出可以通过采取一定的措施，比如适当的调整公司的资本结构，进而可有效的实现信号传递的真正价值。进而使公司在短期内可掌握一些风险投资与获利方面的信息。因此可以明确的看出，在公司的价值被低估时，债权的资本会得到一定的增加，相反，在其评估得到一定的上升时，股权资本将会得到一定的增加。

　　(3)优序融资理论。

　　在内源融资与外源融资两者当中，房地产公司要首选前者。在后者中的直接与间接融资中要首选后者。依据优序融资理论中，并不存在着较为显著的资本结构。在市面上部分能力较强的公司运用较为低的负债比率，大部分是由于其并不需要进行外部融资。获利能力较强的公司之所以安排较低的负债比率，并不是由于已确立较低的债务比率，而是由于不需要外部筹资;部分获利机制较差的公司，之所以需要运用外部融资，本身其所具有的债务比率较高。

　　3我国房地产上市公司资本结构现状及其与盈利能力的关系

　　3.1盈利能力指标选择

　　本篇文章主要选用净资产收益率与净利润率两个评定的指标来进行企业盈利能力的表达。所谓的净资产收益率是企业在一定的时期内，企业的净利润与平均净资产的比值，可对企业所获得的报酬水平与其资本积累进行综合性与显著代表性的指标。可在一定程度上有效的反映企业运营的总体效益。其次，净利润率主要是指企业的营业收入与其所获得净利润的比值。

　　3.2统计方法

　　相关性分析的方法主要是对变量进行研究，主要是指两个或两个以上变量间相互关系，以及两者间密切程度比较的一种统计的方法。将关系存在较为密切的称为相关性系数，是运用积差的方法来进行计算的。相关系数是按积差方法计算的。基本公式如下：r=σ2xyσxσy公式中，计算x、y的协方差代表着两个含义;第一，它可以明确的表明x与y之间的关系，是正相关还是负相关。其正负主要是由协方差的正负所决定的。协方差为正值时，为正相关，相反，其为负值时，为负相关。

　　其次，协方差可以表明x、y两者之间的相关程度，其所得出的绝对值越大，则两者间的相关性越密切。而计算其标准差的人意义主要在于，其数值可以无限的增大或减少，使其相关系数基本上保持在-1到1之间，当值为±1时，说明x、y两者之间是完全线性相关部的，当数值为0时，两者之间不存在相关性。而当值越接近数值1时，x、y两者之间的相关性就越高。

　　3.3统计分析的优点和不足之处

　　本篇文章选取的企业为房地产行业领域内，排名占前30中的12家企业。之所以选取这样规模的企业，主要是由于其经营管理方式规范化，且企业的规模宏大，具有代表性，能够形象的反映出整个房地产行业中，资本结构与盈利能力的主要情况。此外，文章中所涉及到的数据主要是从企业年报所参考的，年限为2008年到2010年。在数据选取方面，具有较强的时效性。

　　然而，在统计分析中也存在着一些不足，比如仅仅选用两个评价指标莱表示企业的盈利能力。此外，对于资本结构方面的表示，只选用资产负债率来进行表达。具有一定的局限性。考虑的方面并不够周全。其次，本文仅仅选用12家企业进行研究与分析，而房地产企业上万家，难免存在着以偏概全的问题。

　　4优化资本结构提高盈利能力的建议

　　4.1提高盈利能力的主要建议

　　4.1.1加强成本控制

　　在房地产行业领域当中，主要以其基本的预算作为成本控制方面的基础。在当前国家政策机制下，房地产行业中其成本资金的流动量逐渐减少。因此，企业必须要做好其产业的成本资金的控制，做好完备的预算工作，对于企业自身的发展具有较强的促进作用。企业在制定其发展与规划的目标时，其所制定的内容要与公司的发展相适应，要具有一定的科学性、可实施性且具有一定的挑战性。在对其工作年度进行预算控制等方面，要与公司员工的价值相适应，并且要符合不同部门的发展目标，且在一定程度上要与公司的战略计划相吻合。

　　4.1.2完善公司的治理结构

　　随着近年来来，公司管理机构有了一定的转变，但依旧存在着部分问题，比如，拥有较少股东在行使其权利时，显得较为牵强。因此，改善这一状况依旧需要进一步的进行职权的详细划分。全面的完善公司的治理体系。

　　4.1.3构建品牌管理模式

　　品牌效应对于任何行业领域的发展都有着积极的促进作用，是企业进行市场的拓展与开发的主要方式手段。随着近年来房地产行业的竞争，消费者更加注重其品牌效应，占有着一定的主导地位，因此，房地产的品牌代表着整个企业的文化与服务理念，可有效的消除企业与用户之间有关企业信息的不对称。

　　4.2资本结构优化建议

　　4.2.1实施房地产上市公司股权分置模式

　　(1)要将房地产上市公司全面的实现其股东利益的共同体，使其资本市场回归到其资本体，需要在其结构理论基本成立的前提条件下，遵循一定的可使企业价值实现最大化的资本结构。

　　(2)在房地产行业领域当中，将其基本的收益与风险匹配的整个过程中，其融资的决策呈现理性的状态。随着近年来实现公司股权分置的改革后，房地产行业的股东价值基本实现了市场化。从而使部分并非理性融资在一定程度上影响了房地产企业的市场值。从而也形成了房地产行业的融资成本机制。部分上市的房地产公司会利用较为优化的资本结构模型来考虑其融资方面选择的主要问题，从而为房地产行业遵循较为优质的融资方式提供一定的途径。

　　4.2.2构建完善的房地产金融体系

　　在我国的房地产行业当中，大部分是采用向银行贷款的方式进行融资。然而，近年来贷款的利率水平与存款的准备金利率呈不断提升的趋势，对于房地产行业存在着一定的制约性。然而，就当前我国并没有构建较为完备的房地产金融体系，部分公司缺乏专业的融资方式与技术。因此，构建良好的房地产金融体系，不断的完善上市公司的资本结构，实现其股东结构方面的多元化是提升其企业价值的关键。

　　参考文献

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