城市社区物业管理研究

　　摘要:随着时代的不断进步，我国的经济实力不断增强，房地产行业也在快速发展，城市社区越来越多地建立了起来。城市社区物业的运行经过许多年的探索发展，已经逐渐成熟。但是在城市社区物业管理发展中，出现了越来越多制约物业管理企业发展的问题。因此，需要深入分析物业管理中存在的各种各样的问题。在物业管理行业竞争日益激烈的今天，加紧摸索出一套行之有效的管理方式就是非常有必要的。本文主要对城市社区物业管理及其实践中的困境进行探索研究。

　　关键词:城市社区;物业管理;实践困境

　　城市社区物业是最贴近城市社区居民的一个部门，城市社区运用管理与城市社区居民的生活是联系在一起的，良好的城市社区物业管理更是城市社区居民良好日常生活的前提保障，这是与社区居民息息相关的。社区物业企业要积极改进管理机制，提高居民自主权利，加强政府职能部门的监管。所以说想要社区物业更好、更快地发展，提高社区居民生活水平质量，保证社会的和谐稳定，合理改善物业管理就显得尤为重要。

　　一、城市社区物业管理的运营存在的现状

　　(一)物业管理大环境中，社区物业缺乏发展动力

　　现在我国的城市社区物业管理普遍缺乏发展动力。这种情况是由多种原因造成的。首先，对于城市社区物业管理工作，很多人认为这种工作是没有发展、没有前途的，这就造成社区管理人员在日常工作中不积极、混日子、混时间等，使社区物业管理人员严重缺乏工作动力。

　　其次，城市社区物业中的管理人员，很多都是上了年纪的“老年人们”，他们对于工作的热情完全不如青年人，老龄化的加剧，使城市社区的工作人员工作态度比较消极，造成了社区物业的发展动力缺失;城市社区物业管理工作是一个比较难做的工作，在广大业主面前经常“受气”“挨业主们骂”，工作好了没人记得，工作失误、怠慢了就会受到责备，时间久了就会使社区物业企业的工作人员丧失了工作动力。多方面原因的出现，在城市物业管理大环境中，造成了社区物业缺乏发展的动力。

　　(二)物业管理中，经费严重不足

　　随着居民的生活水平提高，广大居民们普遍需要社区物业建立比较完善的社区配套设施。而我国的社区物业管理服务行业利润效益普遍不高，一般的物业管理服务部门的资金都比较有限，但是在有限的资金流动的情况下，往往社区物业管理服务部门需要建立很多的社区配套设施。例如:社区健身服务中心、棋牌室、娱乐室、老年活动中心、小区内的健身设施、儿童游乐园、绿化设施、景观设施等等社区居民生活配套设施。

　　如果在这样的情况下，一直单方面要求社区管理服务企业不断进行社区配套设施的资金投入，而不考虑社区物业管理服务部门的资金是否充足，是否可以稳定地维护日常运行，就会导致社区物业管理中，社区物业的经费严重不足。很多企业在这时都想到通过对社区居民进行筹集的方法，但是筹集的能力还是有限，另一方面会使绝大多数的社区居民产生抵触的情绪，不利于社区物业的管理。

　　(三)物业管理中，法律法规施行存在困难

　　在社区物业的管理过程中，很多法律法规的施行存在着困难。社区管理是一个复杂的工作，它面对的是比较复杂的社会网，社区物业管理的管理对象，一部分是常驻居民，一部分是外来租房者，一部分是小微企业，有未成年人、中青年、老年人，社会群体层面比较复杂，物业管理相对麻烦。

　　很多法律法规没有完全建立起来，面对业主们的矛盾大部分只能进行调解处理，处罚力度远远不够。已经建立起来的法律法规经常不被社区业主居民重视，相关政府单位执法不严的现象也比较严重，造成了法律法规的施行存在着比较大的困难。

　　(四)管理人员缺乏专业知识

　　城市社区物业管理企业有很大一部分人员都是社招，不是专业的管理人员，甚至有些人对城市社区物业管理方面的知识知之甚少，社区管理的经验也不够充分。这就导致了城市社区物业管理工作开展较难，实施起来也不够有效。通过社招进来的一部分城市社区物业管理工作人员，缺乏相关的互联网信息技术和相应的法律法规知识，专业知识的缺失造成了城市社区物业管理工作的开展受到阻碍，影响社区物业管理工作的效果。

　　随着城市社区的物业工作逐渐深入，肯定会遇到各种各样的问题，一旦处理不好，就会影响社区管理的效果，甚至会导致社区物业与社区业主的关系产生问题，产生摩擦，不利于社区物业工作的开展。所以如何全面提高管理人员社区管理方面的专业知识，提高社区物业管理人员的专业性与技术性，就是城市社区物业管理企业的未来发展主要问题。

　　二、城市社区物业管理的运营存在的问题

　　(一)社区物业管理的管理能力有限

　　我国的社区物业管理服务体系成立较晚，相关的管理机制还没有建立起来，专业的物业管理人员方面的人才也比较匮乏，导致了我们国家很大一部分的城市社区物管企业在管理理念、管理能力、人才储备上都严重不足。物管企业没有一整套合理的服务方式，使业主们的满意度降低。很多社区物业的管理人员专业素质比较低，学历参差不齐，甚至有的社区物业，招聘的是社会闲散人员或者是退休的老人。

　　这些人员对社区物业管理工作提升的帮助并不是很大，相反有的时候会拉低社区物业的管理能力。对于这种情况，物业的管理就变成了看管门禁、卫生清理等基本琐事，失去了社区物业应该具有的管理能力，造成了物业管理能力低下，业主怨声载道，二者之间矛盾剧增。

　　(二)社区物业管理服务落后，业主权利被削弱

　　很多城市社区物业对于岗位界限的划分十分明确，对于一些业主面临的居住问题，经常踢皮球。很多业主需要物业公司帮忙解决的问题，得到的答复仅仅是不归我们管，或者根本就是不想去管。而业主作为社区中物业管理的雇佣者，实际上同样需要参与到社区物业管理中。

　　但是很多时候，业主在物业管理中处于相对弱势的位置，业主自治效果不明显，居民委员会在社区物业管理方面，通常来说也只是行政方面的摆设，不仅得不到广大业主的支持，同样，也在正常的社区物业监督工作中受到制约。虽然居民委员会对社区物业具有监督权，但是长久以来，物业管理公司经常越过居民委员会，发布一些文件。例如一些硬件工程的建设、软件设施的建立、收费等。业主通常对于社区物业管理服务消极态度无可奈何。这样落后的物业服务，加深了业主与社区物业之间的矛盾，甚至容易爆发冲突。

　　(三)社区物业对于社区居民的投诉处理效率低下、不及时

　　城市社区物业管理过程中，经常会面临社区居民的投诉，然而这类投诉在社区物业管理工作中经常会处理不及时，造成了社区居民的不满意，导致了社区居民与社区物业管理企业之间的矛盾加剧。社区居民对于城市社区物业管理的投诉实际上是一种不满意、不认可的集中表现，然而当社区物业对于社区居民的投诉处理效率低下、不及时的时候，就会让社区居民的投诉未能得到满意的解决。

　　很多时候，大多数社区物业工作人员在面对业主的投诉时，经常说的就是“等一等”“等我回复”这一类推诿的话语。这种情况非常容易导致社区业主与社区物业管理企业的暴力冲突，甚至演变为打砸等暴力犯罪行为。这类社区物业管理运营的问题是非常普遍的，社区物业的管理人员，散漫、无能的工作态度使这类矛盾爆发的概率陡然上升，社区业主的信任实际上是社区物业管理企业最为宝贵的财富。

　　(四)社区物业对管理人员缺乏教育培养

　　城市社区物业很大程度上，忽略了对管理人员的教育教学培养，在日常的物业管理工作中，管理人员是第一班岗，是直接与社区居民业主进行交流的。很多的社区物业管理人员由于自身的文化水平不高，再加上企业没有尽到培养的义务，使一些管理人员不会处理问题、不会与业主进行交流，这样就加深了社区物业管理人员与城市社区居民之间的矛盾。

　　这实际上是运营出现了重大问题，员工的文化水平低可以进行教育培养、员工的服务意识差可以进行系统培训，但是社区物业的上层领导无视这部分工作，使日常的社区物业管理出现了纰漏与问题，就是责任意识的缺失，造成日常运营出现了问题就是不可避免的了。

　　三、城市社区物业管理运营实践探索

　　(一)社区物业与业主共同治理，提高业主自治权利

　　通常来说开发商与物业和业主之间经常存在不满与矛盾，而物业又不积极进行三者之间的串联，导致三者之间的矛盾加深。不仅仅需要提高业主的自治意识，同时还要提高社区物业的管理效率。社区物业要建立一个公共平台，将社区中的管理运营问题摆到桌面上，与社区业主进行交流。

　　业主与社区物业相互信任，相互管理，引导业主自治观念的形成。提高业主们的地位，改变其不能对物业服务管理进行制约的尴尬境地。需要给予业主们广泛的监督权与发言权，社区物业需要虚心听取，积极做出改善，切不可“死猪不怕开水烫”。真正提高业主的地位，加强业主自治权利，共同与社区物业对小区进行治理。

　　(二)加强行政监督部门对社区物业的项目监督与规范指导

　　社区居民管理委员会作为社区居民的领导与监督机构，需要尽快建立起来。它的建立可以很大程度上改善社区居民与社区物业之间的矛盾对于社区居民管理委员会管理人员的招募，必须由社区居民投票进行选举，对于外聘的人员，需要考量其整体素质，严禁低素质或者是打算在社区居民委员会“养老”的老年人进入，提高社区监督委员会的整体素质，改善老龄化的现状。

　　同样，政府监督部门也要考察和监督社区物业的管理运行情况。

　　对于优秀的城市社区物业进行评比，奖励优秀的物业服务企业，惩罚经常被投诉的物业服务企业。对于发生的严重问题，政府的监督部门就要进行干预，进行公开公正的处理，规范城市小区物业的服务情况，定期对物业管理部门进行指导。提高物业管理框架的不断完善，确实落实物业管理框架，积极推动城市社区物业运营改进，走出困境，全面提高城市社区的管理效率，维护各方利益。

　　(三)健全相关的物业管理法律法规建设

　　有关部门需要健全相关的物业管理法律法规的建设。例如«物业管理条例»«物权法»等法律法规的出台就非常有效地提升了城市社区物业管理，改变了传统老旧的管理运营方法。业主与业主大会制度也得到了良好的保障，明确地划分了业主、开发商、物业单位的责任认定，以及日常服务过程中，民事责任与行政责任的认定划分。«物业管理条例»等法律法规的出台，有效地保护了业主们的财产，调整了业主与全体业主群的利益关系，明确了社区业主居民与城市社区物业管理者的平等关系。有效地提升了公正、公开、公正的市场监管力度，处理好了政府部门、社区服务管理企业与业主之间的关系。

　　(四)开启物业服务应用平台，推动现代化的物业管理建设

　　城市社区物业作为一个比较系统的基层服务企业，需要建设一个健全的物业服务应用平台。在城市社区的未来发展与日常服务规划过程中，需要建设完善的网络平台，例如建立城市社区居民服务中心的公众号、官方网站、交流平台或者是互帮互助平台。

　　在这样的服务平台中，城市社区居民可以将自己的意见建议、生活需求求助等问题反映出来，使社区物业及时了解居民的日常生活问题，及时帮助困难、解决困难，甚至可以成为广大业主之间互帮互助的平台，加强了业主之间的凝聚力，提高了社区居民的生活质量。开启物业服务应用平台，推动现代化的物业管理建设，是新时代社区物业管理发展的必经阶段。

　　(五)完善市场监管，促进社区物业健康长效发展

　　应好好保护已经建成的社区物业内部和谐稳定的发展环境。城市社区物业建设不仅仅是一项工程，更能体现一所城市的市容市貌，是一所城市的明信片。它与城市社区居民的生活息息相关。除了需要城市社区居民们的大力支持与维护，更需要政府相关部门的支持与监管。所以各级政府部门必须需要大力加强政府职能措施。

　　城市社区物业管理建设需要城府职能部门做到重视建设、重视监管，与广大社区居民共同做到城市社区物业建设与管理的工作，更加系统地规划好城市社区物业管理方面的建设，优化城市物业建设与管理的质量。完善市场监管，让政府职能部门、城市社区管理企业与社区居民携手创建一个美好的社区居住环境，促进社区物业的健康长效发展。

　　四、结语

　　由于我国的社区物业发展较晚，相关的管理人才也是比较缺乏的，从而导致了城市社区物业管理经常出现漏洞，很大程度上制约了社区物业企业的发展，加深了社区居民与社区物业之间的矛盾，不利于文明、和谐的社会的创建。通过实践解决困境中的问题，加快改进社区管理企业的管理，促进社区物业管理框架的积极落实，全面提升社区物业的服务质量，应对好人们日益增长的物质需求，强调发展诚信友爱的社区环境，构建文明和谐的社会，有利于保证社会的长治久安。

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