关于工业地产的财务管理问题研究

　　摘要：在地产行业越来越多元化发展的今天，苏高新集团作为地产行业的领军人，在当地政府以促进产业集聚、招商引资和加快中小企业发展的政策引导下，以县级城市为试点，“节能环保创新园”为主题，创建在当地具有代表性的工业厂房园区。本文研究了在工业地产发展过程中如何制定商业计划、如何选择开发模式，分析了工业地产的发展现状，提出目前主要问题是财务风险高、开发周期长、投资决策的主观性，以及没有针对性的政策参考等特点。面对激烈的市场竞争环境,要想获得持续发展,必须要提高自身的财务管理水平,实行科学有效方法，最大限度的降低企业管理成本和营运风险，寻找利润增长点增强在地产行业的核心竞争力，实现可持续的快速、稳步的发展。

　　关键词：工业地产;财务管理;问题;对策

　　一、财务管理对工业地产的重要性分析

　　(一)财务管理分析工作有助于为商业规划提供依据

　　国有地产行业是关系到民族经济的重要命脉，随着十三五规划，国家对经济改革的大力扶持，实体经济在不断升级转型的过程中，工业地产行业得到了迅速的发展。地产行业从挂牌拿地开始，就要进行土地相关的商业计划制作，而财务管理作为地产行业不可或缺的重要组成部分，它贯穿于土地获取初期，工程开发阶段，竣工交付，厂房销售等各个重要阶段。它为管理者提供财务决策的同时，能够合理安排融资计划，正确分析现金净流量，预测内部收益率，掌握投资回报期，从而保证销售环节的高效合理运行。

　　(二)财务管理分析工作有助于财务决策指引方向

　　2018年，随着工业总产值的稳步增长，地产行业战略性结构调整，进而产业步伐加快发展。此时在运营过程中离不开财务管理的正确运用，科学的分析管理对企业的生存发展有着重要影响，它不仅是投资项目编制预算的必要手段，也是企业行业战略升级的重要因素。行之有效的财务管理分析能够为管理层提供科学决策、并且改善融资结构、优化资金配置、控制财务风险,从而大大增强行业竞争优势，使其稳定良性发展。在经济建设市场化的前景下，分析管理水平的高低对结构调整有着直接的影响，也是为产业地产行业平稳发展创造一个保驾护航的安全空间。

　　二、工业地产财务管理在运用中的主要问题

　　(一)投资决策分析方法的主观性

　　地产开发初期阶段，在政府挂牌企业拿地之后，紧接着就要围绕地块进行相应的商业计划书制作，财务工作者若不能掌握足够多的财务分析信息，则无法用科学合理的方法测算投资决策的前瞻性和适合性。财务工作者参照市场贴现率来主观调整项目开发的内部收益率，呈现给管理层的商业计划书就无法正确体现市场价值。由于此阶段的融资安排还未发生，财务管理者可人为的调整融资规模，进而调整开发成本。按照总包合同确定的开发成本和不可预见费用，就会严重偏离财务分析方向，导致无法正确分析现金净流量，预测内部收益率，测算投资回报期，最终难以出具较为合理的，满足管理层需求的商业计划书。

　　(二)成本归集分析方法的单一性

　　地产开发中期，主要对发生的前期费用、建筑安装、基础设施、公共配套、间接费用的成本合理归集。成本的发生除了已发生部分，还包括了预估费用和不可确定性费用，此时科学的分析方法是否合理就关系到成本归集的正确与否。在具体分析过程中，由于分析管理制度的不完善，导致分析经验不足，分析方法局限性。由于财务管理人员分析工作经验匮乏，没有足够的专业能力，通常是经过自身主管意识判断，人为确定开发成本，进而得出的损益表，并不能真正体现预期收益，也无法为管理层提供真实合理的收益反馈。另外，在实际工作中如果不能科学、合理的根据建筑面积将预估费用和不可确定性费用分摊进各自建筑成本中，也会对国有地产企业的财务管理工作埋下隐患。

　　(三)税收筹划空间的主观性

　　工业地产竣工验收之后，进入交付销售环节。在此环节中，将涉及相关的税费缴纳，比如增值税、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税等。其中土地增值税是按照2%预交，在项目销售完毕之际，才能进入清算环节。由于土地增值税的计税依据是根据土地成本、开发成本、开发限定、税金、附加限定而计算出来的。由于上述财务分析经验不足，分析能力不足等原因，致使分析方法局限性，同时财务管理制度较为薄弱，导致了地产行业的税收筹划管理受到影响。

　　使得开发成本的归集具有相对不合理性，开发限定是根据土地成本、开发成本之和的10%计算，附加限定是根据土地成本、开发成本之和的20%计算。有关键影响力的开发成本不能正确、合理的确定，最终会影响整个土地增值税的计算过程。税收筹划出了问题，就无法合理纳税。也会影响当年所得税，在审计过程中就会出现问题。

　　三、完善工业地产财务分析管理的对策

　　(一)以市场信息化为导向，让投资决策更有客观性

　　地产企业管理层应内拼招商运营服务，外看市场资源并购整合，集思广益，分散决策风险。不仅应通过科学的技术手段来确保投资项目的严肃性和合规性，运用严谨的审批制度和流程来监控投资项目是否可能存在各类风险。参照市场同类行业指标，对投资项目进行内部收益率分析和行业前景分析，按照特定时期既定的市场贴现率，用专业的分析方法科学预测现金净流量，预测内部收益率，掌握投资回报期，合理判断，提高决策质量，使得商业计划科学反映项目的市场收益率。

　　同时，市场最有效的资源就是利用互联网的便捷，为投资决策提供更全面的数据信息，减少信息缺失风险影响。加强企业信息化基础建设，提升企业的信息化水平，引进更高水平的财务管理软件。通过互联网技术的应用，将财务与统计整合在一起，完善数据的分析与处理，在复杂的财务分析方法之中，予以财务分析数据的完善与优化，从而提高财务分析水平。

　　(二)建立健全管理制度，采用科学的归集方法

　　在国有企业中健全的财务管理制度是高效开展工作不可或缺的保障制度，如何健全国有房地产企业财务管理制度，采用科学的管理方法，我们可以从以下几方面着手：一是寻求最优投资环境;二是加强对预算管理要求;三是完善决策制度制定;四是不断提高风控体系。完善的财务管理制度，制定科学的归集方法，不仅能激发财务人员的积极进取精神，最大限度发挥主观管能动性，还有利于企业的岗位职责分工明确，办事效率提高。科学合理的分析方法，对企业实现预期目标也是强有力的保障。所以，地产行业的管理层应结合行业的优势资源，审时度势，改变落后的管理理念，将财务分析制度化管理，最终能充分体现管理层的投资要求。

　　(三)提高财务管理人员的专业素质，合理筹划税收空间

　　合理纳税，是每一个财务人员应尽的义务，自身专业素养的高低，决定了税收筹划的合理与否。如今各行各业竞争激烈，国家的政策法规不断更新中，财务管理人员是否具备较强的税收筹划能力，也是做好分析工作必不可或缺的一个重要条件，因此对地产企业财务管理人才的培养刻不容缓，积极参加专业的财务知识培训，学习最新财务制度，做到不偷税漏税，掌握符合税法的税收测算方法。

　　由于地产行业具有高投资、高风险、税赋高的特点，在实际运行中可能会遇见各种不可预见性的问题，导致出现严重的财务问题，因此，对风险防控意识的加强提高，也是国有地产企业财务工作人员当务之急要做的工作，重视学习危机预警管理理念与税收筹划相结合，是提高财务工作者的风险防控能力的必要途径，财务管理工作人员在实际工作中应采用风险评估预测风险，与风险防控措施相结合，发现问题，解决问题，才能增强企业在行业中的市场竞争力。

　　四、结束语

　　2019年，在国家政策引导下，随着市场的行业布局合理规划中，地产板块也必将成为国家、政府关注的重心，产业地产在转型升级过程中，势必会优化运营模式、招商模式。国有地产对财务分析管理高度重视，有利于企业制定科学的商业计划书，也有利于对财务工作中出现的问题及时制定解决措施，进行有效的评估防控。工业地产行业要想引领时代可持续的健康发展，必须摒弃落后的财务管理思想，不断更新管理观念，各部门间优化合作，资源共享，让分析管理贯穿于财务与业务中，用健全的财务制度和科学的管理方法为其提供保障，从而有效发挥财务管理的各项职能。不断巩固在行业中始终处于领军人物的地位，全面实现国有资产的长足发展。

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