不动产登记档案查询实践与思考

　　摘 要：不动产登记档案查询对于不动产买卖，至关重要。由于不同的不动产登记机构对不动产登记档案查询中某些概念的内涵或外延存在不同理解，时而会出现查询申请被拒、查询范围受限或超范围利用的现象。文章针对不动产登记档案日常查询实践中遇到的部分复杂问题进行分析，提出了一些充分发挥物权登记公示作用的建议，旨在为进一步规范、便捷地开展不动产登记档案查询工作提供思路。

　　关键词：不动产登记;信息查询;数据共享;登记档案

　　一、背景

　　在不动产买卖等活动中，不动产登记档案查询工作是一个必不可少的环节。《物权法》明确规定“不管是权利人，还是利害关系人，都有权利对登记资料进行查询或者是复制，在这种情况下，登记机构必须积极地配合。”《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号，以下简称《条例》)第二十七条、《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号，以下简称《细则》)的第九十四条至一百零二条中，都详细记录了不动产登记资料查询方面的内容。虽然《细则》在《物权法》及《条例》的基础上解释了权利人、利害关系人等的相对定义，确定了相应的查询方法、程序，但没有做出具体的介绍，造成不动产登记资料查询中遇到一些较为复杂的情况时存在“摸着石头过河”的现象。2018年3月2日，我国开始实施《不动产登记资料查询暂行办法》(国土资源部令第80号，以下简称《办法》)。

　　《办法》细化了法定查询主体，明确了“依法、便民、高效”的基本原则，对利害关系人的概念进行了界定，规定了不动产登记信息资料的安全保护措施，为不动产登记资料查询工作带来了极大便利。但同时，在日常查询实践中，一些因隐形权利人查询未明确而发生矛盾、信息平台未共享造成查询结果不准确等情形仍偶有发生。此外，近年来国家层面要求大力优化营商环境，在该背景下，部分企业、群众提出了一些小范围突破《办法》规定的查询需求。因此，对不动产登记档案查询问题进行深入分析必不可少。

　　二、不动产登记档案查询现状及问题

　　1.《办法》若干商榷(1)《办法》明确规定“不管是不动产权利人，还是利害关系人，如果想要进行委托查询，必须出示双方的身份证明原件，并附上相应的委托书”。但在查询实践中，时有受托人未带委托人身份证明原件即要求查询的情形，当事人表示其代理行为符合《民法典》的规定，同时《立法法》也规定法律的效力高于部门规章，其应当可以代理查询相关不动产登记资料。类似的情形还包括一些被委托人未提供委托人身份证明原件，但提交了经公证机关公证过的授权委托书，要求查询相关不动产登记资料。

　　(2)《办法》明确指出“在不动产登记簿上，对于有记录的权利人，有权利对不动产登记结果进行查看，同时可以查阅相应的原始资料。”但日常查询中，一些不动产登记簿上记载的权利人的配偶认为根据《婚姻法》相关规定，对于这一不动产而言，是在婚姻关系存续期间获得的，所以属于夫妻共同财产，虽然未在登记簿上被记载，但其也属于权利人之一，可以对不动产登记资料进行查询。还有一些权利人的不动产被抵押或查封，对于抵押权登记和查封登记来说，权利人应该是抵押权人和查封该不动产的单位，但原本登记的权利人要求查询该类登记的原始资料。

　　(3)《办法》明确规定“对于利害关系人而言，能够对相应的不动产登记结果进行查询。”此外还指出不可以对相应的原始资料进行查询。但在不动产买卖结束后，该不动产原权利人(卖方)需查询利用其原权利凭证、买卖合同、税票等原始资料，因这些资料按要求已归入该不动产现权利人(买方)案卷中，导致原权利人(卖方)作为利害关系人无法查询其在不动产买卖活动中提供的原始资料。

　　(4)《办法》明确规定，对于有意向的利害关系人而言，与受委托的律师相比，其可以查询的范围相对较小，律师能够查询“申请验证过程中被查询不动产权利主体名称，是否吻合登记簿的相应内容;不动产的具体形式;相应的查封登记情况，以及限制处分情况”。但无论是普通的受托人还是律师，其查询权限均来自授权委托人的法律地位，此规定显然与相关上位法冲突。另外，律师持法院调查令进行查询为受法院委托查询，应具有等同于法院的查询权利，不能等同于普通的委托查询。

　　(5)《细则》第九十七条明确指出，根据相关的法律内容，国家机关能够对不动产登记资料进行查询。然而《办法》却明确规定“对于国家机关查询复制不动产登记资料，或者是共享不动产登记信息，需要专门作出相应的规定。”在查询实践中，除公检法以外的国家机关查询需求也较大，此规定在某种程度上对该部分查询进行了限制，给一些国家机关工作带来了不便。

　　2.不动产登记资料查询平台

　　不统一通过研究南京市不动产登记资料查询平台，发现其主要包含以下两种类型：第一，主要用来查询不动产登记簿的信息系统，该系统虽为全市统一使用，登记信息可以做到全市通查，但不动产登记簿只能由市本级和江宁区、浦口区、六合区、溧水区、高淳区、江北新区各自查询，且由于交易信息、不动产业务信息、不动产登记信息等协同共享库未能实时同步，造成一些不动产登记结果查询不准确。第二，用于查询不动产登记原始资料的档案管理系统，此系统市本级与其他各区并未统一，由于数据整合及整理等原因，不动产登记原始资料也未能实现全市通查。

　　3.不动产登记信息与政务信息资源共享程度有待提升南京市不动产登记信息数据已与房产、税务、民政、司法等相关部门政务信息资源实现双向共享，为不动产登记资料查询工作提供了有力的支撑。但部门政务信息资源共享工作未能全面实现实时覆盖，使得日常查询工作量居高不下，同时还易出现查询主体难以认定的情况。例如：某公司多年前在南京市工商部门注册并购置了不动产，后该公司经营不善导致破产清算，工商登记也已注销。

　　原公司 法定代表人又在南京市场监督管理部门重新注册了一家与原先同一名称的公司，并携带重新注册后的公司资料、提供原公司不动产具体坐落，要求查询该不动产登记资料。前后注册同一名称的两家公司，在法律上已不是同一主体，所以重新注册的公司无权查询原公司名下的不动产登记资料。但因两公司名称、法人均相同，迷惑性较强，市场监督管理部门未与不动产登记机构共享工商登记信息，造成查询主体难以认定。

　　三、完善不动产登记档案查询工作的对策建议

　　1.进一步修订完善《办法》

　　(1)《办法》应作出规定，取消被委托人需要出示委托人相应的身份证明原件的要求;进一步阐明不动产权利人的配偶等隐性权利人及不动产买卖双方作为会同登记人的查询权限;明确律师持人民法院调查令的查询范围，取消律师比其委托人查询范围更大的规定;制定国家机关查询复制不动产登记资料的办法以及共享不动产信息的相应办法。

　　(2)改进查询操作方法。目前，南京市在查询实践中的操作方法如下：委托查询时，对于被委托人，如果只出示了身份证明原件、授权委托书，不允许查询不动产登记信息。若提交了经公证机关公证过的授权委托书而未提交委托人身份证明原件的则予以查询。对于不动产登记簿上的权利人，如果其配偶要求查询相应的不动产，提供相关证明允许查询不动产登记簿，不得查询相应的原始资料。不动产原权利人(卖方)可以查询利用其在不动产登记中提供的原权利凭证、买卖合同、税票等原始资料。

　　2.建立统一的不动产登记档案查询平台建立不动产登记档案查询平台主要目的是使查询工作便捷、高效，故现应分三步加以统一。首先，尽快完成不动产登记数据整理工作，做到不动产登记簿等不动产登记结果全市通查。其次，以市本级档案管理系统为基础建立全市统一的不动产档案管理系统，挂接所有不动产统一登记后形成的档案，逐步添加原房产登记档案，使不动产登记原始资料做到全市通查。最后，可以将南京市不动产登记资料查询信息系统、不动产档案管理系统统一起来，最终实现一个平台即可查询所需的信息。

　　3.加快推进政务信息资源大数据共享在当前大数据时代背景下，按照国家政务信息资源相关标准要求，应用最先进的技术手段，市信息中心可以发挥带头作用，创建一个政务信息资源共享平台，市信息中心负责日常运行、管理，各政务部门负责编制各自的政务信息资源目录、提供政务信息资源数据并进行日常维护，按履行职责需求分配查询权限，无偿使用共享数据。在使用共享信息时，各单位必须做好身份识别工作，同时进一步提高安全管理水平，保证共享信息处于安全状态。

　　不动产论文范例：不动产登记信息系统关键技术研究

　　近年来，政府工作报告中“互联网+”一词出现的频率日益提高，“互联网+政务服务”进一步深化。2020年9月，国务院办公厅发布《关于推进政务服务“跨省通办”的指导意见》，要求在省会城市率先实现不动产登记资料查询业务的“跨省通办”，即查询申请人可网上查询不动产登记资料，不受地域限制。故不动产登记档案查询模式应在后台人工核实相关材料的基础上，拓展开放利害关系人查询登记结果、权利人查询登记原始资料等网上查询新模式。

　　作者：闻 杰