物业住宅专项维修资金隐含的风险和防范管理

　　伴随房地产市场的不断推进，住宅物业相关维修资金就是房屋的后期保障，这和业主的自身利益还是密切相关的，因此对于专项维修资金的风险分析和管理还是非常重要的。在这个前提下，只有深度认识到住宅物业专业维修资金隐含的风险，理论结合实践，才能够发现主体单位在维修资金管理中的不足，采用现代管理形式，寻找面向住宅物业维修资金的风险和管理之中的问题，提出了风险防范和现代信息化资金管理模式。

　　关键词：住宅物业,维修资金,风险消减,管理模式

　　1引言

　　目前全国住宅专项维修资金已经超过6000亿，庞大的资金量需要信息系统来加强管理水平，但各地的住宅专项维修资金管理信息系统由于建设不规范，没有统一的标准，建设质量残次不齐，无法适应经济快速发展需要，针对此种情况，住房城乡建设部关于印发《2013年工程建设标准规范制定修订计划》的通知，经过三年的优化修订，于2016年年底正式发布，至此我国的住宅专项维修资金的信息化终于有了国家的行业标准，行标的颁布为我市房地产与物业管理的互联网+、网格化与全国大数据应用的信息化奠定了行业基础，极大的加快我国的住宅专项维修资金信息化的发展步伐。

　　自《住宅专项维修资金管理办法》发布之后，各地的管理部门均在该办法的框架内，因地制宜，着手制订地域性的政策和法规。即便如此，物业专项维修资金在管理上，还是存在一些风险问题，有待解决。尽管这十几年来，我国对该资金的管理研究的投入在不断加大，研究也在不停地深入，政府也意识到了对物业专项维修资金进行风险管理有着不可替代的重要性，可总体而言，当前的研究仍存在两个方面的问题，一方面是理论分析水平针对性不高，缺少宏观的架构，另一方面，在实践方面也缺乏应用分析。可以说，对于此项资金的风险管理研究与应用，国内仍处于起步阶段。我国从上世纪八十年代才开始进入风险管理的研究领域，目前大部分研究停留在理论层面，缺乏实际操作性，相关法律法规也相对滞后。在国外，大部分维修资金的主体单位不是政府，而是交由第三方进行完全市场化操作。

　　住宅物业专项维修资金在现有的管理模式下，在收缴、管理和使用过程中，有可能发生资金被不法侵占、挪用、维修资金管理体缺乏专业能力等情况。因此，对住宅物业专项维修资金进行风险管理研究，可以在理论上对实务进行指导，提高资金的风险应对能力，力使资金的安全性和使用率都达到更高的层次。因此，有必要提出此问题，并对其进行更加深入地研究，使住宅物业专项维修资金相关的管理实践更加完备。

　　2目前存在的风险与管理弊端分析

　　2.1维修资金缴存风险与管理问题

　　我国住宅物业专项维修资金被缴纳时，普遍存在“代收”情况，这种做法易产生风险。目前，由开发商、物业公司等单位向业主直接收取物业专项维修资金的例子不在少数，而部分居心不良的单位可能会利用此项权利贪污挪用资金，或者在向住宅物业专项维修资金的管理部门确认指定的银行归集账号之前，利用收缴与归集的时间之差，对此项资金进行完全地支配。

　　归集过程中产生的风险体现在两个方面：一是由于利益的纠葛，开发商和业主在博弈时，可能会存在不交、少交或拖延等情况，影响到资金的归集;另一方面，由于各项手续的繁杂，政府主管部门的工作人员办理资金交存工作时，未认真履行工作职责，出现了疏忽和遗漏，造成了资金的错误交存，甚至漏存的情况。另外，巨大的利益诱惑可能使得某些政府管理部门不惜铤而走险，违规进行高风险的投资，这样就对资金的增值收益产生了风险，倘若投资失败，势必造成资金损失或者流失。

　　2.2维修资金的支出风险与管理问题

　　按当前的法律规定，业主委员会成立后，可自行管理住宅物业专项维修资金，但资金的使用方案却是由物业管理单位制定的。一方面，业主对物业单位的所提出的方案不一定认可，业主普遍担心物业单位会在使用资金的过程中，利用信息不对等的优势侵吞资金。资金不足是业主在保修期内难以启用物业专项维修资金的一个主要问题，这个问题在早期的小区中尤为突出。目前多数共用部位的设施设备均需要进行维护和更新，资金不足无疑让失修的共用部位的设施设备维护雪上加霜。同样，在产权人数达到一定规模时，要对共用部位的设施设备进行维护更新，均会遇到沟通上的困难，大幅提高了开展续交工作的成本。

　　2.3维修资金的监管风险与管理问题

　　住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，但是存在业主人数众多，自治水平低，监管不到位等等问题，住宅专项维修资金的主管部门监管风险，主要来自于审计监督力量的不足，尚无法定的监管部门，也无成熟、完备的监管工作机制和廉政风险防控机制等等。由此可见，由于住宅物业专项资金量大，涉及的面十分广泛，仅靠政府部门来对此进行监管，难度非常大。

　　3风险防控方法

　　3.1风险应对规划

　　风险应对规划过程旨在根据风险定性分析和风险定量分析的结果，指定风险负责人，并制定风险应对措施和策略。风险应对措施，不但包括风险预防措施，同时也包括针对项目风险发生以后的项目应急措施。在规划完项目风险应对过程以后，还要回头调整风险管理计划，因为以前对风险的规划也许不够全面或合理。风险应对规划过程的成果，要录入并更新风险登记表。

　　有不少内容都需要录入到风险登记表里，主要包括：风险应对方法及具体的应急措施;采用风险应对措施所必要的费用和时间成本;风险负责人，即负责监视控制某具体风险，并实施具体应急措施的负责人;风险诱因，即某个风险发生之前，所出现的症状或信号;对应严重风险的紧急方案;对应严重风险的备用方案;次生风险，即对某个风险采取相应措施后产生的新风险;残余风险，即采取了相应措施后，仍旧还存在的风险。

　　总体而言，针对住宅物业专项维修资金的风险威胁，通常有四种应对策略：规避，指在通过消除风险产生的原因来避免风险;减轻，指设法减小风险发生的概率，或减轻风险发生的后果;转移，以某种的代价，将风险发生后的责任和后果，转移到第三方的手里;接受，即不主动进行风险管理。在具体的项目管理中，针对不同的项目风险，可以采取不同的风险应对措施，对于风险的减轻、转移和接受这三个策略，既可以单独采用，又可以组合使用。对于轻微的风险，一般可以采取接受这个策略，但不能对其完全忽略，还要密切监控，以防止轻微的风险转变成严重的风险。

　　3.2风险控制

　　住宅物业专项维修资金风险控制的过程旨在跟踪已识别的风险，监控残余风险，识别新兴的风险，实施已制订的风险应对计划，并评估正在进行的风险管理工作的成效。风险控制过程的主要工作内容包括：监测风险诱因，察看是否出现了某种风险预警信号;跟踪已经识别的风险，检查这些风险状况是否出现了变化;实行风险对应方案，严格施行风险对应计划;监视残余风险，监测次生风险，识别新兴风险;评估已实行的风险管理过程的有效性，评价风险管理规划的成效;与项目的主要干系人沟通风险情况;在必要的时候提出纠正措施和预防措施的变更请求，便于制订新的应对方案;收集整理风险资料，把更新的内容录入风险登记表。风险控制过程所需要的工具和方法包括风险审计、风险再评估、绩效测量、偏差分析、趋势分析和会议等。

　　4构建信息化管理体系

　　系统以维修资金管理的全生命周期为主线，对维修资金管理过程中的建账、交存、使用、增值、收益、核算、灭失等过程进行串联，实现各业务间的数据共享，以法律法规、管理办法、业务规范为依据，充分整合现有资源，建立事前预警、事中控制、事后追责的全方位监管体系，利用实时风险预警，实现差异化管理，促进维修资金监管效能提升，减少维修资金使用过程中质量和安全问题。通过维修资金管理过程的监管，利用预警干预手段对业务过程进行动态管理。同时通过数据分析中心利用大数据分析技术对全过程数据进行分析汇总，形成指数指标、趋势预测、行业模式等分析主题，为法律法规、政策制度的再次修改和完善提供决策依据。最终实现良性发展的、生态化的信息系统。为了达到最佳的监督管理效果，建立的信息化管理体系应含9项重要组成要素：

　　(1)专项维修资金基础数据库。专项维修资金基础数据库是整个系统的基础，主要用于存储专线维修资金的基础数据。

　　(2)基础数据管理子系统。基础数据管理子系统的目标是实现对房屋数据、业主数据、共用部位及共用设施设备数据、相关机构数据以及支撑数据的采集维护功能。

　　(3)资金交存管理子系统。资金交存管理子系统建设依据住宅专项维修资金管理相关法律法规及政策规定，满足各交存主体在规定交存时点，按核定的金额进行交款，可实现住宅专项维修资金补建、续筹、补交等功能以及相关票据管理。

　　(4)资金使用管理子系统。资金使用管理子系统是使用类型、维修经费来源等要素设计使用流程及资金拨付程序。

　　(5)增值收益管理子系统。它是按照住宅专项维修资金管理规定，对住宅专项维修资金增值运作进行管理，并对不同来源的收益进行管理和分配。

　　(6)资金核算管理子系统。资金核算管理子系统主要为住宅专项维修资金缴存、支用(退款)、冲销、销户等业务进行记账等功能。

　　(7)统计分析与报表子系统。根据社会和管理部门对住宅专项维修资金数据统计的要求进行统计分析并生成报表。

　　(8)预警监管子系统。从“业务过程”、“资金到位”、“资金安全”、“资金利用率”、“业务效率”等方面进行风险预警，应能按预警层级对相应预警信息进行处理。

　　(9)公共服务子系统。包括信息发布平台及业务工作平台。信息发布平台发布住宅专项维修资金政策法规、行业动态、业务指南、公示公告、政策咨询、资金使用等信息;业务工作平台供业主委员会、物业公司及业主进行业务申报、处置、信息数据上传、业务单据生成等。

　　5结论

　　本文围绕我国住宅物业专项维修资金管理中的风险问题进行了较为深入的分析，分别从资金的缴存、支出和监管三方面探讨了可能存在的风险和管理问题，针对这些问题，继而提出了风险应对规划、风险控制等办法，并对面向物业专项维修资金管理的信息化管理标准体系的建设内容做了一定的阐述。本文提出的观点和方法已经应用于福建宁德财经学校的住宅物业专项维修资金管理中，但由于不同类型的主体单位在物业专项维修资金管理存在一定的差异性，因此，管理主体单位应充分自身的特点，辩证选择性采用相关的资金管理措施或方法，以使物业专项维修资金发挥最大效用，保障资金使用安全。

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