试论集体建设用地基准地价评估的问题

　　摘要：目前，我国关于集体建设用地的流转方面，具有普遍性。然而，对应基准地价评估体系并没有进行构建，导致对应的集体建设用地在流转过程中，无法对其低价的价格做客观、有效的评估，其主要原因在于，所需要的评估技术依据，法律法规不健全。目前，我国集体土地在进行流转时，对应的交易市场存在明显的不透明，不规范的特征。因此，为了将集体建设用地的相关流转过程规范化、标准化，就需要将运作模式建立，使其适应流转运作模式，有效保障农民、农村集体的合法利益。这要求将基准地价的评估体系，进行构建并完善，使其具有完整性，再通过对应的法律制度，对市场进行引导，使其规范化的发展。而本文主要是针对集体建设用地所涉及到的基准地价评估相关问题，进行简要的分析与探究，提供部分参考意见。

　　关键词：集体建设用地;基准地价评估;问题研究

　　引言

　　现阶段，集体建设用地存在以抵押、出租、转让或者出让等方式，进行土地流转，具有自发性、普遍性的特点。随着经济的持续发展，其覆盖的面积、数量、规模也在持续扩大。由于多方面的原因，集体建设用地对应的流转市场，相对于其他的建设用地来说，存在一定的隐形特点，对应的管理单位其出台的部分政策，在一定程度上对市场土地交易行为进行了有效的引导。

　　然而，也存在一定的局限性，该政策更偏向于集体建设用地的界定，界定之后才被允许流转，且没有对土地的价格评估作出相应的指导。而对应的估价以及管理人员，就需要对流转中存在的问题，进行研究，并给出相应的建议，推动基准地价评估体系的构建与完善。使当前的评估方法与理论得到改善，为土地的估价提供具有规范性、完整性的指导，保障双方权益。而交易市场的规范化，可以更好的对集体建设用地的利用情况、质量，全面掌握，更好的对集体建设用地进行科学管理与利用。

　　概念简述

　　关于集体建设用地，其对应的地价评估，主要是对相关区域内土地的平均价格进行有效的估价行为，换而言之，即符合土地利用相关规划的前提下，对不同均质，不同级别的土地按照其用途，在规定时间内，对集体建设用地进行相地价方面的评估。在进行评估的过程中，首先需要对土地用途进行划分，在一般情况下，根据相应的标准可以划分为工业用地，住宅用地，以及商业用地;其次需要确定的是评估基准日，其主要原因在于土地价格，在一般情况下，会呈现上升的趋势，因此，在进行估价时就需要将估价结果对应的日期进行详细的说明，具体到年、月、日。

　　同时还需要确定开发的程度，主要是指在该地块需要实现“几通”或者对应的平整情况。最后，需要对该区域的土地使用期限进行确定。目前，没有明确的法律法规对集体建设用地的使用期限进行明确的规定，部分地方在进行期限的设置时，主要参照的是国有建设用地。因此，在确定使用年限时，需要根据实际情况以及地方相关法规进行合理合法的设定。

　　2、基准地价评估的现状

　　2.1配套法律法规的缺乏

　　在我国相关的法律规定当中，明确指出，我国农村集体所有土地使用权不得进行出租、转让或者出让给非农业建设。但若符合土地利用的总体规划，且按照法律规定取得了建设用地的相关企业，若因兼并或破产等情况的出现，导致土地使用权，依照法律规定发生转移的情况除外。在个别地区也出台了关于集体建设用地的使用权流转管理办法等相关条例，加强了对土地流转市场的管理，然而，这些条例以及政策，属于探索性政策，并没有与之配套的法律法规，在具体的操作时，难度较大。因此对应的流转行为也难以实现透明化、公开化、正常化，实施难度相对较大。

　　2.2评估规程的缺乏

　　部分管理单位，关于城镇区域的建设用地，出台了相关的规程制度，这些规程对城镇土地关于土地估价的方法、范围、流程、原则以及对应的影响因素，都作出了明确的规定。然而，到现阶段为止，并没有关于集体建设用地的评估规程出台，因此，在进行流转时，在对价格进行预估的过程中，会缺乏对应的依据与参考，致使存在利益分配不均的情况，且流转范围比较混乱，在进行估价时，也存在权威依据的缺乏，使评估的难度增加。

　　2.3市场资料缺乏

　　目前，市场上可以进行集体建设用地交易的范围，相对狭窄，且可参考的数据比较少，大部分的交易案例，在很大程度上属于私下交易，没有进行公开化、正常化的交易，因此，也没有相当数量的客观实例可以进行参考。这导致在具体的估价过程中，没有相关的案例可以进行比较，并进行验证，对评估价格准确性造成影响，无法体现与满足当前市场要求。因此，也无法对相关的资料，进行有效收集。除此之外，我国的集体建设用地，除个别区域，可以进行集中使用与建设，大部分的建设用地属于零星分布。这种情况就导致在进行估价的过程中，增加地价测算以及评估单元的确定等相关的工作量，将工作量增大，估价成本增加。

　　3、关于集体建设用地基准

　　地价评估的思考

　　3.1选择适当的估价方式

　　目前在土地估价市场上，进行估价的方式包括了市场比较法以及收益还原法等方式，而在进行集体建设用地的地价评估过程中，对应的工作人员也需要根据实际需要以及参考相关资料，选择恰当的估价方式。比如，市场比较法，由于集体建设用地大部分交易行为，存在一定的不规范性，因此，市场上的资料，交易数量也相对比较缺乏，无法对相关的交易数据进行收集，因此。若采用市场比较法，则适用于具有交易比较活跃，且市场规范化明显的区域。

　　而收益还原法，这种方法在集体建设用地中进行估价，会受到土地还原率的限制，因为无法对其还原率进行有效的确定。因此，在一般情况下，会通过风险调整值法加上安全利率，对土地还原率进行确定。对比城镇，农村的风险调整值更高，高出的具体数值没有确定，因此，对应的工作人员，则需要确保在估价中，不会出现原则性方面的问题，根据实际，选择对应的参数，使估价结果的客观性更高。

　　3.2确定土地利用类型

　　在进行评估的过程中，国有建设用地在进行地价评估的过程中，地块比较集中。因此，可直接分为公共服务、工业、住宅、商服等用地类型。然而，集体建设用地由于利用类型的多样性，在评估的过程中，就需要将评估的对象进行划分，可以分为零星以及集中使用区。再根据实际情况，将土地利用类型进行确定，在一般情况下，集中使用区可以将其分为公共服务、工业、集中居住、商业这4种用地，而零星使用区，则可以分为宅基地、商业用地以及其他的建设用地，从而使土地利用的划分类型，更具有客观性、准确性。

　　3.3收集低价资料

　　土地资源的地价资料，可以直观的反映出收益情况以及交易价格。这对于地价评估结果的参考性以及价值高低，具有直接影响。因此，地价资料的准确性，在很大程度上与地价评估结果的可信度、真实性，有密切关系。目前，由于相关法律法规的缺乏，因此，也不能对市场进行规范、有效的引导，且因市场缺乏一定的规范性，无法对相关的地价资料进行有效收集。因此，在对资料收集的过程中，应当深入基层，利用多种方式，比如问卷调查，咨询村干部等方式进行资料的收集，使其数据呈现出更高的真实性。

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　　4、结语

　　在对集体建设用地进行基准地价评估的过程中，务必要根据实际情况选择相应的估价方式，同时将土地类型在进行划分的过程中，进行细分，使其具有较高的客观性，而对地价资料全面有效的收集，可以使最终的地价评估结果具有较高的准确性，更好的维护交易双方的利益。当然，规范土地流转，实现地价评估的准确性，就需要将现阶段，集体建设用地评估过程中存在的问题进行有效的解决，将相关的法律法规以及评估体系都需要进行建立并完善，才能促进土地流转市场的规范化。

　　参考文献：

　　[1]陈丹怡. 集体建设用地基准地价评估的问题探讨[J]. 住宅与房地产,2019(18):6+31.

　　[2]关英辉. 集体建设用地基准地价评估的若干问题探讨[J]. 中国集体经济,2017(16):6-7.

　　[3]杭太元. 集体建设用地基准地价评估体系的构建[J]. 产业与科技论坛,2016,15(13):216-218.

　　作者：张晓彦