土地融资存在风险的原因及防范措施

　　在我国金融融资中土地融资是重要组成，然而在当前土地融资中仍然存在一定的风险，下面文章就首先探究我国土地融资风险存在的原因，并且针对性的提出了防范措施，从而降低对融资方的发展带来的影响，提升土地融资效率。

　　关键词：土地融资,风险因素,风险防范

　　自改革开放以来，我国的经济发展水平得到了快速提高，推动了城镇化进程。在此背景下，城市不断加大了土地资源的开发力度，存在明显的土地利用率低、规划不合理的问题。对此，我国开始进行城市土地改革，加强了土地资产的管理力度，完善土地储备体制。而在进行土地收购时需要花费大量的资金，需要进行土地融资以解决资金短缺的问题。但在实际融资过程中，会受到多种因素的影响，面临很多的风险隐患。因此，做好风险防范工作具有十分重要的意义。

　　一、我国土地融资风险存在的原因

　　1.法律风险

　　现阶段，我国对土地储备机构的作用、价值缺少正确的认识，其法律地位比较低。在我国现有的《土地管理法》等法律中，查询不到关于土地储备机构的内容，一旦该机构在进行土地融资时存在债务纠纷问题时，难以得到法律保护。同时，土地储备机构的融资行为属于政府全额财政行为，以市场化融资为主，很难对其融资的规范性进行认定，容易出现法律风险。

　　2.融资渠道风险

　　目前，我国土地融资渠道比较单一，主要以银行信贷和政府财政拨款为主。随着城市经济的发展，使得土地资源越来越紧张，土地费用也越来越高。在这种情况下，需要花费大量的土地收购资金，而现有的融资渠道难以满足实际需求。同时，无论是银行借贷还是财政拨款，都要受到政府政策的影响，一旦政策改变时，会加大融资风险程度，对城市经济的发展造成严重的影响[1]。

　　3.市场风险

　　通常情况下，当土地储备机构采用银行信贷融资模式时，需要递交抵押、担保申请。其中，抵押物为土地使用权，担保人为政府相关部门。但在实际发展上，政府作为担保并不具备法律效力，而土地储备机构的使用权也缺少法律的认证，使得土地融资活动存在明显的不规范性。同时，当开展土地储备业务时，需要按照一定的流程进行处理，如土地的收购、开发、储备等，但会受到土地市场价格的影响，使得土地收益情况发生了改变，增加了风险发生的可能性。

　　二、探究我国土地融资风险的防范措施

　　1.强化法律风险管控力度

　　在我国现有的法律体系中，并没有明确土地储备机构的法律地位，在进行融资活动、法律维权时需要面临一些法律风险。因此，应从以下几个方面来进行防范。

　　一是土地储备机构是独立于政府机构之外的一个部门，其法律地位比较低。在此背景下，使得运转经营模式有了可操控的空间，既可以按照事业部门的运行模式来开展业务，也可以按照股份制企业的模式运营。由于运营模式不确定，在实际开展业务中需要面临双重风险。对此，地方政府应根据土地储备机构的实际需求情况来明确其职责。如某些地方政府将土地储备机构作为政府职能机构的一部分，在进行土地融资行为时，可以政府的名义进行融资活动，使其具有合法的权力，有利于提高融资行为的规范性，能有效降低法律风险隐患。

　　二是政府对土地储备机构的业务范围没有明确的规定，使得业务开展存在较强的盲目性和随意性，不仅会加大财务负担，还会面临一些法律风险。由于我国《土地管理法》中没有土地储备机构的相关信息，若进行立法时，需要对多个法律进行修改，会影响法律体系的稳定性。因此，应由各级政府进行管控、约束机构的收购范围。其中存量用地应为政府储备用地，除此之外的农业集体用地等不得纳入土地储备范围中，以提高业务的规范性。另外，应适当提高土地储备机构的法律地位，可在《土地管理法》中明确机构的法人地位、融资资格、抵押形式，避免与其他法律发生冲突，确保融资活动顺利进行[2]。

　　2.拓展融资渠道

　　土地储备机构的融资渠道过于单一，主要以银行信贷和政府财政拨款为主，会限制机构的融资规模和融资效果，加大了风险隐患。对此，政府应加大扶持力度，促使土地储备机构发展多元化融资体系，保障土地融资活动顺利进行。

　　一是我国政府应认识到土地储备机构的重要性，不断加大资金扶持力度，有利于土地储备机构获得更多的资金来开展业务。因此，各级政府应完善土地收益基金体系，不断提高资金储备量，以满足机构的融资需求。

　　二是我国一些地方政府对土地储备机构的职责进行了划分，在一定程度上可以政府的名义进行融资。对此土地储备机构可向政府递交申请，通过金融市场发行政府土地债券，以吸引社会资本。

　　三是我国政府应加大信托机构的扶持力度，鼓励其创新土地融资业务，为土地储备机构提供更多的资金。但由于土地融资具备资金需求量大，回报周期长、收益风险高等特点，一些中小信托难以承受这部分的风险。政府可加强引导作用，建立联合信托平台，将中小信托机构整合在一起，提高服务能力。

　　3.优化市场风险防范体系

　　第一，现阶段土地储备机构在进行银行融资时，需要进行相应的抵押与担保工作。但在实际运行时，经常会出现无效抵押、无效担保的问题。随着国家金融体制改革的发展，商业银行在为土地储备机构提供抵押贷款服务时，应将贷款落实到土地上，防止出现无效抵押的问题，避免政府因素带来的风险。

　　同时，土地储备机构应严格按照储备标准行使融资行为，明确储备范围。银行在办理信贷业务时，应对土地的实际价值进行评估，并将结果进行对外公布，有利于社会进行监督，防止出现评估误差，避免对土地融资活动造成影响。

　　第二，土地的收益情况会受到市场供需、土地开发、政策方向等因素的影响，使得土地收益呈动态变化的趋势。对此，银行等金融机构应健全信息体系，包括国家政策、房地产信息、法律制度等，从而构建动态监管体系。在这种情况下，有利于对风险存在的原因进行分析，合理采用相应的防范措施，避免发生风险。同时，由于土地收益的不确定性，可采用企业担保、办理保险等方式来转嫁风险，避免对自身利益造成影响[3]。

　　第三，土地储备机构和银行等金融机构应加大专项人才培养力度，不仅要求其具备金融、法律、政治等方面的知识，还要懂信息、懂技术。积极将新媒体技术引入到土地融资工作中，有利于提高信息收集效率，防止发生信用风险、信息风险。同时，土地金融工作人员应与当地政府建立友好关系，有利于及时了解政策方针，并采取相应的应对措施。并在进行土地融资活动时，要做好信息披露工作，便于社会进行监督，防止发生操作风险。

　　三、结束语

　　随着市场经济的发展，推动了城市化进程，导致城市用地紧张，对社会经济的发展造成了严重的影响。做好土地融资工作，有利于保障土地储备业务正常开展，保障经济建设活动顺利进行。但在实际运行中还存在法律风险、融资渠道风险、市场风险等因素的限制，使得业务开展效果受到了影响。因此，需要做好风险管控工作，提高土地融资效率，从而实现其综合效益的价值。

　　参考文献：

　　[1]姚文珍.地方政府土地融资风险及其传导研究[D].华中科技大学，2014.

　　[2]张达.国土部：需防范土地融资过度带来债务风险[N].证券时报，2013-07-31(A02).

　　[3]张志峰.如何防范土地融资中的金融风险———访国土资源部地籍管理司司长樊志全[J].中国金融家，2014，(07)：29～30.

　　推荐期刊：《中国土地》国土资源局征稿

　　中国土地(月刊)创刊于1982年，由中国国土资源报社主办。土地管理专业刊物。宣传党和国家有关土地管理工作的方针、政策、法规，介绍有关土地管理的理论和科学技术成果，交流国内外土地管理的经验。