储备土地临时管护问题及对策—以湖北省武汉市为例

　　储备土地临时管护是土地储备业务全流程管理的重要环节，新修订的《土地储备管理办法》明晰了其具体要求。笔者结合湖北省武汉市储备土地临时管护情况，提出当前管护工作所面临的现实问题，探寻行之有效的解决路径。

　　土地储备制度实施20多年来，不少储备机构积累了大量非经营性用地且短期内无法供应出去，因此,加强储备土地临时管护工作很有必要。2018年，新修订的《土地储备管理办法》[1](以下简称《办法》)对储备土地临时管护提出了新要求：一是新增了年度储备土地临时管护计划的编制内容;二是细化了前期开发与管护的具体规定。这对于加强储备土地的动态监管、减少储备土地非法侵占、保护资源、防治污染都有重要意义。

　　但储备土地临时管护仍面临诸多现实问题。武汉市储备土地临时管护工作现状武汉市储备土地临时管护方式分为自行管护、委托管护及临时利用，并以自行管护方式为主。截至2018年6月，自行管护的储备土地面积占比约为63%，委托管护的储备土地面积占比约为34%，临时利用的储备土地面积占比约为3%。

　　从储备土地临时管护工作开展的具体情况来看，武汉市制定了储备土地入库交接与托管的工作程序，并对储备土地管护各环节进行监督考核。但在实施过程中，由于专业资产管理人才的缺少以及储备机构的人力物力有限，因此主要采取企业委托的模式确定专门资产经营管理公司进行管理，并聘用现场管护单位对储备土地实施管护。临时利用方面，通过制定临时利用租金标准，保障临时利用工作的顺利开展，提高储备土地临时利用率。

　　当前储备土地临时管护面临的问题现阶段，武汉市储备土地临时管护工作面临的主要问题，表现在以下方面：储备土地权益维权不易。当储备地块被侵占时，虽然可以向公安、城管等执法部门举报，但一般较难解决，最终储备机构只能采取去函方式要求占地单位(或个人)停止侵占行为。

　　临时利用方面，使用期满若承租方发生不配合腾退场地和清理地面构筑物等严重违约行为时，储备机构囿于行政执法权限，也只能采取扣减、不予退还履约保证金或终止合同等方式解决。若采用诉讼方式，则时间长、程序复杂，即使胜诉也难以强制执行。未制定管护计划和管护方案。

　　新《办法》出台之前，没有明文规定储备机构在对储备土地实施管护前必须制定相应的管护计划或管护方案，导致很多地块的临时管护至今依然都是因循旧例。特别是临时利用方面，通常在意向使用方提出储备土地临时利用申请之后，储备机构再依申请办理，这样容易造成可以临时利用的储备土地资产闲置浪费，难以实现储备土地的效益最大化。

　　制度不完善，缺乏统一管理模式。从实际管护工作涉及的各环节来看，并未形成闭环，制度体系有待逐步完善。另一方面，针对自行管护和委托管护两种不同方式来说，由于现场管理单位不同，工作方式方法存在差异，当前又缺乏统一的规范文件指导，容易造成两种管护方式下储备土地的管理水平参差不齐。传统管护手段低效。

　　目前的储备土地管护方式通常以现场管理人员值班巡查为主，不定时抽查为辅，主要依靠投入大量人力完成。由于大多数储备土地面积较大，单次巡查耗时较长，针对检查中发现安全隐患较多的地块项目，还需要调整增加检查频次。这种传统的管护手段，难以提升管护水平和效率。借用地块管控权难以收回。

　　为支持城市建设，储备机构经常会将一些储备土地出借给相关部门。借用地块的管护责任人归属、出借行为完成后如何归还等问题，在借用之初并未明文规定，常造成借用土地无法收回，甚至丧失对这部分土地的管控权。对策与建议明确管护部门职责，落实管护主体责任。储备土地临时管护工作需要各相关部门的积极配合，如果重视不够，则难以形成共同推进管护工作的合力。

　　储备机构承担主要管护责任外，还应由自然资源、规划、公安、城管执法部门协助管护。将储备土地临时管护工作纳入各相关部门的考核范畴，对管护不利、造成储备土地损毁或再次支付新产生的地表附着物补偿费的，要追究相关部门责任。切实加强计划管理，有效实现前期管控。计划是管控的前提，对于入库且暂不供应的储备土地，结合区域公共设施建设、公益性用地需求和储备土地供应计划等，严格落实新《办法》要求，编制年度储备土地临时管护计划。

　　同时配合计划制定详细的储备土地临时管护实施方案，增强计划的可操作性，充分发挥储备土地临时管护的社会效益。实行信息化管理，规范临时管护制度。可尝试通过建立工作台账制度和储备土地电子档案，对储备土地信息进行核实、更新与完善，以便全面掌握储备土地即时情况，有利于临时管护计划的编制[2]。应针对储备土地临时管护过程中涉及的工作程序、临时利用标准等方面，制定出台系列政策文件。

　　如武汉市近期已出台《储备土地临时利用实施细则》《储备土地管护实施细则》等文件，对进一步规范储备土地临时管护的具体行为起到了重要作用。创新管护方式，提升临时管护效能。除了采取传统的现场查看管护方式外，应更多地采取科技智能手段。将远程监控系统、无人机航拍巡查、网上监管等技术手段引入储备土地的日常管理，与现场巡查相结合，不仅能够减少人力投入，弥补人力的不足，提高工作效率，还能对每次的巡查情况进行录影留存，方便日后查阅和比对。

　　临时利用方面，可以通过门户网站或者建立专门的储备土地临时利用信息管理平台，公开发布临时利用信息，并与自然资源部土地市场动态监测监管信息系统衔接，实现信息化管理和相关部门之间的信息共享，在引入市场竞争机制后，更能优化使用用途，提高土地收益。

　　参考文献：

　　[1]国土资规〔2017〕17号国土资源部财政部中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于印发《土地储备管理办法》的通知。

　　[2]陈爱莲.储备土地资产的临时管理问题研究及对策分析[A].福建省土地学会2014年学术年会[C].

　　土地方向职称论文：加快土地确权及土地流转促进三农发展

　　下面文章主要针对土地确权的重要性进行了详细的分析，然后提出了加强土地确权，推动土地流转和促进三农发展的相关对策，希望能够为农村、农业的发展贡献一份力量。农村集体土地确权工作的主要目的就是为了推动农村以及农业改革发展，并且这对于促进城乡统筹发展、推进工业化、加强农村社会管理以及维护农民合法权益等都是有着极为重要的意义。所以加强土地确权，推动土地流转和促进三农发展也是势在必行。