法学专业职称论文民法中不动产登记制度的功能与价值

　　这篇法学专业职称论文发表了民法中不动产登记制度的功能与价值，不动产物权指的是权利人基于不动产所享有的物权。包括所有权、地上权、地役权、永佃权、典权、抵押权6种。不动产物权以登记为其公示方法，不经登记不发生法律效力。
 

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　　一、我国不动产登记制度及效力

　　(一)我国不动产登记制度

　　不动产物权登记，即权利人申请国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权事项记载于不动产物权登记薄的事实。登记可以定性为一种事实行为，即在不动产物权的变动依法律行为进行时，登记是必要条件。在交易中，不登记不产生效力，物权不得变动。

　　我国民法中不动产登记制度采取的是以登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的形式，在登记生效主义中，不动产物权的取得、转移、变更，除需要合法有效地合同外，还需对该不动产进行相应的登记。在我国民法中涉及的需要登记的不动产物权包括：土地所有权、建筑物使用权、土地承包经营权、宅基地使用权等。在登记对抗主义中，登记只是作为对抗第三人权利而存在，而不是不动产物权生效所必须的。例如，《物权法》第127条规定：土地承包经营权自合同生效时设立。对于土地承包经营权而言，事后县级以上人民政府发给的土地承包经营权并登记造册，只是对该权利的确认而已，此外还具有对抗第三人的效力。此时，登记是以对抗要件存在，地役权也属于此种情形。

　　(二)不动产登记的效力

　　我国民法不动产登记主要是在行政机关进行。通过一种规范统一的形式，对不动产物权所有的一种国家确认的行为。不动产物权经过登记以后，国家确定权利的存在，产生确定力。不动产登记制度的效力可以体现在以下几个方面：

　　1.对不动产物权的确定;我国不动产物权采用的是登记要件主义，在获得不动产的过程中，除了占有或买卖的事实存在外，需要有登记要件，通过登记，才能合法拥有不动产物权，享有占有、使用、收益、处分的权利。

　　2.在不动产物权变动中，不动产物权变动后所有权归属的确定;在土地买卖的一级市场或是二级市场，除国家为公益目的的进行的土地划拨或国家拥有的自然资源、土地外，法律中明确规定不动产物权需要登记的范围，不动产交易后都需要经过登记以取得法律上的认可，并且得到国家的确认，使该法律关系透明的存在，并且表现于外的事实能让公众信赖。

　　3.公信效力：不动产登记制度的公信力依存于确定的效力而产生，若当事人在取得、进行物权变动或其他变更不动产物权现有所属状态时进行了登记，第三人可以依赖登记过的行为而为一定的行为，依据登记行为而产生的事实行为与真实状态不相符，善意第三人的行为取得不动产的物权并能够得到法律的保护，而针对事先串通的恶意第三人，公信效力会丧失原有的特点。例如，在夫妻双方婚姻存续区间，作为共同财产的房屋登记在丈夫名下，丈夫未经妻子同意与第三人签订房屋买卖合同并进行了登记，第三人在交易过程中信赖了房屋登记处所登记的权属进行交易，物权变动并登记后即使妻子提出异议，该善意第三人可以依据已经登记的事实，取得房屋的所有权。

　　不动产登记制度所的确定力、公信力是产生一系列功能的基础，并以效力为基础，功能为依托，对不动产登记制度的价值意义有深远的影响。

　　二、我国民法中不动产登记的功能

　　(一)确定不动产物权归属

　　不动产登记制度将拥有不动产的所有人，权利所包括的范围，可以使用的期间等围绕不动产的权利都记载于登记薄中。而在涉及需要登记的不动产进行交易时，占有并不代表物权的转移，只有通过在登记机关进行登记后，产权具有国家确认的效力，才是真正的实现物权的转移。登记公示作为不动产物权取得的生效要件，在不动产交易的过程中，如果只有当事人的意思表示与有效的合同，在法律上并没有实现不动产物权的变动。

　　国家通过登记制度明确不动产的所属，为维护市场交易安全中最关键的安全要素提供保障，能够更好的调动市场的积极性，有利于经济社会的发展。

　　(二)市场调节功能

　　社会主义市场经济是我国经济的发展形式。市场调节作为调整资源配置最重要的手段之一，是以市场的供求关系为基础进行，但是市场调节的滞后性对于不动产交易市场却是致命的，交易主体在交易中不能预料到可能发生的各种情况，所以经常会出现始料不及的情况而导致交易的中断，例如一物二卖这种情形在现在的不动产交易中大量存在。由于市场在最终的结果出现时才能反应出买卖中的真实情况，这样必定会损害不同当事人的利益。此时，不动产登记制度中的预告登记制度就能够推动着市场调节的公平性发展。

　　我国《物权法》弟20条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。该制度的好处在于，如果出卖人想要进行一物二卖，已经进行预告登记的登记人可以主张基于合同的债权和基于登记的物权的双重保障。既可以以预告登记为基础要求出卖人违反合同的行为进行违约损害赔偿，也可以向已经获得不动产的受让人主张物权的不成立，行使返还不动产登记请求权。由此可见，预告登记制度保障了市场主体的利益，使得一物二卖的情形得到有效解决，维护了市场调节的稳定性。

　　在不动产交易市场中除了存在着这种购买方与房产商交易的情形外，还存在着大量的不动产拥有者与需求者之间一对一的交易市场，也是市场调节资源配置的一种情形，但是买卖双方在很多时候再买卖过程中对不动产的处理仅依双方的买卖合同和对不动产财产的交付作为不动产物权变动的形式，并没有在登记机关进行物权的变更登记，此时，市场中的不动产信息没有得到真实的反应，阻碍了市场对资源的配置，因此，不动产登记的进行有助于让市场资源信息完整，维护市场分配的公平性。 　　(三)行政监管功能

　　市场调节无法很好的把我国不动产市场打理得有条不紊，仅靠市场调节无法完成我国建设和谐经济的目标，美国的泡沫经济和次贷危机就是发展中的前车之鉴，只有通过国家的宏观调控，行政监管这只有形的大手与市场调节这只无形的大手相结合，才是健康发展的保障。

　　不动产登记制度不仅体现在法律规范中，在具体实行时又会以行政规范来明确规定程序、时间等问题。因此许多登记事项多见于行政规范中。通过登记后，国家能够对全国登记信息充分了解，制定宏观调控政策。这有利于行政机关在对不动产价格监管，对不动产交易中税收进行调节与控制。

　　(四)社会服务功能

　　不动产登记内容涉及广泛，不动产在登记机关登记后能够产生信赖利益。因此完全可以作为信息公开的对象，当然这些都是建立在充分保护当事人隐私的情况下。一旦不动产登记的信息作为信息公开的对象，不仅对公民个人提供了信息服务，也对市场以制度的开放性提供服务。不动产登记制度的社会服务功能体现在以下几个方面：

　　1.对公民的服务。作为不动产登记功能之一的明确不动产物权的归属就是为公民提供服务最重要的方面。人们在投资决策时需要依赖大量的社会信息，而这些信息来源没有保障，很多是虚假，不可靠的。而为了保护私人财产的安全性，政府提供的信息，具有可靠性，在进行不动产交易时，人们可以信赖在不动产登记机关查询到与不动产相关的信息，做为其买卖，投资的参考信息。不动产登记制度赋予不动产物权变动以法律效力，在买卖完成后，通过对不动产物权登记的变更，物权属于登记薄上记载的所有人，国家法律作为其保障，使得交易最终完满的进行。

　　2.对市场的服务。不动产作为固定资产，即使不兑换为现金也能作为参股的条件加入到有限公司和合伙企业设立中去。权利人可用自己拥有的不动产参与设立有限公司，但是作为非现金的加入，一旦加入，就是成为公司的财产而非个人财产，此时不动产的所有权属于公司而非个人，由于不动产物权的变动因登记得以实现，所以只有在登记机关进行变更登记把不动产登记到公司名下，才能作为入伙或是参股的实缴出资。不动产登记在此时产生了确定物权转移的效力，有效地盘活了资源的各种形式。

　　为了维护市场中不动产交易的安全，不动产登记制度对一些灭失或不能交易转移的不动产也有相应的规定。例如不动产登记制度中的注销登记，不动产物权在一定情况下灭失，是进行注销登记的一种情形，已经消灭了的不动产物权经登记机关注销登记后，权利消失，以免再进入交易市场，引起混乱，造成损失。

　　第三，对政府的服务。不动产登记制度为政府提供相关数据的统计、制度的研究、政策的制定提供依据。

　　三、我国民法中不动产登记的价值

　　(一)秩序价值

　　不动产物权通过登记，确定权利的归属，发挥不同功能，一旦经登记享有物权，义务人都负有不得侵犯该物权的义务，因此不动产登记制度对于保护财产权益，稳定交易过程，具有重要的秩序价值。

　　首先，不动产物权变动后通过登记具有法律效力。在不动产交易中，过户登记与变更登记是交易中的确权行为，一经登记，物权形成，并产生排他的效力，所有人并以此为依据可以占有、使用、收益、处分该不动产。只要登记一直在有限期内，权利一直连续的存在，是一种对自然人权利确认的制度，实行登记的同时也为国家确定不动产物权提供法律基础。不动产交易市场中以不动产登记制度的确定为依据，具有明确产权，对市场、行政、社会服务的功能。在婚姻家庭关系中，不动产作为家庭财产的组成部分，是属于婚前财产还是夫妻共同财产，查询登记是寻找依据的重要形式。确定财产的归属，为家庭理财与投资，提供条件。在买卖过程中，依据单方同意出售房屋，买卖合同无效，但是，只要作了变更登记，交易行为受法律保护。

　　其次，不动产登记制度效力中的确定力是以国家公信为保证的，且我国登记机关为行政机关，使登记这一民事行为能够通过行政作用予以保障其效力。这种形式在目前中国发展中存在具有一定的合理性，因为市场并没有完全的强大到能够以自己的能力协调好不动产权利所属，并没有为权利的属性提供保障。通过国家公信力为其强大的后盾，以法律为保障，以秩序为基础，建立和维护一定的经济关系和社会秩序，促进社会和谐健康的发展。

　　(二)经济学价值

　　不动产登记制度是以法律，行政法规的形式确定的，一旦不动产物权产生变动时，都需要进行的一项手续。它的好处是能够对各地各处的不动产物权变动都有详细的记录，受国家的保护。当所有人想要变卖不动产时，作为买方对不动产的购买毕竟是慎重投资，必定会考虑交易是否安全可靠，将来收益怎样等各方面的因素，而作为交易是否安全最基本的要素，则是不动产物权产权归属的界定，如果没有不动产登记制度，对产权的界定需要枉费大量的时间与金钱且到最后都不能达到理想的结果。而不动产登记制度就解决了这方面的难题，只要双方想要进行不动产买卖交易，达成意向，签订合同，到登记机关查询，从产权的归属合法与否到变动登记的申请，登记一气呵成，节约了双方在交易中的成本和时间，提高了交易的效率。并且在登记机关查询到的事实状态承载着国家的公信力，这种公信力是维护交易安全的基础。

　　在不动产交易中通过登记制度节约了社会交易成本、时间、交易的安全性也能够得到有效的维护，因此更多的社会主体就会对市场运行有更多的信赖，从而产生强烈的绩效影响。更多的人愿意进行交易，提高不动产物权变动的效率，能够更好的通过市场实现不动产资源的优化配置，实现国家税收增长，财政收入增加，实现经济与社会共同发展的双赢局面。

　　(三)对社会学价值

　　社会学研究的是各种不同形式的社会组成部分。通过这些知识的研究，可以向人们提供各个不同社会领域的知识，告诉人们各种社会现象产生的原因，为什么会有这种现象并且将来会怎样。不动产作为社会因素的组成部分，在市场经济中，起着举足轻重的作用，而对于不动产这个社会社会因素研究的途径之一是通过对不动产登记制度来进行。 　　不动产物权的取得、设定、转移、变更、终止均应办理登记，各个环节都聚集了大量不同的信息。通过对这些信息的研究，可以对科学的管理社会和制定科学正确的社会政策提供依据。经过论证后提出的建议可为发展社会主义市场经济服务，促进社会的良发展。

　　四、我国不动产登记制度的构建

　　我国的不动产登记制度已经形成了自己的框架，以我国目前的经济发展水平和社会发展水平来看，现有的制度总体上满足社会发展的需求。但是在一些地方随着社会、经济的发展，不动产登记制度开始暴露其制度缺陷，需要对其进行改革与重构。不动产登记制度的改革必须在现有的立法框架与制度下，以登记为支撑点，以维护不动产登记制度功能与价值为基础，对制度的缺陷与不足进行修复与校正。

　　(一)建立独立统一的法律规范

　　我国民法中关于不动产登记制度规则散乱、不集中，《民法通则》、《物权法》、《土地登记办法》等法律、司法解释、行政法规中都有规定。在具体的实行到不同的地方时，各地体现出来的规定又不相同，造成了登记制度的混乱，造成许多不便，因此，制定一部独立的不动产登记制度法律迫在眉睫。

　　主要是需要知道哪些是一定要登记，哪些是在物权的变动时才需要登记的情形。并不是只要涉及不动产物权就必须进行登记，这样在一定的程度上会浪费登记资源。比如说财产的继承，当继承人因继承的发生对不动产物权的取得时，从继承开始时无需登记便拥有不动产物权的所有权。除非在将来继承人需要变卖该不动产时，才需要登记。还有就是我国实行土地公有制，国家土地所有权和集体土地使用权及划拨用于公益用地和农村承包土地经营权并没有做出需要登记的规定，这些是否应该纳入登记范围都应该明确。

　　(二)坚持登记效力的基础上完善不动产登记机构

　　我国不动产登记有确定、公信的效力，在此基础上，可以进行以下关于不动产登记机关制度的建设。

　　灵活机动的分配不动产登记制度的权力。我国《物权法》第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。为了获得更充分，更明确的资源利用信息，并且能够解决边远地区登记不便的地区，可考虑设立登记机关的派出机构。对收费实行标准以城市和农村作出不同的划分。通过这些措施来扩大登记的覆盖范围和发挥效力的空间。

　　(三)在审查限度范围内合理促进信息公开

　　对不动产登记情况的信息公开，有利于交易中当事人的查询，是维护交易安全的保障，我国关于不动产登记信息的公开在《土地管理条例》第三条：土地登记资料可以公开查询的规定，而对于具体可以公开哪些资料未予明确，应该在不动产登记审查范围内对主体、面积、位置等对交易中有利而不侵犯个人隐私的资料，根据不动产登记主体的授权或合法证明取得信息。形成信息公开与隐私保护的双重结合。

　　不动产登记制度的审查还应当把错误登记与赔偿机制结合起来，以至于在审查的过程中切实保障权利人的合法权益。

　　(四)构建不动产登记错误赔偿责任制度

　　不动产登记错误赔偿责任，是指不动产登记机构及其工作人员由于没有尽到应有的审查责任造成不动产登记出现错误结果，并且给不动产权益人造成了不应有的损失，而应该承担的损害赔偿责任。不动产登记作为不动产公示的特定方法，可以清楚的展现物权的归属和内容，具有保障权利保护交易安全的功能。因此我国有必要通过立法的形式建立不动产登记的错误赔偿责任制度。(作者单位：中南财经政法大学)

　　推荐期刊：政策(月刊)创刊于1993年，是中共湖北省委主办，省委办公厅、省委政研室承办的省委机关刊物。