房屋买卖合同纠纷中合同目的及其不能实现的实证考察

　　摘要:在房屋买卖合同纠纷中，当事人以合同目的不能实现为由主张合同解除的案件比例逐年提高。基于合同目的的抽象性，文章选择实证考察视角对房屋买卖合同纠纷中的合同目的及其不能实现予以分析。在法律依据层面，分别梳理了合同法及司法解释中的一般性规定和特别法中针对房屋买卖合同的专属规定。在司法实践层面，则从合同目的区分视角探究人民法院对房屋买卖合同中一般目的和特殊目的及其不能实现的认定，并强调特殊目的认定通常取决于合同中的明确约定，在根据客观情况予以推定时应审慎把握。

　　关键词:房屋买卖合同;合同目的及其不能实现;司法认定;实证考察

　　为保护交易安全、维持市场秩序稳定，我国«民法总则»强调“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，«合同法»则对合同的单方解除进行了严格限定，其中“不能实现合同目的”成为了衡量解除权是否存在的重要标准。房屋买卖合同属不动产交易，所涉金钱数额巨大，相应地对于交易安全的要求更高，对合同目的及其不能实现的把握也应更为严苛。但与此同时，在房屋买卖合同尤其是商品房买卖合同中，买方通常居于弱势，且人们对住房的要求已升级，实践中人们购买房屋的目的趋于多元化，对于合同目的的理解应适当做扩大解释。如何在两者间取得平衡，科学合理地认定合同目的及其不能实现，是当前房屋买卖合同纠纷处理的重点及难点。

　　一、实证考察的必要性及研究对象的说明

　　合同目的及其不能实现是合同法中一个基础性问题。合同目的贯穿合同订立、履行及终止的全过程，我国«合同法»中多处条文出现合同目的及其相关表达，除涉及合同无效的认定、合同履行方式和质量标准、合同条款的理解等，余者均以“不能实现合同目的”的方式出现，成为判断合同法定解除成立与否的关键所在，进而影响市场交易安全及秩序稳定。然而与合同目的的重要性并存的是其本身又具有难以界定与认定的抽象性。合同目的反映的是合同当事人对订立合同概括性的要求。作为一个不确定的类型化或规范化法律概念，合同目的的内涵不确定且外延开放，须由法官在具体的案件裁判过程中评价地加以补充，使其具体化。[1]10何谓合同目的以及如何认定合同目的不能实现，在很大程度上是一个实践性问题。不同类型的合同中，当事人所持的合同目的各有不同;而同类型的合同，如房屋买卖合同和货物买卖合同，亦因标的物、用途等因素而在合同目的上有所差异。

　　一般而言，对合同目的的准确把握应考量合同约定的具体内容以及合同相对方订立合同时所要达到的预期效果，同时还需结合具体案情及生活经验进行综合认定。在众多的合同类型中，鉴于房屋作为人们生产生活资料的不可或缺性、近年来房地产市场的持续火热及调控形势、房屋产权交易的频繁性以及相应纠纷的高发等因素，文章将研究对象确定为房屋买卖合同，具体范围涵盖商品房买卖合同、商品房预约合同、商品房预售合同以及二手房买卖合同。近年来的案例数据显示，正是由于合同目的本身的概括抽象，无论是确实存在导致合同目的无法实现之情形，抑或纯粹不愿继续履行合同，民众以合同目的不能实现作为事由和依据在房屋买卖合同的解除纠纷中所占比例奇高，且有逐年加剧之势。由此也导致房屋买卖合同中合同目的及其不能实现的认定成为司法实践中争议的焦点，文章即基于此对国内个案判决进行实证考察，力求归纳房屋买卖合同中合同目的及其不能实现的常见情形及判定规则。

　　二、房屋买卖合同纠纷中合同目的及其不能实现的法律适用

　　房屋买卖合同既具备合同的一般特征，因而适用合同法及相关司法解释中对合同目的及其不能实现的一般性规定;又有自身特殊属性，如标的物转让采纳登记生效主义、价款支付通常需借助贷款方式、合同履行期限较长且具备较强的不确定性等，对合同目的及其不能实现的认定均有极大影响。为此，涉及房屋买卖合同的特别法亦针对其合同目的及其不能实现进行了专属规定。

　　(一)合同法及其司法解释中的一般性规定

　　“合同目的不能实现”作为合同法定解除的条件之一，由王家福、梁慧星等学者提出，并为«合同法»第94条所认可。«合同法»第94条列举了合同法定解除的四种情形，在第一项“因不可抗力”和第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为”的后半段，特别明确了“致使不能实现合同目的”的要求，而其余两项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行”以及“当事人一方迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行”，则因所涉对象是合同中的“主要债务”，在条文中未附以合同目的不能实现的要求。但学界普遍解读为，立法者可能假定“迟延履行主要债务+催告后仍不履行”即构成“不能实现合同目的”[2]393。而司法实践中，法院亦在裁判书中的说理部分惯常性使用合同目的不能实现对其予以论证。此外，2009年«最高人民法院关于适用‹中华人民共和国合同法›若干问题的解释(二)»第26条明确了第三个导致合同目的无法实现的事由，即合同成立后客观情况发生无法预见但非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。

　　对于房屋买卖合同而言，除在«合同法»总则以及整体性司法解释中寻求其合同目的及其不能实现的认定依据外，亦不可忽视«合同法»的买卖合同章节及其司法解释。«合同法»第九章买卖合同第148、166条分别涉及质量问题，二者对标的物不符合质量要求是否可以解除合同，以及分批交付标的物，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定是否可以导致该批、该批及其后各批标的物的合同解除，均采纳了“不能实现合同目的”的判断标准。其后第167条则针对出卖人而设，当分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5时，出卖人即可主张合同目的无法实现而行使单方解除权。

　　2012年«最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释»第2、3条规定了预约合同的解除，签订后续买卖合同是预约合同的目的，而所有权转移则是买卖合同的目的，预约合同一方当事人不履行订立后续买卖合同义务及出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，即表明预约合同目的无法实现，相对方具备合同解除权。其后第25条在规定出卖人不履行或迟延履行从给付义务导致合同解除的情形中，亦强调该违约行为应造成买受人合同目的不能实现。

　　(二)特别法中针对房屋买卖合同的专属规定

　　2001年6月，建设部审议通过的«商品房销售管理办法»正式施行。尽管其属于行政法范围下的部门规章，但在商品房买卖合同的专属性立法或司法解释出台前，依然对认定该类合同解除中的合同目的及其不能实现起到了重要作用。2003年6月，«最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释»(以下简称«商品房买卖合同司法解释»)得以施行，多处直接或间接地对于合同目的及其不能实现予以了界定，其中有对«合同法»第94条内容如迟延履行的再细化，亦有对«商品房销售管理办法»规定的重申。

　　三、房屋买卖合同纠纷中一般目的及其不能实现的认定

　　一般目的为通常情况下正常人订立合同时所持有的目的，其不言自明，不以合同中的明确约定为前提。房屋买卖合同纠纷中，法院对于一般目的的理解趋于一致，均认定房屋买卖之一般目的在于转让房屋，表现为出卖人售出房屋并获得价款支付;买受人取得房屋所有权，进而对其占有使用。认定何种情形构成一般目的不能实现者，大多能从房屋买卖合同的专属性规定中寻找到依据，司法实践中的具体应用有灵活放宽之势;而未予明确规定的新情况、新问题，亦因一般目的本身的普遍性，受到各地高级人民法院乃至最高人民法院关注，并出台相应规定。

　　四、房屋买卖合同纠纷中特殊目的及其不能实现的认定

　　对于任何种类的合同纠纷而言，特殊目的及其不能实现的认定往往都是司法实践中的难点。在房屋买卖合同纠纷中，其特殊目的通常表现在买方合同目的的实现④上。随着居者有其屋到居者“优”其屋理念的变化，如今的住房不仅承托着居住功能，更牵涉到落户、入学、投资等诸多事宜，而即使是单纯的居住，人们对其要求亦逐步提高，户型、采光等因素均直接影响着合同目的的实现。在特殊目的及其不能实现的认定上，法院裁判的依据无法具体化，通常需引用«合同法»第94条的一般性规定，并结合个案情形进行裁判说理。

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