财务论文发表如何促进住房租赁市场发展

　　租房是我们大部分务工人员的居住地点，但是市场的黑中介、二手小房东的问题实在也是太多了，所以租赁市场上应该制定相应的法则来维持租赁市场的秩序，租赁市场也是最难为管理的地方。

　　摘要：住房租赁市场是房地产市场的重要组成部分，为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展，财税政策是政府引导住房租赁市场发展的重要政策工具之一，必须要合理加以运用。目前我国的财税政策存在着制约住房租赁市场发展的“瓶颈”，针对财税政策存在的这些问题，提出相应对策。发表护理论文

　　关键词：住房租赁;财税政策

　　1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

　　工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控?采取何种手段?这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

　　2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

　　1.“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。发表护理论文

　　2.住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用,但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

　　目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

　　3.与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。

　　目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税(2008)24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税;对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税;对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税;对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

　　4.住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。

　　首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

　　住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

　　3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

　　1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

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　　本刊是教育部主管，中南大学主办的全国中文核心期刊、北大中文核心期刊(2004、2008)、湖南省一级社科期刊。