简析《婚姻法解释(三)》对房产登记的影响

  张燕   

摘要：房地产业是国民经济的支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展具有重要意义。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》的公布冲击着房产管理的新视野，此司法解释对房产管理工作中的房产登记的影响以及如何更好开展房产登记工作是本文探讨之处。
关键词：新婚姻法解释，房产登记，影响

房产管理工作涉及房屋权属登记、房屋交易管理、房屋拆迁管理、房地产中介管理、房地产开发管理、物业管理等方面。产权登记能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。
新司法解释对房屋产权的影响
房子承载的不仅是家庭的港湾还是一种物质投资。《婚姻法解释三》对于房屋产权的界定其实质是更好地保护个人财产，更加尊重女性平等观念。首先，明确了夫妻一方个人财产婚后产生的孳息和自然增值不是共同财产；其次，明确了婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产；最后，明确了离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。在经济飞速发展的时代，房屋具有了多层次的深意，一部相关产权的司法解释的出台必定影响着人们的传统观念，使人们对于婚姻房产有新的认识。
新司法解释对产权登记操作程序的影响
  “婚前房屋谁付钱，离婚后房子归谁”的新规，引发婚前房屋产权确认的热潮。不少女性为防日后落得个“净身出户”，要求男方在产权证上加上自己的名字，将其变更为双方的共同财产。然而房产登记本身具有要件化、程序化属性，不是一句话就可以加个名字变为共有的。笔者着重从房产登记程序中申请登记方面解析新婚姻法解释带来的影响。
在申请过程中最为关键的是询问登记事项，按照《房屋登记办法》第十八条规定，房屋登记机构应当询问申请登记房屋是否为共有房屋，并且查验申请登记材料。这是为了防止当事人提供虚假材料申请房屋登记，避免给他人造成损害，避免自己承担赔偿责任的一种形式审查。此处房产登记机构承担的是询问共有人之责，而非审核婚姻关系之责。   
第一，申请人回答无共有人，即将房产登记为申请人单独所有，其可单独处分之，但是，如果既有的权属档案资料中已明确申请人具有婚姻关系的，则申请人的声称无共有人的表示与既有的权属档案资料存有冲突。此种情形，需要申请人及其配偶到场作出房产归属的表示，登记机构切不可依申请人单方的表示而将其登记为单独所有，否则将承担疏于审查之责。    第二，申请人回答无共有人，登记机构已在登记簿上做出单独所有的记载，事后证明，申请人在申请登记时已有婚姻关系，申请人是故意欺骗登记机构而单方作出虚假表示，如果事后夫妻双方愿意将房产登记为共同所有的，登记机构按更正登记办理。因为，夫妻存续期间取得的房产原则属于共同财产，但双方当事人也可以约定为夫或妻一方的个人财产，不过，此约定需要双方的表态，仅仅一方声明无共有人是无效的。因此，如果在申请登记时，夫妻双方在登记机构都作出表示，愿意将房产登记为一方单独所有，事后，另一方要求增加为共有人的，则按转移登记办理。      第三，申请人回答有共有人，按《房屋登记办法》第十三条的规定，共有房屋应由共有人共同申请登记，故当事人需提供共有关系证明，共有关系类型较多，但《房屋登记办法》第十八条所指共有系指夫妻共有，如果申请人提供婚姻关系证明申请登记房屋时间在夫妻存续期间，需要夫妻双方前来共同申请，即便先前的合同受让主体仅为夫或妻一方，不动产登记簿也应登记为夫妻双方共有，从而将隐性共有人显名化。如果申请人之间并无夫妻关系，但一方申请人回答有共有人的，登记机构不能将另一方当事人直接记载于登记簿，因为这会造成登记记载与原因证明文件合同当事人主体的不一致。

三、新司法解释对于产权变化交纳费用产生的影响
      新司法解释的出台，引发了夫妻房产加名是否缴纳契税问题。 2011年8月25日南京市房产契税征缴部门对于婚前房屋产权证加名行为征收契税，新司法解释对于契税的影响略见端倪。房产属于一方婚前的个人财产现双方要求增加另一方为共有人的，由于房屋的权属主体己发生了变化，登记机构应当按转移登记办理，有理由征收契税。2011年8月31日财政部与国家税务总局联合下发《关于房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》规定婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。同一套房屋一方在购买时已经征收过一次契税，现仅是将配偶一方的名字加上，房屋并非实际整体再次转移，如果再行征收转移部分产权的契税，给人一种双重征税的嫌疑。所以此规定可以说是消除纷争的应急之举。
四、新司法解释对于产权登记重点的影响
婚姻法司法解释其传导出的信息在一定程度上影响购房人的消费心理，进而影响潜在购房者的刚性需求，其表现：（一） 女性置业蔚然兴起。新婚姻法解释出台后，一些女性认识到“经济独立是人格独立的基础与前提”，女性置业不仅是一种时尚行为模式，而且是对未来不安定婚姻退路的保值之举，小型公寓、中小户型，将会有更广阔的需求空间和购买欲望。（二）购房方式转变。有经济实力的父母丢掉之前的离婚会将房产一分为二的包袱，安心的为子女购房并且为了避免还贷份额争议，更倾向于一次性付款，按揭买房会有一定减少。这样的现象可能拉动房产交易的增长，房产登记工作的重点有可能平移到产权登记上面来。
五、新司法解释对房产登记工作的要求
（一）亟待建立统一的登记机构
目前我国实行不同的行政机关负责不同不动产管理制度，形成了多个登记机关负责登记的现象。实践工作中会有建设单位或个人以虚假土地证件来申请登记骗取房屋产权。另外一些登记信息的前后矛盾，让房屋管机构无所适从。如果采用统一的登记机构可能会杜绝类似事件发生。
（二）加强员工业务培训，增强风险意识
房产登记过程中由于工作人员未尽到谨慎问询审查义务导致登记错误的案例屡见不鲜，房产管理部门承担高额的赔偿费用。因此房产管理机构对工作人员要有相应的培训计划，参照现实的案例进行风险教育的强化，加大新的相关法规的宣传和学习，从思想上重视由于错误登记造成的严重后果，防微杜渐。
（三）明晰考核标准，调动员工积极性
建立明晰的奖惩标准。对于错误率、延误率低的员工进行奖励表扬，相反由于个人的故意、重大过失造成登记错误对权利人造成重大损失的，应该进行严惩。健全考核标准最大程度激励员工积极性，创造高效、优质服务。
（四）规范档案管理制度
    档案是房屋授权审查的依据，是房屋管理工作中重要的环节。曾出现过因为档案不完备导致登记错误的案例，也出现过在档案管理中发现产权登记时的错误。所以健立健全档案管理制度，对于产权登记工作至关重要。
结语
一个健康稳定的房地产市场会拉动国民经济的可持续发展。不断完善的行业体系需要房产登记工作不断细致，新婚姻法解释的出台从客观上会拉动客户群体的需求，做好新法环境下的本职工作，为我国房地事业健康的发展贡献才智是房产管理工作人员的己任。我相信随着政策法规的逐步完善和市场管理的逐步到位，房地产管理工作会有序高效地进行。
参考文献：
马俊.试论房地产业在国民经济建设与发展中的作用. [M] 2009.10.26
李强. “新婚姻法解释”保护了谁?.2011.11.21
吕堂干.房产登记中存在的问题及对策研究.合肥工业大学.2010.11.28
房屋登记办法释义. [S]2011.11月
〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》.2011.8.13
房地产业健康发展有助于加快中国城市化. 金融时报.2007.10.8.