城市旧城改造研究探讨

　　摘要：旧城改造方式有很多种,不论采取哪种方式,在旧城改造都要强调综合规划、综合改造和综合效益。旧城改造规划应遵循从实际出发, 因地制宜,量力而行,尽力而为的原则。本文通过实际案例来进行探讨分析。

　　关键词：旧城改造;渔民村;规划;

　　Abstract: The transformation of the old city in so many ways, irrespective of the manner in which to take, in the transformation of the old city is to emphasize the comprehensive planning, comprehensive reform and comprehensive benefits. The transformation of the old city planning should follow the principle from set out actually, suit one's measures to local conditions, and do everything in one's power principle. This article studied through real case.

　　Key words: urban renewal; the village planning

　　中图分类号 :TU984文献标识码： A 文章编号：

　　近些年来, 旧城更新的速度、规范、力度和范围都是前所未有的。当然,这适应了居民改善生活质量的强烈要求; 适应了政府美化城市形象的决心; 适应了经济结构调整和产业结构调整的需求; 适应了城市自身现代化发展的内在趋势; 适应了资金的流向需求; 适应了土地的有偿使用和房地产业的发展。

　　一、案例分析

　　深圳是我国最早全面启动“城中村”改造的城市之一。坭岗村位于罗湖区西北部，紧邻八卦岭工贸混合区和笋岗—清水河物流园区等城市产业园区，由于适宜的区位、可承受的环境和相对合理的租赁价格，坭岗村自然地充当了为产业配套中低档居住区的角色。坭岗村常住户籍人口约2000人，暂住人口达2万多人，主要是周边工贸区、物流园区和商业区的从业人员和部分年轻白领。坭岗村总用地面积约20 hm2，总建筑面积约50万 m2，平均毛容积率2.5，局部私房区容积率高达4.0，平均建筑密度约37%，其中私房区平均建筑密度超过60%。除了一般城中村普遍存在的社会、经济、文化和环境问题外，坭岗村存在高压走廊安全隐患、市政基础设施不完善、道路交通拥挤、环境问题恶劣和教育配套不足等问题，村集体股份合作公司多次要求进行改造(图1)。

　　图1 坭岗村现状分析图 图2 坭岗村改造策略分析图

　　二、旧城改造难点

　　坭岗村改造的难点主要体现在以下几个方面：一是坭岗村现状开发强度很高，改造难度很大;二是现状建筑规模大，拆迁资金要求高，安置难度大;三是坭岗村区位和周边功能环境相对较差，限制了改造后的功能也将以中低档产业配套功能为主，开发商业、办公等高附加值功能的潜力较小;四是外围交通条件较差，难以支撑大规模开发;五是高压线路迁移带来的改造成本增加，以及需要与供电等部门和国土部门进行协调等特殊情况。

　　三、旧城改造模式

　　坭岗村在2001年就提出整体拆除重建的方案，但是由于改造规模和强度过大、改造带来的各项设施压力无法解决、改造存在较大的风险，该改造方案搁浅。为了探讨适合坭岗村的改造模式，规划从功能定位、设施承载力、社会影响以及操作实施等各个方面，对整体拆建、局部拆建和综合整治三种改造模式的优缺点进行对比分析。(表1)

　　表1、坭岗村改造模式综合分析

　　综合以上分析，坭岗村整体拆建虽然对环境的改善作用较大，但社会影响大、实施风险高、配套压力大，政府、开发商、原村民和集体股份公司都会有较大顾虑而难于操作;综合整治可有效缓解现状城中村问题，且基本不会对周边环境产生负面影响，惟一缺点在于资金筹措有较大难度;局部拆建符合本片区作为周边产业功能的配套居住功能和房地产市场的发展需求，同时改造对城市承载力、环境承载力的压力较小，实施风险较小。

　　因此，坭岗村改造适宜采取“局部拆建+综合整治”的模式，即对于城中村现状功能不合理、建筑质量和环境较差的片区进行拆除，按照城市居住区的标准建设成为以小户型公寓为主的中档产业配套居住区，其他片区全面进行综合整治，通过道路交通、市政基础设施、公共服务设施、公共空间和建设景观的改善，适当提高居住条件和生活环境，满足低档次产业居住配套需求(图2)。

　　四、经济可行性分析

　　改造经济可行性分析是城中村改造市场化运作的基本保障。依据成本估价法原理，利润率=改造总收益/改造总成本×100%，控制利润10%～15%左右是具备市场开发动力的基本要求。以不同的改造方案对利润率进行分析测算，当容积率为4.0时，改造的率润率大致为6.38%，容积率4.8时为9.56%，而容积率5.5时由于地价优惠政策的限制，改造利润率反而降为8.26%。因此，从经济可行性上来说，容积率取4.8时可以初步满足经济可行性的要求。同时参考周边片区居住区及其他城中村改造的开发强度，初步确定坭岗村的改造开发强度为4.8。

　　五、改造影响分析

　　以往城中村改造的经验和教训表明，在消除城中村内部问题的同时，必须有效避免对周边社区产生负面影响。改造影响评估是大规模、程序化推进城中村改造的重要环节，可以确保改造行为不仅有利于城中村本身，同时必须有利于改善周边片区和整个城市的建设环境。一般的改造影响评估主要包括道路交通、公共配套设施、市政基础设施和景观环境等四个方面，坭岗村改造影响评估重点在于公共配套设施和道路交通。

　　5.1公共配套设施影响

　　公共配套影响分析的重点是需要独立占地的幼儿园、中小学等教育设施，从整个坭岗片区的角度考虑，现状约有1所36班小学的学位缺口，完全解决配套需要用地2 万以上，局部拆建的总用地面积仅5万。在完全市场化改造的条件下，坭岗村局部拆建既要解决配套问题，又要控制开发强度，两者之间存在较大的矛盾，需要对其进行适当平衡。

　　从坭岗村的角度考虑，改造以后拆建范围内居住人口约9 000人，通过增加或扩建小学、幼儿园等公共配套设施，可以解决改造新增的配套需求。现状凤光小学由1.33万、18班用地增加到2.07万、30班用地，增加的12班用地可服务约1万人，满足改造增量人口的小学学位需求。现状坭岗幼儿园由0.26万、9班用地增加为0.56万、18班用地，增加的9班用地可服务0.7～1万人，也基本满足改造增量居住人口的需求。考虑到拆建范围内现状居住人口的需求减少量未被计算，改造后学位的需求增加量实际上应小于扩建小学、幼儿园的供给增加量，因此改造后现状学位较紧张的局面基本得到缓解。

　　5.2道路交通设施影响

　　坭岗村存在的交通问题主要出现在泥岗西路辅道上，其早、晚高峰小时的饱和度(V/C)分别为0.82、0.84，坭岗村改造后增交通量将进一步加剧现状区域交通拥挤。对不同容积率条件下的交通量和道路饱和度进行测算，在容积率为4.8时，坭岗西路辅道的饱和度将增加到1.01，表明必须对区域道路条件交通进行改善。

　　根据上层次规划和法定图则的要求，打通坭岗村西侧的金碧支路，可以缓解区域交通状况。金碧支路打通后为双向2条车道、设计车速为30 km/h，则其设计通行能力单向1395 pcu/h。考虑其分流作用后对交通量重新分析测算表明，在开发强度控制为4.8的情况下，泥岗西路辅道的饱和基本可以承受改造带来的新增交通量。

　　六、对改造专项规划的思考与建议

　　改造专项规划是城中村改造地区的一种公共政策，除了增进空间资源利用的整体效率外，还应关注空间资源分配的社会公平，实现土地利用效益在政府、业主和改造主体之间合理分配。因此，除了加强规划技术方面的研究外，还应建立一套公正合理的操作程序和工作方法。

　　6.1政府组织规划编制

　　为了避免开发单位为追求利润最大化对专项规划制定进行不适当的干预，影响改造方案的公平性和合理性，专项规划应主要由政府组织编制。为保障改造项目的市场动力和可操作性，应委托多家房地产咨询机构对改造项目的经济可行性进行测算和咨询。专项规划编制和经济分析评估应同步开展，并保持与原村民、集体股份公司以及其他相关主体的及时沟通，以形成各方协调一致的改造方案。

　　6.2市场确定开发主体

　　政府组织完成改造专项规划的编制和审批后，建议参考香港市区重建局的操作办法，由政府进行公告，通过市场竞争，从提出改造申请的改造单位中根据各项因素打分评估后选择改造主体，并通过保证金、人员参与、进度监管等手段加强对于改造项目后期实施的监督和管理，确保拆迁、补偿和安置的社会和谐以及社会影响。

　　6.3增强公共参与力度

　　改造专项规划应鼓励公众包括原村民、现状居住人口和周边片区市民在内的所有利益相关方的积极参与，在制定方案的初期就开始广泛地听取和征询各方改造意愿包括是否需要改造、改造的方向、改造的模式、组织方式、拆迁安置方式等，保证城中村改造具有和谐社会基础，并取得较好的社会效应。

　　七、小结

　　通过改造模式、经济可行性分析、开发强度分析与改造影响评估等多方面综合分析，以及与村集体、开发单位、政府(区政府、市规划主管部门)的多次沟通、协调，最终确定坭岗村实行“局部拆建+综合整治”的改造模式。对存在安全隐患、环境恶劣的片区实施整体拆除重建，对其他现状相对较好的地区实行综合整治：打通道路微循环和消防通道，增大给水、电力等市政设施容量，改善市政管网，对沿街景观进行适当整治和改善。通过幼儿园的新建、小学的扩建以及周边道路交通设施等设施的完善，不仅可以大大改善坭岗村内部的居住、安全与环境问题，促进集体经济的持续发展，同时将改造后由于建筑、人口规模增加带来的环境压力减小到最低。

　　作者简介：

　　高鑫 女 汉 1984年5月4日 陕西临潼人，主要从事城市规划设计工作