地铁建设与物业开发相结合的途径探讨

　　摘要：随着国家对地铁建设重视，越来越多的地铁在城市中普及，地铁相对于地面上的普通交通具有安全、准时、运输量大舒适等优点。发展优势明显。而地铁相关商业和物业开发的研究对地铁在今后的运营有着重要的意义，在此本文笔者根据多年工作经验对地铁建设与物业开发进行探讨。

　　关键词：地铁建设;物业开发;结合;探讨

　　Abstract: along with the country the subway construction attention, more and more metro in cities popularization, the subway relative to the ground of ordinary traffic has security, on time and volume of traffic advantages such as large and comfortable. Development advantage. And the business and property development related to the subway in the future operation has an important meaning, in this paper the author according to years of working experience on the subway construction and property development are discussed.

　　Key words: the subway construction; Property development; Union; explore

　　一、地铁车站和物业开发相结合类型

　　目前,我国大陆城市地铁建设地铁和物业开发相结合实例不多,香港和国外一些城市的地铁建成时间较长,地铁的物业开发也较成熟,经调查研究,从地铁车站和物业开发相结合的成功实例分析大致有以下2类。

　　1、车站上盖物业及车站周边空间的开发

　　这种情况物业开发主要是在车站的上部及周围,物业开发以住宅、商业街、商业中心、大型商业综合体等形式与地铁车站结合。

　　香港地铁上盖物业就是地铁和房地产开发紧密结合的典型代表。香港铁路系统目前有港岛线、荃湾线、观塘线、东铁(广九铁路)、东涌线和机铁(香港至赤角机场),屯门和元朗地区的轨铁,远期有兴建中的西铁和其他各个支线。目前运营的轨道交通线路覆盖了香港主要商业区和居住区。在繁华的商业街区,地铁站的覆盖区已经连接起来,也就是说各个地铁站都与周边的商业和居住区有紧密联系,还有很多居住区与地铁站紧密地结合在一起,成为一个综合建筑体—地铁上盖物业。

　　这些上盖物业的共同点是:底层为换乘公交车站或者地铁站,与之相联的上面2~3层为商业建筑,在建筑的裙房上是环抱的高层居住建筑,中间是居住区中心花园,地铁上盖物业都与地铁站都有良好的结合, 这些站已经成为区域的交通枢纽。

　　地铁上盖物业的实例还有加拿大的蒙特利尔市的地铁;在蒙特利尔市,地铁承担了城市的主要交通任务,不仅与地面的公交有很好的接驳,而且还连接了6个庞大的地下中心,人们通过地铁可以很方便的到达。

　　2、车站内商业开发

　　车站内商业开发,包括车站站厅层的商铺、交通枢纽车站的集中商业开发和地下商业街等,可以视具体车站的情况而定。车站内的商铺具体可以布置银行等为乘客提供便捷的服务;由于商铺的立面风格比较灵活,与地铁的统一风格形成对比,增加了地铁车站的可识别性,丰富了地铁室内空间,减少行人在地下的沉闷感。

　　车站内商业开发也比较常见,典型的有香港地铁的香港站,还有日本福冈地铁天神站。天神站位于福冈的中心商业区,地下有商业街,地上有三越百货、福冈银行、西武百货等商业设施,此处是1个商业中心。这个站是个集中了新干线、西铁电车、地铁空港线3条轨道交通的枢纽换乘站,人流汇聚;地下开敞的商店、合理的疏散口、加上富有文化意味的室内设计,较好地将地铁和商业融合,消除了乘客、购物者在地下长距离的进行中产生的单调、沉闷的感受。

　　二、地铁和物业开发相结合的意义

　　1、物业开发的利润可以补贴地铁

　　众所周知,地铁是一项投资大、建设周期长、运营后成本回收慢的工程,地铁盈利是一个普遍存在的难题,在全球众多有地铁的城市中,除香港等少数城市的地铁盈利外,大部分城市的地铁都亏损。其盈利原因就在于充分发挥了地铁站及沿线物业开发的作用。地铁的运行大大改善了沿线的交通状况,地铁线连接了城市的各个区域,尤其是繁华区,加上地铁站和地面的公交站有很好地接驳,形成高效率的交通网络,为居民的出行提供了非常便捷的方式,这样地铁沿线的地产也随之不断增值,这些地产的增值给地铁公司和开发商带来了丰厚的利润,地铁公司又将得到的利润投入到地铁的建设、运营中,这样物业开发的利润能补贴地铁,使地铁的建设、运营形成了良性循环。

　　2、车站周边的发展加快从而促进城市经济的发展

　　在地铁沿线的车站站点的集中物业开发是对沿线地块的一次整合。由于地铁具有快捷、大运量、高效率抵达的优势,车站的上盖物业开发利润较高,因而,各种物业开发活动自然向车站集中,这种车站站点周边的集中开发,对城市的用地、功能和空间等多方面的集中发展具有积极意义,站点周边成为一个富有活力的城市的生活节点,这些节点可以发展成为城市区域的功能中心,城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中,将办公,商业,娱乐,餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起,增加了城市活动的强度,很好地带动经济的发展,提高了城市的活力。

　　3、开发商承担地铁设施建设

　　这种模式由开发商承担地铁设施建设的形式是通过法律,要求相关的开发商负责地铁设施的工程或承担建设费用。比如,要求开发商负责修建进入该地块的出入口通道或其他设施,提供建设用地(包括结构用地和临时施工用地)。再比如,当一个新发展区的开发商要求地铁线延伸到其开发地块时,则延伸部分的工程费用可由该开发商承担等。

　　总之,开发的模式主要是地铁公司和开发商的合作关系。开发的前提是地铁公司在建设前期就完成沿线有关车站、车场上盖或周边地区的土地发展权,然后邀请地产商签订协议合作发展沿线车站及车场上盖的物业。

　　三、地铁和物业开发相结合须注意的事项

　　地铁设计对于地铁站与物业开发方面的认识和应用,我国上海、广州、深圳地铁在建设过程中也借鉴了一些经验,特别是土地联合开发方面并取得了一些成效。但是由于政府的开发政策以及经济和管理机制方面的因素使各开发部门间的协调性相对较弱,地铁对地区的推动作用还有待充分发挥。

　　地铁、物业的设计和建设应尽量避免彼此分离、欠缺沟通的情况,从过去建成的地铁站的建筑环境及其商业环境来看,有些缺乏整体综合开发的观念,地块的划分未充分考虑开发的需求与商业环境建设在未来的要求,所以在今后地铁的建设和物业开发要很好的配合,必须处理好以下几个相关的问题:

　　(1)沿线土地的规划梳理

　　一些地块过于零散且规模偏小,综合开发时有不少困难,所以政府部门要在规划建设地铁的同时做好地铁沿线土地的梳理,对地铁沿线进行统一规划,对沿线土地开发有很好的指导作用。

　　(2)土地的取得

　　政府应尽可能给地铁公司提供优惠政策,地铁公司只有掌握土地开发权才能和开发商合作进行物业开发,获得利润。

　　(3)利益的分配

　　地铁公司在邀请开发商时双方应就物业的利润分配达成一致协议,这样便于开发的建设、运营。

　　(4)减少对环境的影响

　　由于地铁有很大的噪音,如果上盖物业是住宅,就应对噪音采取措施减少噪音对环境的影响,这也是对保证物业增值的一项重要措施,规划和建筑的设计都尽量地争取最大的环境优势,在提供给社会极大便利的同时尽量减少以地铁为代表的外界因素对上部居住建筑的影响。

　　以上这些问题需要政府、群众、开发投资方及建设部门各方面的参与协调才能很好地解决。

　　四、结论

　　地铁车站与物业开发的互动性发展是一个内容广泛、设计各科学知识的课题,需要深入研究的问题很多。还需要地铁工作者不断总结与探索，力争从整个城市的发展高度出发，对地铁周边的物业进行设计，并加强城市空间的塑造。无疑，地铁沿线及上盖物业的开发利用将是城市规划与建设的重要部分。地铁设计工作者,更应通过亲身的调查、实践以及对具体项目的详细分析,从有利于城市发展的高度,去探讨地铁沿线物业的设计与城市空间的塑造,理性地思考未来地铁的发展道路。

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