科学控制物业管理房屋日常维修设备维保的时间要点

　　摘 要：近年来，房地产行业的快速发展带动了物业管理行业的发展，而物业管理中，作为基础性管理工作的维修管理受到了越来越多的重视。如何在物业维修管理中，对维修设备的时间要素进行控制，是本文讨论的重点。

　　关键词：物业管理物业维修管理 时间要素 零修急修及时率

　　Abstract: in recent years, the rapid development of real estate industry to drive the property management industry development, and property management, as a basic management of the maintenance management was more and more attention. How to in property maintenance management, maintenance equipment for the time elements in control, and discussed in this paper is the key.

　　Keywords: property management property maintenance management time the urgent repair timely elements zero rate

　　中图分类号：TF576.7 文献标识码：A 文章编号：

　　根据建设部颁发的关于物业管理的相关政策中的规定，将物业管理维修中的零修急修及时率作为衡量物业管理维修服务工作的一个重要指标。而本文将从物业维修管理的特点出发，对该考核标准进行简单的分析，进而对科学控制物业管理日常维修的时间要素进行讨论。

　　一、物业维修管理的特点

　　1.通常情况下，房屋都具有几十年的使用期限，在这个过程中，由于受到自然因素和人为因素的影响，必然会使得房屋受到不同程度的损坏。受到损坏的房屋随时都会需要进行维修，这就说明物业管理的维修工作是不定期的，而且是不间断的。

　　2.房屋在受到损坏时，不同的部位，比如结构或者防水等都可能会受到不同程度的损坏，这就说明房屋的损坏时带有分散性的，进而决定了维修工作具有店多、面广的特点。同时，由于受到损坏的部位不同，对于维修的工人也提出了一定的要求，需要根据不同的损坏更换施工技术和工具。

　　3.有一部分维修工作需要保持建筑物原有的风格和设计思想，必须在原有的房屋基础上进行。尤其是在针对一些具有历史意义的建筑物时，应当确保与其周围的环境相适应，这也为维修工作带来了一定的难度。

　　4.由于物业结构和设备等本身所具有的多样性，也决定了对其进行维修时也需要面临更多复杂的程序。对于物业管理维修人员来说，需要具备多个不同工种的维修技术，并且能够与其他的工种相互协调，这就对管理者和维修人员的综合素质提出了更高的要求，不仅需要具备多种施工工艺，更应当具备更强的适应能力。

　　5.在市场经济体制下，任何经济活动都以获得利益作为其根本的目标，因此，物业维修工作所投入的劳务、材料等则属于一种有偿服务，而该费用应当由业主或者是其他的使用人来承担。这也从另一个方面对物业维修工作提出了更高的要求。

　　二、零修急修及时率的涵义

　　在物业管理服务中，日常维修是其中重要的一项内容。而日常的维修服务工作应当包含两个方面的要求，第一是维修要能够及时进行，第二是维修的效果应该达到要求。而评价维修是否及时的指标就成为零修急修及时率，对于维修质量的评价指标就成为零修急修返修率。通常情况下，我们将零修急修及时率成为评价日常维修工作的时间要素，将零修急修返修率成为评价日常维修工作的质量要素。对零修急修及时率的理解可以从以下几个方面进行分析：

　　1.从服务质量标准指标必须具有客观性的观点确定日常维修的时间指标：在通常情况下，可以将日常维修工作的流程通过以下的流程来进行：受理相关的维修服务-对维修现场进行诊断-根据诊断结果准备需要的材料和设备-维修的实施-维修效果的确认。这里可以看出，维修的时间是由维修人员来确定的，而与报修的人相关的时间概念，则主要是什么时候报修的，负责维修的人员是何时到达维修现场的，维修任务是何时完成的。在针对服务进行评价时，需要对时间要素这一指标进行重点评价，而根据上述流程，最终需要控制的时间因素，就是维修工作从报修的时间、到达现场的时间到完成的时间。总的来说，物业管理公司能够在接到报修后及时的到达维修现场，而报修的人员对于维修服务的评价，则主要以维修方能否按时保质的根据承诺完成维修任务为准。

　　2.从服务质量标准指标必须具有实质性的观点确定日常维修的时间指标：这两种标准指标都是非常重要的。客户肯定具有对维修的尽快完成的要求, 同时, 客户等待维修人员到场的焦急心理应该引起物业管理公司的极大重视。事实上, 根据统计调查, 客户对维修人员到场的等待比对维修工作的完成的等待更为焦急。

　　3.从服务质量标准指标必须具有可衡量和可受控性的观点确定日常维修的时间指标：对物业管理日常维修完成时间的标准考核是难以直接、直观和精确地进行的,但是,难衡量并不就是不能衡量, 物业管理公司应该在具体维修项目的实施过程当中,精心组织,尽可能地把握整个维修工程进度, 并耐心细致地与客户进行沟通。

　　三、控制物业管理日常维修时间要素的方法

　　只有不断的采取科学和合理的方法，才能够实现对物业管理日常维修时间要素进行有效的控制。主要包括以下几方面的工作：使控制工作贯穿到整个维修业务的全部流程中;对日常维修工作形成真实的和完整的记录;采用准确的测量手段;采用先进的信息传递方式;建立快速、准确的校正控制机制。

　　在物业管理的日常维修工作中，应当包含以下几个流程：用户报修的接待过程;根据报修进行派工的过程;根据现场对材料和设备进行组织的过程;进行维修的过程;报修方对维修任务的确认过程;维修回访;对维修工作定期的总结。

　　在物业管理的日常维修工作中，通常需要对维修工作进行详细的记录，而该记录中一般包括报修单、报修记录、领料单、维修统计表、纠正和预防错误的记录等等。记录中的各项表格和内容是相互关联的，才能够确保维修工作的连续进行。

　　在多项纪录中，以保修单最为主要，其在日常维修工作中起着十分重要的核心作用。在保修单中，需要对维修任务的相关事件要素进行详细的记录，也包括报修的时间、派工的时间以及完工的时间等，都需要准确的进行记录。报修时间和派工时间是由调度人员进行填写，而到达现场的时间则由实施维修服务的人员来写。在进行派工时，需要得到维修人员的签字确认，报修时间和到达现场的时间则需要保修人员或者是用户进行确定。

　　在这个过程中，对于相关信息的传递，应当保持高度的敏感性，这其中包含两方面的内容：第一，根据物业管理日常维修工作过，建立和健全调度指挥系统，对于维修工作的各种程序进行明确，对于不同岗位的职责进行严格的划分，并且对不同岗位所相关的时间要素进行明确的界定;第二，在各种记录之间建立起联系。也就是说，能够从任何一个记录中查到与之相关的各种记录，尤其是对保修单的检索。如果电话报修的记录与电话回访的记录产生冲突时，则需要进行严格的稽查，并且做出详细的稽查记录。

　　结束语：

　　在现代物业管理工作中，应当不断加强对其日常维修工作的服务质量，对物业管理日常维修的时间要素进行有效的把握，以此才能够不断提高物业管理的工作效率，促进我国物业管理行业不断的发展。

　　参考文献：

　　[1]郭向东.科学控制物业管理日常维修的时间要素[J].中国建设信息,2006,(19)

　　[2]秦永红,向莉.物业维修管理探析[J].中国市场,2008,(27)

　　[3]杨燕敏.关于对物业“硬件”维修工作的几点认识[J].住宅科技,2005,(06)

　　[4]彭劲松.运用新时代服务理念 促进现代化物业管理[J].住宅产业,2006,(10)

　　[5]黄婷.对物业维修资金管理工作中政府角色定位的探讨[J].企业家天地下半月刊(理论版),2009,(09)