三类用地调查方法探讨

　　摘要：本文简要介绍了三类用地调查的内容与范围，并阐述了废弃地、低效利用地及未利用地的调查流程与调查方法，最后对成果汇总做了简要说明。

　　关键词：废弃地;低效利用地;未利用地;3S技术

　　Abstract: this paper briefly introduces three kinds of land survey and the content of scope, and expounds the lands, inefficient utilization and did not use the land to the investigation process and investigation method, and finally the result summary do a brief explanation.

　　Keywords: lands; Inefficient utilization; Did not use the land; 3 S technique

　　中图分类号：C31 文献标识码：A 文章编号：

　　1 前言

　　目前，我国正处于工业化、城镇化加快推进的重要发展阶段，用地需求上升，用地保障刚性约束和土地保障的压力越来越大。近年来，各地积极开展未利用地综合开发利用工作，为实现耕地占补平衡、保障经济社会可持续发展提供了有力支撑。但总体看来，城市废弃地、低效利用地和未利用地等三类用地的面积较大，资源丰富，开发利用潜力巨大，而此三类用地的资源优势远未得到充分发挥。因此，实施三类用地调查，可以缓解城市建设用地供需矛盾，促进经济社会又快又好发展。

　　运用3S技术可以快速实现对废弃地、低效利用地和未利用地等三类用地的区位、分布、面积、权属、利用程度和适宜开发利用方向等情况调查，并将调查成果录入数据库，实现动态管理。本文对三类用地调查方法做了简要探讨。

　　2 三类用地调查内容与范围

　　三类用地主要是指废弃地，低效利用地和未利用地。

　　废弃地指已停止使用的建设用地，调查范围为经依法批准、但因改线、搬迁、灾毁等原因废弃的建设用地，以及未经依法批准但在第二次土地调查中已调成建设用地的采矿用地，主要有：

　　(1) 工矿废弃地，包括废弃的工业、采矿、仓储、盐田、砖厂等;

　　(2) 废弃的基础设施用地，包括废弃的公路、铁路、机场、水库等。

　　低效利用地是指土地利用效率较低的建设用地，调查范围为经依法批准的建设用地，重点是产业用地，主要有：

　　(1) 容积率低于0.6或建筑系数低于30%的工业用地;

　　(2) 倒闭、破产及停产连续一年以上的企业用地;

　　(3) 空闲的乡村公共设施及公益事业用地，包括宅基地、乡村办公、学校、文体设施等用地。

　　未利用地是指荒山、荒坡、荒滩(沿海滩涂和内陆滩涂)、荒沟、荒草地、盐碱地、沙地等未利用地。调查范围为土地利用总体规划中允许建设区、独立工矿区、有条件建设区内的未利用地和按土地整治专项规划中可开发为农用地的未利用地。

　　3 调查流程

　　三类用地的调查可以分为六个步骤，首先是搜集和整理相关数据资料，然后对数据进行预处理得到初始成果，外业再实地调查和测量，对初始成果进行复核;内业在此基础上进行完善处理，数据成果通过各项检查后最终形成矢量数据成果、表格数据成果、文字报告成果，并依据这些成果编制利用方案。详细流程见图1。

　　图1 三类用地调查技术流程

　　4 调查方法

　　4.1 资料搜集

　　废弃地调查可依据2010年底土地变更调查结果，结合建设用地审批情况，确定调查区域，对废弃地的实际开发利用、下一步利用计划等情况进行实地调查。

　　低效利用地调查可采取利用城镇1:500地籍数据库、土地执法检查卫片、土地登记档案、供地档案或巡查等方法，对低效利用土地范围进行初步划定，并最终结合实地调查来查清此类土地的实际开发利用、下一步利用计划等情况。

　　未利用地调查主要运用第二次土地调查和2010年度变更调查成果，结合全省各级土地利用总体规划修编工作，综合确定未利用地调查范围。重点调查可转为建设用地的潜力，包括已纳入土地利用总体规划确定的允许建设区、独立工矿区、有条件建设区范围内的未利用地规模;对其他未利用地调查可开发为农用地和耕地的潜力。

　　需要收集的资料主要如下：

　　(1) 土地登记档案

　　(2) 供地档案

　　(3) 建设用地审批范围

　　(4) 采矿注销资料

　　(5) 土地利用总体规划修编数据成果

　　(6) 土地整治规划数据成果

　　(7) 开发区名录

　　(8) 2010年度土地变更调查成果

　　(9) 城镇1:500地籍数据库

　　(10) 第二次土地调查数据成果

　　(11) 2010-2011年上半年的土地执法检查卫片(分辨率为2.5m、5m)

　　(12) 2007-2008年辽宁省第二次土地调查1:10000正射影像图

　　(13) 相关行业主管部门提供的其他资料

　　4.2 内业预判

　　内业预判主要是对综合收集的资料，进行详细分析。废弃地调查是将收集的资料与土地利用数据库、影像数据进行落图分析。如果落图范围在土地利用数据库中是建设用地，则可暂认定该地块为废弃地;反之，如果落图范围不是建设用地，则该地块可能已作复垦与挂钩，认定该地块不是废弃地。低效利用地调查则综合城镇1:500地籍数据库、大比例尺地形图、正射影像图等数据，进行内业预判，初步划定低效利用地范围。未利用地调查主要是根据土地未利用数据库和土地规划数据，圈定未利用地的调查范围。

　　内业预判的成果是形成工作底图。

　　4.3 实地核查

　　实地核查是根据工作底图实地逐一核实，对确认的地块，调查其实际开发利用、规划用途和近期使用方向等情况，认真填写调查表。

　　核查时要调查已有资料是否属实，地块是否存在经济利益瓜葛、法律纠纷等，而且一定要听取原土地权利使用者或相关使用者的意见。

　　低效利用地的实地调查重点选取开发园区、城市建成区、道路两侧经济带进行调查。除了要调查低效利用地的地块范围，主要工作是要调查清楚该地块低效成因及下一步利用计划等情况，可以走访当地规划部门和行业主管部门来了解下一步开发利用情况。

　　4.4 成果整理

　　调查小组根据外业实地核实情况，将废弃地地块、低效利用地块以及未利用地块进行数据处理，完善相关属性信息，形成矢量数据成果。

　　5 成果汇总

　　成果汇总主要包括矢量数据成果，表格数据成果和文字报告成果。

　　矢量数据成果主要包括废弃地调查矢量数据、低效利用地调查矢量数据和未利用地调查矢量数据。这些矢量数据需录入数据库，实行动态管理。

　　表格数据成果包括废弃地情况调查表、低效利用地情况调查表和未利用地情况调查表。调查表内容包括区位、面积、权属、实际开发利用情况等信息。区位、面积、权属信息可参考土地档案资料填写。

　　汇总调查成果形成三类用地调查报告，并进行分析，制定下一步开发利用方案。

　　6 结语

　　三类用地调查能够快速摸清废弃地、低效利用地和未利用地的实际存在状况，并依据土地管理现行法律法规、土地利用总体规划、城市总体规划及相关政策规定，拟定三类用地开发利用方案。针对三类用地的不同特点，创新土地管理政策，进一步完善废弃地、低效利用地和未利用地盘活、挖潜和开发利用政策措施，从而提高土地利用效率，缓解新增建设用地指标不足带来的用地保障压力。

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