概论国计民生与房地产业

　　21世纪是城市的世纪，城市化〈又称城镇化、都市化〉是国家工业化、国际化，农业现代化的组成部分和基本标志，是社会生产力发展的必然趋势。

　　中国，拥有世界第三的国土面积和世界第一的人口数;“衣、食、住、行”关系着民生，更关系着经济繁荣和社会稳定;房地产业是第三产业，是国民经济的支柱产业，它涉及面广、带动系数高，可以说是“一房拉百业”。

　　新世纪中国有三大挑战，中国的城市化进程首当其冲，中国城市化是中国经济社会发展不可逆转的趋势和可持续发展的先导，是中国经济的一个主要增长点和推动力;房地产是城市化的载体，城市化的进程加速迫切需要发展房地产，这不仅是中国的基本国策决定的，也是世界发展的回声定位。

　　改革开放以来，世界大家庭的新城市面貌、新政体气象、新经济结构，冲击着我们的眼球，膨胀沸腾着我们的政治经济体制，面对国内沸腾的国计民生，我们应从如下几方面冷静地发展房地产业：

　　一、政府城市经营的需要

　　中国的城市化发展速度虽在加速，但从总体上讲，依然落后;目前世界城市化平均水平为47%，发达国家平均城市化水平为75%，中国城市化率仅为45%左右，中国可不追求西方发达国家的不同国情的高指标、高比例;只随世界同步，中国未来50年，符合国情的城市化就有很长路要走;经营城市是有计划、有步骤、有目标发展城市化的手段;城市经营是政府运用市场经济手段，通过自由行政整合到市场整合的过程;它运用城市规划、土地供应、财政金融、信息公开和舆论宣传等手段综合治理;它追求的是经济、社会、生态的最佳组合，城市经营是一方城市对外开放展现的手段，是一张填满了它的经济、社会、人文、环境现在的及未来的实力和招商引资吸引人脉加入其中，给人无限发展前景想象的名片。

　　地方政府在经营城市的过程中，承担着发展经济、保持社会稳定和提供公共服务等任务，同时承载着上级考核、下面选票、横向竞争的压力，这就导致了许多经营误区，例如：大肆变卖资源，谋求即时利益的竭泽而渔式经营;对人文资源和自然环境不是按照区域历史文脉结合当展潮流进行整合，而是严重破坏的毁损式经营;对土地乱占滥用而不是按远景规划分步实施的过渡式经营;土地在招拍挂的名义下，大搞封闭式出让，滋生巨大腐败温床，肢解城市规划的封闭式经营;大搞城市“面子工程”造成纳税人实质性伤害的攀比式经营等等不一而足，这些都导致了房地产业的膨胀和泛滥，破坏了国计，影响了民生。

　　二、房地产开发商在逐利的同时更多关注社会责任的需要

　　政府在发展绿色经济，建设城市远景规划的宏伟蓝图下，在制定“十二五”规划的建设中，明确提出“加强农业基础地位，提升制造业核心竞争力，发展战略性新兴产业，加快发展服务业，促进经济增长靠第一、第二、第三产业协同带动转变”。

　　政府经营政治、经济、信用、法律、人文、生态环境，房地产开发商经营建设城市硬件的市场。未来城市建设中不注重诚信、品牌、社会责任的大批房产商将会被淘汰出局，只有那些能理解政府的宏观决策，在企业资本规模、融资能力、工程质量、社会信誉、企业资质等方面有实力的房地产企业或者说是多业共生、张弛有序、互助共盈的产业集团，才能成为提升城市形象，改善城市环境和城市空间结构有准入资格的建设者。

　　三、纠偏财政金融及行政政策的调控失衡的需要

　　房地产是不动产与区域经济相协调、匹配，各地区在市场发育程度、供求状况、价格水平等方面存在差异，各地房地产周期也不相同，各地应坚持在国家统一财政金融政策指导下，因地制宜，分别决策，按照当地的“地区差异”，“结构性差异”，弹性运用政府、财政金融、企业之间的捆绑关系，从供给和需求两方面采取行动，保持政策力度均衡、连贯，为有社会责任的房企和有真实居住需求的居民提供多元化融资渠道支持，将房地产泡沫大的区域市场，发挥财政、金融、行政的直接调控性，颁布针对适用性的政策，开征新的税种，进行新的超额利润再分配，稳定房价和创造社会公平，形成区域市场的正确的预期，逐步调整结构不合理和房价过高问题。

　　房地产泡沫与金融泡沫的形成离不开资金链的支持，两种泡沫的形成在一定程度上都反映了政府的一段时期所面临的经济环境及针对当时环境所实施有针对性地财政金融政策的结果及对资金进入的监管缺失;以人民币升值为预期汇率，以外向型模式为主的经济模式，以流动性过剩为背景的国际形势使得国内资本呈级数式上涨，国际热钱的流入，加剧了投机资本集聚产业-金融业和房地产业的泡沫;2008年金融危机发生后，外贸萎靡，国家宏观调控信贷扩张，房地产业应时代招唤成为了新的经济增长点，拉动内需;次贷危机的教训，使我们明白，不能过分依赖外部市场，应形成内外兼顾的经济模式，增加资本投资渠道，加快产业升级，产业结构调整，经济发展方式转变，与城市经营大背景下的区域发展结构相协调，争取到更多来自方方面面的政策支持和保护，用高新技术改造传统的中小企业，使其成为新的经济增长主体，消化过剩的资本剩余，防范金融业和房地产业的泡沫出现。

　　四、调控住房刚性需求及住房供给体制“多元化”建设滞后的需要

　　国际经验表明，住宅价格与家庭收入比一般在3～6之间时，住宅市场正常运转，如果房价收入比大于6，则住宅市场将出现供求不平衡，会造成有真实需求的消费者无力支付高房价，在各种抑制房地产投机政策执行、监管不力、走样的情况下，上涨过快的房价刺激大量的房地产投资和投机行为，包括国际热钱流入的、其他行业产能过剩利润下降转行进入房产的、国内货币和信贷扩张金融系统偏爱放贷的等等。

　　政府经营城市，发展地方经济，利用其所能利用的资金渠道进行城市基础设施改造升级，公共事业设施功能换代，抑制掌握优势资源基础设施垄断企业的腐败成本，自觉接受社会监督与评议;政府利用其掌握的所有能整合资源，打造时代城市品味，调控、填充并服务经济发展的超预期空白，引导居民理性消费、梯度消费，调控城市走经济模式转型与时俱进，高新产业结构不断革新升级并区域布局合理，人力研发创新资源保障强劲尤其在科研教育、风险投资等环节，城市居民安居乐业能互动交流的可持续良性循环。