时间：2013年06月27日 分类：推荐论文 次数：
摘要：建筑容积率是影响开发商经济利益的重要技术参数，也是衡量居住直来给你的综合指标之一。如何协调处理住区建设中的经济效益与环境效益，贯彻土地的可持续使用，同时恰当的提高容积率显得日益迫切。为了提高土地利用率而提高城市住区的容积率，一成为解决城市人多地少矛盾行之有效的手段之一。
关键词：城市住区,设计,容积率,建筑密度
引言
容积率是指地上房屋总建筑面积与土地净用地面积的比例,即“容积率=总建筑面积/净用地面积”。对于当今城市化的快速进程中，出现的城市人口的急剧膨胀，对建筑面积的需求也相应增加，而城市土地资源的不可再生，对土地资源的利用显得尤其的重要，随着我国城市人口骤增，土地资源紧缺的矛盾日益加剧，如何利用有限的土地资源解决更多人的居住问题已是城市发展中迫切解决的重要问题。
一、影响容积率的因素
(一)日照间距
住区所处建筑气候分区及地理纬度所决定的日照间距要求的大小不同，对住区建筑密度与容积率起着制约因素。住宅在单体平面与层高的设计手法与层数的选择，在整体上都是为了减少住宅日照间距而采用的手段，同时，适宜的住宅间距，应在满足住宅日照间距的条件下，考虑住宅宅间的卫生视线间距与适宜的空间尺度，以满足健康、舒适、经济等要求。
(二)人口密度
高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
(三)安防问题
高容积率住宅居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。
(四)内部规划问题
高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。
二、城市住区与容积率
由于我国土地资源的有限性，住宅建设必须走可持续发展的道路，因此，地层高密度及高层高密度都是可供我国住宅建设选择的方向，随着城市化进程的不断加快，城市人口数量的快速增加，相对可利用的土地资源显得极为匮乏。
(一)城市多、高层住区规划形态
住区的规划理念与规划布局结构，直接影响住区的建筑容积率的高低、合理度和住区环境品质的优劣，同时，规划形态是小区规划设计的具体表现，其应符合居民生活习俗、行为轨迹和管理制度的规律性和方便性。
随着土地的有偿出让及高层住宅、与地层住宅形式的广泛采用，住区在提高容积率措施与创造良好住区环境的规划形态上进行了多方面的探索，出现了“小区——院落”式两级结构、街区邻里式布局概念、及高层院落式等布局形态。
(二)城市地层住区规划形态
低层高密度的发展无论在新区建设，还是在历史文化保护区中的旧城改建仍将是主流之一，随着改革开放与市场经济的发展，我国居住整体水平得到了普遍的提高，同时由于社会经济收入阶层的分化，形成了对居住形式的多层次的需求。
目前我国的住宅郊区化已经成为一种趋势。在城郊开发由于地价较低，利于提供低密度、低容积率的住区，从而创造舒适的社区居住环境与宽松的室外绿化;同时，适度的低容积率便于降低高层比例，使住宅成本与后期物业管理费用降低，扩大客户群体。
而在城市旧区改造规划中的底层住区建设中，应充分考虑经济与环境效益的需求，探索和适应居民社会需求的居住实态，综合考虑不断新生的生活因素。另外，要注意对历史地段风貌的保护，以及传统邻里空间场所的考虑，不能片面的追求提高容积率。
在探索经济效益的同时，加强对传统的继承，我国北方的四合院，有合理的通风、采光，居民有浓厚的归属感，如北京菊儿胡同改造工程在建筑尺度与空间形态上对传统北京四合院的继承，新的合院式住宅与原有的四合院住宅和周围的空间环境相协调。
在满足日照、通风、采光情况下，集约的使用土地，菊儿胡同改造过程中，容积率作为一个很关键的指标起着对方案制约的作用。
(三)高容积率、集约式用地
当前住区建设总的趋势是住区建设正在转变为提高建筑密度、更加集约式的土地利用，城市住区建筑容积率整体上呈现提高趋势。具有集约化的空间设计观念和效益思想，是从追求平面的效益转向空间效益上来，提地的复合使用与地下空间的开发利用，不仅是对经济效益的提升，同时有利于创造良好的室外地面空间环境。对于城市区段的住区，因其地段土地价格较高，且处于人群密集区，可通过提高相应的商业、公建配套设施的建筑面积比例，使其不仅服务于住区，而且服务于城市，进而实行开发商的利润最大化与土地的合理强度利用。
将住宅和公共配套设施集中紧凑布置，并开发地下空间，形成居住生活功能完善，在三维空间上形成集约式的用地模式，其地块的容积率提高具有显著的效果。从土地资源的有限性及发展的角度来看，城市用地将日趋紧张，为避免地面空间环境不受破坏，就要合理开发利用地下空间，设置为停车、储存、设备用房等，其对解决目前日益增加的小汽车和自行车停放、保证地面环境质量具有不可低估的重要作用，可供开发的地下空调潜力极大，除了建筑地下室以外，广场、运动场、草坪等地下空间均是很好的开发资源，不仅容量大，而且经济实用。
三、住区环境与容积率
在市场经济下，住宅建筑的商品特征明显突出，开发成本与销售效益对设计有制约作用，住区建设开发最求的影视综合效益的最大化，即经济效益、环境效益和社会效益的统一，而不是单纯的经济效益。
重视居住环境，是住宅商品化后的一个普遍趋势，但是我国人口众多，土地资源相对不足，不能单靠降低容积率、扩大绿化用地来改善居住环境，而在较高的容积率指标情况下创造良好的居住环境成为我国住宅区规划设计的重要标志。
在城市高密度居住小区设计中，最大矛盾是充分利用土地与保证居住环境质量之间的矛盾，而要获得良好的居住环境，重要的前提之一就是适当地、合理地把住宅密度及容积率降下来。
在不同地区的住宅建设里程中可以看到，开发商往往忽视外部环境的作用，总是希望以密集的建筑来达到对利益的追求，这种盲目通过提高容积率而达到利润的代价就是住区的外部开放空间不足或品质很差，而住区的环境品质的优劣，直接影响到居民生活品质与住区的经济效益。在城市住宅建设上，过去长期依靠国家投资，分散建设，其不利于住宅区的配套建设，和社会、经济以及环境的整体效益的综合提高。随着房地产业的发展，综合开发的模式成为住宅建设的重要模式，并通过对开发对象的规划设计和基础设施建设进行一系列的综合安排和统一管理，转变粗放、分散的建设方式，协调住宅建设和城市发展的关系，将经济效益、社会效益和环境效益相联系起来。
结语
社会效益、经济效益与环境效益形成的综合效益的统一，决定着容积率的合理确定。房地产开发商在确定项目容积率时应确保所有因素已被合理考虑，提高企业容积率决策质量的保障。
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