新时代物业管理思考

　　为加强和规范玉溪市居民住宅小区物业管理工作，促进居民住宅小区物业管理水平的提升，笔者因工作关系，有幸参加了县区物业服务行业存在的困难和问题的调研。调研采取了约请街道等基层单位代表、物管企业代表、业主委员会代表、律师代表及相关单位召开座谈会，深入新平县、通海县和市中心城区开展调研的方式进行。

　　一、基本情况

　　全市目前共有物业服务企业154家(中心城区69家、七县二区85家)，从业人员约5000余人，共有各类住宅小区约1407个，有物业服务企业管理的小区350个，占小区总数的25%;成立业主委员会的小区132个，占小区总数的9%。物业管理模式主要有物业公司管理、业主委员会管理、自行管理、其他模式管理。

　　二、物业管理存在的困难和问题及解决的对策和建议

　　物业管理是指由专门的机构和人员，按照合同的内容，对己竣工验收投入使用的各类房屋和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周边的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化，道路养护统一实施专业化管理，并向业主提供综合性服务。尽管物业管理的定义很明确，但是，从调研的整体情况看，依法管理到位、规范化程度高的小区为数不多，且普遍存在以下不容忽视的问题：

　　(一)物业服务费收缴困难，影响物业服务企业良性运营

　　长期以来，物业费一直是小区居民与物业服务企业之间难以解开的“结”，物业收费难成为制约物业企业发展的头号难题。过去在计划经济体制下，很多职工享受福利房和单位物业服务补贴的红利，没有形成为物业服务买单的意识。

　　加之目前物业收费定价机制还不完善，缺乏科学有效衡量、判断物业服务商品品质和功能的标准以及监管体系。有的业主认为物管费由物业企业单方定价，收费不合理，不愿意甚至拒绝交纳物业管理费，而物业企业认为业主为已经享受的服务而交费是理所应当，双方因此僵持不下，耗费较大的时间成本和资金成本，最后拖得就拖、不了了之。长此以往，导致有的物业企业入不敷出、难以为继、不愿进驻，甚至打算撤出。

　　对策和建议：多渠道解决物业服务费纠纷问题。一是住建部门应尽快出台各类业态物业服务标准;二是物业企业要完善企业管理制度，做好账务公示工作，让业主及时了解物业企业的工作情况，争取业主的支持，为收取物业服务费打下良好的基础。三是物业企业要进一步提升物业服务质量，要站在业主的角度考虑问题，要想业主所想，急业主所急，实实在在为业主解决问题，努力为业主营造更加舒适、安全、健康、文明、和谐的生活环境。

　　四是不断开拓物业管理的市场领域，扩大经营服务范围。五是建议房地产项目在开发建设时，适当预留公共用房和公共车位，用于出租，用租金弥补物业服务费和公共部位维修资金不足的部分。六是建议司法部门采用“支付令”的审判程序，提高审判效率，将“老赖”纳入征信系统管理，遏制“赖账”等不良现象。

　　(二)小区安全问题

　　小区业主财产损失赔偿纠纷一般是小区内房屋出现水管爆裂漏水却未及时发现，或是发生入室盗窃案，或是摩托车、自行车丢失，汽车被擦挂，这些是小区物业管理中的瓶颈问题。由于小区存在安保管理不规范，安保人员工作不细致，保安责任的相关法律规定不健全等情况，在出现问题后，难以合理界定事故责任，极易引发纠纷，且易给社会造成不良影响。对策和建议：

　　1、建议物业企业在做好自身安保工作的同时，根据目前常见的业主与物业管理企业之间常见的财产损失、人身伤害纠纷等事项，在物业服务合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业服务企业都具有重要意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定来处理，避免处理过程耗时耗力。

　　2、建议物业企业加强对安保人员的法律知识培训，并将法律法规中的要求贯穿到工作中，制定工作制度，并加以落实。3、建议物业企业多与社区、派出所加强交流沟通，及时传递信息，主动邀请社区管片民警指导小区的物防、技防和人防建设工作。

　　(三)小区内私搭乱建及不文明现象的管理

　　小区个别业主的乱搭乱建及一些不文明现象一直是困扰物业企业管理的主要问题之一。当前，物业企业在小区管理中一旦遇到个别业主不听劝阻而乱搭乱建，猫狗等宠物随地大小便时，物业管理企业往往束手无策，且由于涉及的部门较多，难以形成有效的日常管理，日积月累，极易形成影响社会稳定的事件。对策及建议：1、对于小区内私搭乱建及不文明现象，实施行政执法，建议由政府授权综合执法大队进行管理。2、建议采取“两纳入”、“一进入”。

　　建议把居民小区管理纳入社区建设管理范畴，将小区管理协商纳入基层民主协商;强化街道办事处及社区对住宅小区的监管与指导，各街道统一配备专职物业协管员，认真指导业主委员会成立、履行物业交接及物业服务监管职责，提高监管效率;切实加强街道办事处、社区、业主委员会及物业公司之间的互联互动，依托社区现有的调解室，开展小区矛盾纠纷调解工作。

　　(四)电梯安全隐患

　　随着高层建筑的日益增多，电梯的维修、养护和管理已逐步成为业主关心的安全问题之一。目前，电梯的日常维保和定检工作通常由物业公司配合相关单位完成，维保和定检信息不透明、不对称，待电梯发生故障不能运行时，才会引起业主的重视，此时已难追责。对策及建议：建议由市场监督管理部门依据特种设施设备管理的相关规定，建立小区电梯日常维保和定检信息平台，及时发布电梯维保和定检情况。同时，要求物业公司定期在小区内公示电梯维保定检情况，设置投诉电话，完善电梯监管制度。将对电梯实行全方位无死角监管。

　　(五)业主委员会存在“三难”，作用发挥不明显

　　一是业主委员会成立难。由于业主参与意识薄弱或是分派、对立，物业企业对组建业主委员会不积极、不支持。目前，全市成立业委会的小区只有132个，占9%，比例较低。

　　二是业主委员会运作难。由于业主委员会现有的法律地位无法代表业主维权，加之业主委员会组织较为松散，委员会成员无待遇、无必要工作经费、无依靠，完全靠热心公益事业的奉献精神来履行义务，各项工作难持久开展，不作为或“冬眠”现象较为突出。部分小区由于历史遗留问题较多，业主委员会不敢接手，不愿得罪人，业委会的作用未能有效发挥。

　　三是业主委员会监管难。业主委员会运作缺乏监督机制，有的业主委员会在小区维修基金使用、设施改造、业委会成员任免、开展诉讼等重大事项上，超越权限行使权利，不按规定进行公示或召开业主大会通过，暗箱操作、违规操作现象时有发生;个别业主委员会成员动机不良，借委员会之便利谋取个人利益，甚至与物业公司相互勾结，形成利益团体，牺牲业主利益，侵犯业主权益。

　　对策及建议：充分发挥街道办事处及社区的作用，加强对业主委员会的监督指导，建议从法律的角度赋予业主委员会主任具有独立法人的权利和义务，充分发挥业主委员会的自治作用。加强对业主委员会的日常监督，引导业主委员会要在充分尊重全体业主意愿的基础上，依法依规作出决定。

　　(六)开发商遗留问题多，难解决

　　近年来，一些小区房地产开发遗留问题逐步暴露，如停车位不足;管道设计不合理;公共设施设备不完善;工程项目未达到设计标准;未经相关部门进行验收就组织业主入住;长期办不了“两证”等，给业主带来较多的烦恼，业主找不到开发商，只能同物业企业反映。物业企业提供的服务有限，进而导致了一些矛盾恶性循环。

　　目前，有的地产开发商与物业企业属母子公司关系，当开发建设过程中承诺的相关规划未实现，或是开发商无能力处理建设中的遗留问题时，大多采取回避措施，而由接手管理的物业企业与业主进行沟通、协商，物业企业面临较大困难和问题，甚至演变成与业主之间的矛盾，增加了物业企业管理的难度。而开发商的遗留问题，成为业主投诉和信访最多的问题。对策及建议：帮助解决开发商遗留问题，是物业管理企业刻不容缓的任务。

　　一是做好分户验收工作，督促开发商及时整改。

　　二是对一些需经较长时间才会逐步暴露出来的问题，物业企业要分门别类记录，厘清责任，在保修期内可让开发商来修缮，同时做好配合、解释和劝说工作，有条不紊地解决房屋的质量和其他遗留问题，及时缓解各种矛盾，促进小区和谐稳定。

　　三是物业公司要建立起良好的沟通渠道和投诉制度，使业主的想法能及时传达给开发商，将开发商的工作动态回传给业主，做到凡事有记录，处理要及时，事后要回访，这样可提前发现可能引起争议的问题，避免问题向复杂的方向发展。

　　除此之外，还要求住建部等部门要严把工程验收审核关，认真落实基础配套设施和物业管理用房的配备比例。此外，建议向开发商收取房屋质量保证金。若开发商不履行维修、改造责任，使用该笔资金对房屋进行维修改造。

　　(七)法律、法规体系不完善

　　随着城市经济的发展和人民物质文化生活水平的提高，物业管理涉及到的利益主体日益增多，加之《物权法》及相关法律法规的颁布实施、广大业主的维权意识不断提高，物业管理纠纷呈多元化发展趋势，已经成为社会各界和广大群众普遍关注的焦点。

　　尽管这些年国家、省和市都出台过一些规范物业管理的法规和规范性文件，但由于制定时间较早，且按照国务院“放管服”改革工作的要求，物业管理的法律法规也出现了较大的变化，已难以适应当前社会的管理需求，致使物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。因此，应加快物业管理的立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系。

　　物业管理论文范文：传统物业管理向绿色物业管理的转型策略探究

　　物业供给侧改革是维护经济稳定发展的重大措施，下面文章以物业管理为研究对象，主要针对传统物业管理存在的问题，结合供给侧改革的理论与方法。制定了传统物业管理向绿色物业管理转型的基本计划，探讨物业服务企业向绿色物业管理转型的发展途径，陈述了加快传统物业管理向绿色物业管理方向转型的相关对策思考。

　　关键词：供给侧改革,物业服务企业,绿色物业管理