企业物业管理体系探讨

　　摘 要：企业的物业管理也是企业运营的一部分，现如今很多物业企业也在随着房地产企业蓬勃发展而在发展着，那么如何建立一 套完整的物业管理体系对这些物业公司尤为重要，在这场没有硝烟的战争中，谁的体系更加完善，那么谁就可以在商战中能过够获得更 大的优势。 这是一项重要的准则，所以本文对物业管理企业的制度以及体系进行分析，找到其中不足的地方，并且加以判断，找到合适的 解决办法，提出合理的建议。

　　关键词：物业管理体系;出现的问题;解决方案

　　1 引 言

　　1.1 指导原则

　　按照“集中注意，管理属地”的原则，建立和完善“街道办事处负面” 责任，落实社区居委会，住房管理部门监督，有关部门合作，物业管理企 业自律，加快市场化运作步伐，业主充分自制，加强监管和物业管理模式 的管理。

　　1.2 明确政府与相关部门，物业管理企业和业主之间的关系

　　政府及有关部门作为行政主体，市场准入物业管理企业，物业征收 监督指导收费，制定有关法律法规，选举业主委员会，予以监督和指导。 在法律体系框架内对物业管理活动进行行政管理。物业管理公司是物业 管理的商业实体。

　　在有关部门的监督和指导下，我们将根据物业管理合 同充分利用市场规则，努力提高团队素质，加强管理，为业主提供科学， 规范，合理和人性化的服务。作为物业的拥有人，业主在支付相应费用的前提下享有物业管理公司提供的服务。该物业属于所有业主。每个行业 主要有公共道德和公众心。它不能因为个人利益而影响所有者的利益。 只有在政府和有关部门的有效监督下，物业公司才能拥有松散的生活土 壤。物业公司能否做大做强，自身团队建设是决定性因素，业主的综合素 质对物业管理的顺利进行具有重要意义。

　　2 物业管理中存在的一些问题

　　2.1 业主委员会的成立

　　业主委员会是物业管理公司与业主之间的桥梁。如何依法建立业 务，主要委员会与物业管理的科学和规范性质有关。业主非常感兴趣建 立一个合格的业主委员会。社区的所有者可能来自各行各业和各行各 业。如何在不熟悉和不熟悉的业主群体中选择合适的业主代表是一件非 常困难的事情。无论是选举村委会，都与建立严格的选举方法有关，这与 每个业主委员会的出现有关。这与每个所有者委员会是否可以发挥桥梁作用有关。

　　从根本原因，那些别有用心的人被从业主委员会中消除，在日 常管理中，人身伤害是由物业管理造成的。业主委员会成员首先应该热 心公益事业，有公信力和信誉，并希望有能力，懂法律，敢于进入业主委 员会的业主。业主委员会的每个成员都可以代表大多数业主的意愿，使 业主委员会真正成为业主和管理公司之间的桥梁，而不是破坏桥梁和危 险的桥梁。

　　2.2 物业服务的质量

　　物业服务本身符合市场经济规律，实施同等服务和物有所值服务。 但是，在当前的物业管理行业中，服务是等价还是增值的定义是不同的。 原因如下：第一参考标准不同，小县城标准指大城市不具有可比性。每个 细胞的差异，所有者的随机比较引起了很多矛盾。第二是缺乏科学和标 准化的评估机制。物业管理企业资质评估和物业服务评级只停留在纸面 上，业主有不同意见，相关部门无能为力。没有第三方物业服务评级监管 的参与，对物业服务水平的评估非常值得怀疑。

　　2.3 公共收费

　　一户一米计量进入家庭，终端费用从根本原因中消除，并且进行加 价。实际上，要实现这一目标，存在以下问题：淤区分公共份额的能源消 耗和业主的能源消耗是一个巨大的项目。必须在施工的初始阶段实施单 独的计费和分割计量。必须严格界定公共开支的划分。于管道电力不能 公平使用，供热装置安装热量表不能通过仪表实现，热量表的安装只是 一种形式。

　　如果加热比率小于 80豫，则没有供热，并且怀疑它是强的。供 水，供热和供电都属于公司性质，但它们具有政府职能。消费者无法在同 一市场经济框架内运营。作为一个房地产公司或房地产业主是一个真正 脆弱的群体。盂特殊维护费不包含在酒店服务中。电梯运行服务费中明 确包括电梯特殊维护。消防专用维护，高压线特殊维护保险费等都是业 主的收费员的名字。物业公司不堪重负，希望有关职能部门能及时确定 各项费用的性质，以及收支流量。

　　2.4 物业管理公司的状况和待决决议

　　物业管理公司与政府下属的政府有关。相关职能部门按规定办事是 可以理解的。现实的所有方面都不尽如人意。淤对于业主的恶意行为，物 业公司无所事事。所有者只强调自己的权利而忽略了自己的义务。这是 对缺乏社会道德的真实写照。于关于收费困难的问题。物业费的收费很 难，低税率是物业服务公司缺乏耐力的根源。

　　物业管理公司缺乏有效手 段的主要原因。盂关于投诉。有关部门经常收到业主的投诉，有很多投诉 很常见。财产公司不能解决它。有关部门能否制订合理，有效及可操作的 政策及规例，物业公司均对此充满期待。一些上诉是某个所有者是个人 利益的恶意投诉，相关部门经常在没有任何证据的情况下进行调查和调 查。调查误解和盲点，物业管理者应该如何处理恶意投诉?

　　3 制度的确立

　　为进一步强化物业管理，解决管理中存在的一些问题，本文从矩阵 管理及专业化管理量方面对管理制度及其结构进行建立，形成切实可行 的管理方式。

　　3.1 矩阵管理介绍

　　选择使用矩阵管理：物业公司主要由其直属地产公司来管理控制， 集团中内设的物业管理部门的主要作用就对业务进行监督管理。 一般情况下，如果企业自身多所具备的规模比较大，那么整个企业 为了拓展其业务，通常会选择设立一些分子公司，在不同区域进行市场 拓展，获取更多的经济效益。

　　在区域公司内部会专门的设立物业管理部 门，以此来履行总公司的物业管理职能。当前发展阶段中有很多房地产 公司选择使用矩形管理模式来强化管理。 优势之处：因为房地产项目所涉及到工作范围比较广，是一种综合 性要求比较高的项目，为了提高项目管理效率和质量，那么就需要结合 项目实际情况，对其内部资源进行统筹管理，提高物业资源的利用效率。

　　不足之处：从整体视角上来看，物业系统运行效率并不是很高，并且 系统性相对比较弱，规范化、标准化实施情况不容乐观。尤其是在对项目 房产公司进行管理的过程中，并没有针对整个系统，而是单独把物业项 目独立出来进行管理，这就会导致很多物业公司之间没有构建良好的沟 通交流机制，信息共享利用效率比较低，专业素质存在很大的差距，使得物业资源利用效率不高，对物业行业新规的实施管理带来负面影响。除 此之外，因为受到很多不确定因素的影响，从而导致物业公司实际经济 绩效和预期效果存在很大差距。

　　3.2 专业化管理介绍

　　选择使用专业化管理：物业系统专业化直线管理对于规范化、标准 化管理是非常有利的。尤其在对新政策和要求实施过程中，其贯彻能力 相对比较强，系统执行目标比较容易实现。通过专业化管理可以很好的 协调分配总分公司的资源，把其作为一个整体来制定行之有效的发展战 略，对于促进企业长久持续发展有着积极的促进作用。

　　与此同时，专业化管理可以把物业系统中的资源进行优化整合，并 且在此基础之上为房地产系统的运行提供有力支持，以此来最大限度的 确保房地产项目的顺利实施。 除此之外，专业化直线管理在资源优化配置上有着非常明显的优 势，并且可以实现对技术、服务的巧妙组合运用，以此来有效控制成本， 提高企业的经济效益。

　　能够确保企业在运营过程中各个方面都可以有效 保持平衡，形成一个有机整体。 很多企业在日常运营过程中都使用到了专业化直线管理结构，其优 势相对比较突出，但是这种管理方式也存在缺陷和不足，例如说，使用这 种管理模式使得物业公司和房地产公司的关系发生了转变，两者的关系 变得更加密切，如果不能够有效处理好两者之间的关系，那么就会使得 整个系统难以正常运行。

　　4 结 语

　　通过分析企业具体运行状况，并且结合国家实行的制度政策，针对 性制定科学合理的物业会计核算和管理制度，财务内部管理主要包括 《现金及银行依据晋城市财务管理制度执行，使公司财务管理纳入“法制 化、公开化、透明化”。需要对物业企业的财务预算执行情况进行定期检 查，如果发现问题要及时进行调整，确保管费用收支不会发生较大的差 异。

　　同时，在收费管理上，各项目严格按合同约定或政府指导价征收各类 费用，收费实行明码标价，使业主明明白白消费。经过多年的努力，天鸿 展物业的诚信服务，价格透明思想已深入广大业主心中，得到了业主的 称誉与支持，在行业中就可以树立良好的企业形象。

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