基于产业生态系统物质流核算的房地产业发展硏究

　　摘要：文章以产业生态学为理论基础，界定出房地产业生态系统的概念，借鉴欧洲统计局物盾流账户，全面分析物质流的输入、输出、消耗。从而对我国近年来房地产业物质消耗，对环境的压力以及物质生产效率进行研究。研究结果表明：我国房地产业发展速度虽然快，但是资源利用率和生产技术较低，污染治理能力还有待提高。

　　关键词：产业生态学：房地产;物质流核算

　　生态系统方向论文范文：高密度城市地区的生态系统服务

　　生态系统的概念已经为大多数人所熟悉，而大部分居民，甚至是一些专业研究人员对生态系统服务的概念其实并不了解。生态系统是自然单位的所有植物，动物和微生物组成的集合。

　　引言

　　在技术进步和经济增长的带动下，人类生活水平和质量得到提高。同时也带来了很多问题，诸如资源短缺、环境污染等。人们不得不寻找新的发展模式，减少对资源的依赖和环境的污染，于是开始研究经济活动本身，希望能从经济发展的自身规律中找到解决办法。生态系统作为一个统一的整体，它有较强的系统性和恢复能力，系统内部又相互依赖相互制约。

　　1989年Frosch和Gallopoulos正式提出产业生态学的概念，旨在模拟生物新陈代谢和系统循环的再生过程，建立起来类似于自然系统的产业生态系统。我国房地产业在人口增长、城镇化、过度投机、信贷规模扩张等因素推动下，经历了高速发展和粗放式增长的同时房地产开发企业面临许多环境问题。从生态学的角度来研究房地产业，通过产业生态学构建房地产业生态系统，探索房地产稳定发展在学术上和实践上具有深远意义。

　　在房地产业生态系统中包括政府、房地产开发商、消费者、金融机构、从事房地产开发相关的企业(咨询单位、承建商、建材商等相关组织)，不同主体间通过物质(自然资源、土地、资金)流动而形成具有生态特征统的房地产业生态系统的物质流。国内对房地产业生态系统的研究例如李菁，匡兵通过界定出的房地产业生态系统概念及运作机制，运用PSR构建房地产业生态系统健康评价指标体系及健康区间，对武汉房地产业健康情况进行评价[1]。

　　胡挺提出了房地产产业生态演化模型和生态竞争模型并提出了优化路径。接着又提出了房地产生态管理，动员所有力量推动优化管理系统，最终实现环境，社会，技术与房地产业的可持续发展[2>3]。陈永梅，张天柱通过核算北京市新建住宅建筑和拆除的物质流，得到物质投入、产出总量，强度以及住宅活动的能源消耗现状，揭示了北京市住宅建筑的能源消耗和环境压力[4]。张仕廉，许梦等人通过生态学理论，建立了四类建筑产业生态系统健康评价指标体系[5]。

　　李德智提出房地产业生态化的必要性，认为房地产开发经营的全过程的生态化，给出了我国房地产实现生态化的路线[6]。可以看出产业生态学在房地产中的应用大都是基于整个系统和能耗以及评价方面，而本文是通过对全国房地产业生态系统内物质流核算对房地产业的资源消耗，生产效率，环境压力进行研究。

　　1房地产生态系统的物质流核算

　　本文以产业生态学为理论基础，把土地、自然环境，城市房地产开发的相关企业、购房者、银行、政府看成一个具有生产者，消费者，分解者和外围环境圈(银行和政府)的完整的生态系统，通过追踪房地产施工过程中物质的“输入—储存一输出”研究房地产业生态系统的发展。物质流核算，就是生态系统的代谢过程，即人类从大自然获取资源之后，输入到系统中，资源经过加工最终产出产品和废弃物。

　　物质流核算的前提是把整个系统看做一个得独立的“黑箱”，只考虑通过该系统边界进入和输出的物质流，对系统内部的物质流流动不予考虑，输入端核算的内容有区域内开采包括铁，石灰石，砂石，砾石，化石燃料，水;输入端隐藏流有煤，铁，石灰石，沙及砾石;区域内进口物质玻璃制品，大理石荒料，石棉制品;区域内平衡项输入是指物质生产过程中的氧气。输出端核算包括区域内过程排放包括粉尘，二氧化碳，二氧化碳，污水，固体废弃物;出口物质有大理石，陶瓷砖，玻璃制品。

　　输出端平衡项是物质生产过程产生的二氧化碳。通过对这些输入的物质流进行核算，追踪到它产生的隐藏流和废弃物，从资源开采端提高资源转化的效率，减轻了对环境造成的压力。为保证数据完整性和有效性，数据采取以下措施：严格参照欧盟制定的(物赚撕手册);数据来源于個家统计年鉴)、忡国国土资源公报M环境统计年报》、〈建筑业统计年鉴)、〈国民经济和社会发展统计公报>;由于输入和输出有一定的时间差，所以投入数据是从2009年到2015年，输出数据是从2010年到2016年。

　　2输人端物质流分析

　　根据国家统计数据表明2009年至2015年房地产销售面积由125077.5万平方米増长到178919.93万平方米，平均増长率仅6.5%。从图一可以看出直接物质输入和物质需求总量从2009年的7654031.59/8987307万吨增长到12904197.571/14344119.5万吨，平均增长率为9.5%，8.5%〇房地产业作为一个资源需求种类繁多，资源需求量大的产业，在经济新常态下，要进行新的道路选择一那就是提高资源效率。物质投入效率越大，说明经济系统越接近可持续发展的目标，反之则越背离目标。物质投入的效率也应该随着物质投入的増加而增加。由图一可以看到，DMI和TMR在2010年到2013年增幅较快，平均达到12%。

　　但是在2013年后由于土地和资金投入减少了36%，1.6%，所以DMI和丁MR的投入也在减少。可知虽然2009年到2015年自然资源在增加，但是资源投入效率明显偏低，仅提高了8%，提高的幅度不明显。一直在增加，但是粗放型发展，技术水平较低。可以看到土地资源和货币的投入在2009年到2012年也在逐年增加，但是增长幅度明显较慢。受到国家出台先后的“国十一条“国八条“国五条”宏观调控的影响，增长幅度有所限制。2014年，多地区放松的限贷，限购政策，央行进行了降息，旨在使房地产市场转暖。之后DMI.TMR的投入明显增加，分别增加了15.6%、13.8%。

　　3输出端的物质流分析

　　输出端的物质流包括输出的污染物质，出口，出口隐藏流。主要从数量和效率进行分析。输出端的物质流情况，2010年至2016年直接物质产出由428302万吨增长到514400万吨，平均增长率为3.3%。区域内总产出由1363418万吨增长到1955119万吨，平均增长率为6.3%。

　　可以看到直接物质产出的效率由6.42万元/吨增长到13.33万元/吨，平均増长率为13%。这里面有巨大的隐藏流。物质开采带来大量的隐藏流，隐藏流由834065万吨增长到1440718，平均增长率为9.7%。巨大的隐藏流带环境的压力和破坏很大，减少隐藏流的数量成为提高房地产业物质生产力的关键。

　　4其他指标分析

　　物质流的规模并不能代表物质消耗对环境的影响。需要由区_猶臓量与GDP_絲示，它表明资源消耗或污染强度。物质生产力是物质消耗强度的倒数。物质生产力瞧雛大，可持续发展的目标。环境效率表示每单位污染物质排放量的产业增加值，环境效率的提高代表对环境破坏将减少。表明环境效率在七年内虽然增加，但是増长的幅度较小，说明房地产开发过程中污染排放的治理虽然进行，但是效果不显著。并且在资源开采过程中的隐藏流过大，造成増长速度慢。

　　5结语

　　本文从物质输入、输出、消耗三方面入手，针对房地产业2009年到2015年的物质流进行核算，得到以下结论：⑴物质开采过程中所带来的隐藏流对环境造成威胁，应该提高建筑材料生产技术，减少隐藏流的产生;(2)我国近年来的房地产发展过程中，虽然物质的投入再増加，需要充分考虑资源利用率;(3)加强废弃物的回收利用;(4)构建完整的核算体系。

　　参考文献

　　[1]李菁.武汉市房地产业生态系统健康状况分析—基于PSR框架模型房地产市场[J].房地产市场，2014.

　　[2]胡挺.房地产的产业生态管理个简单框架[J].经济管理，2007.

　　[3]胡挺.房地产产业生态-动力机制与路径选择[J].现代管理学报，2006.

　　[4]陈永梅.北京住宅建设活动的物质流分析[J].建筑科学与工程学报，2005.