浅析房地产项目开发报建流程

　　摘要:随着房地产市场的日渐成熟，在相关住房制度和政策的推动下，居民的住房消费得到了有效的启动，促使房地产行业的活跃。房地产开发过程是开发商通过土地改造、房屋建设或建筑物翻新等城市开发建设，从而达到其社会和经济目的的过程。目前，房地产开发已成为国家经济支柱产业之一。了解房地产开发流程是企业的立足之本。基于此，本文将结合现状，浅析房地产项目开发报建流程。

　　关键词：房地产项目;报建流程;项目开发

　　一、引言

　　为了发展和规范房地产开发，更好的提高企业的竞争优势，国家出台了一系列相互制衡、相互监督的政策法规。这些政策法规由各级政府及相关的自然资源、环保、安全监督、质量监督、规划、人防等多个职能部门各司其职，分头管控和执行。对此，在房地产项目开发报建过程中应当及时关注最新的政策法规，明晰各个行政管理部门的职责，合理规划项目报建流程，更好的做出有效决策，对每个流程的具体工作有一定了解。从立项到施工的各个阶段需要房地产企业及时与相关政府部门交流合作，做到具体问题具体解决，重点分析不同节点的工作内容，实现房地产报建流程的优化，让房地产开发工作有条不紊的展开。

　　二、房地产项目开发前提

　　房地产项目开发既有经济性又有综合性，过程涉及到多个环节，且在前期阶段需要大量的资金与漫长的准备周期，需要满足以下前提：

　　2.1具备房地产开发资质

　　从事房地产项目的经营开发时，必须具备对应的开发资质等级。根据《房地产开发企业资质管理规定》《建设部第77号令》，房地产开发资质共有一、二、三、四个资质等级，对于新成立企业可申请《暂定资质证书》。根据相关资质方可从事相应的房地产项目开发经营。

　　2.2配备相关技术人员

　　房地产项目涉及范围较广，如经济学类、经营类、财务类、统计类、工程类等等，只有配备了相关的技术人员才能成立部门，达成各个专业部门间的配合工作。此外，《房地产开发企业资质管理规定》里也对人员配置问题做了明确规定，如二级资质，具备相应职称的专业人员不得低于二十人，中级及以上不得低于十人。

　　2.3拥有一定经济实力

　　房地产项目是一项大型工程，开发资金动辄上千万、亿，投资金额巨大，有较长的周转时间，没有一定雄厚的经济实力，很容易在开发过程中出现经济链问题造成项目开发失败，因此一些地区会在开发项目货币资金管理办法中明确企业在预售前应当设立监管账户，在每次监管账户拨付时要求留存一定的比例在监管账户中。同时，为保障农民工合法权益，在办理施工许可证之前应缴纳一定数额的农民工工资保证金。这些举措效果显著，不仅加强了政府对项目工程的监管力度，也对从事房地产开发项目的企业做了经济基础要求。

　　三、房地产项目开发报建流程

　　在房地产开发项目里，前期策划十分主要，能够对后续的开发造成重要影响，因此开发企业必须在政府的监督下展开项目的施工以及后续的验收工作，做到及时交流与反馈，确保顺利实现工作目标。此外，因房地产开发项目的最后成果将会影响未来企业的经济效益及企业品牌声誉等，所以只有做好报建前期策划工作，才能从根本上节约报建时间，提高项目开发效率。一般房地产开发报建流程，可以依据审批的先后顺序，做出如下几点：

　　3.1获取土地使用权

　　土地使用权一般开发企业通过招拍挂、或协议出让等方式获得，凭相应地块的规划用地条件及红线图到规划管理部门办理《建设工程用地许可证》，并在缴纳一定数额的土地出让金后办理《不动产权证》。

　　3.2方案设计的确定

　　土地使用权取得后，即可参照所在地的市场、客户、产品定位情况以及项目开发周期，经济效益分析等前期策划、测算报告，依据规划设计条件书选择合适的设计单位进行初步设计方案工作。方案设计确定的同时，开发企业应同时委托相应的单位开展报建前期工作，需涉及到的部门及事项如下：

　　3.3规委会审查环节

　　方案确定后需由专家联审后召开规委会审查，这一环节主要是了解详细的方案，并审核该方案是否符合当地城市建设要求，在规划上能否加强对城市建设的控制、引导作用，房地产项目在报建的过程中，需要提供规划部门要求的行政资料及详细的规划到规委会办公室。通过规委会后经规划部门审核无误后即可根据相应要求材料办理《建设工程规划许可证》。

　　3.4住建部门审查环节

　　住建部门审查的内容较多，主要有以下几个方面：

　　3.4.1施工图纸

　　住建部门需要对房地产项目的施工图纸进行审查，在审查过程中要结合法律规定以及设计规范来展开技术性审查工作，如果是绿色、节能建筑设计都需要整套设计方案和图纸。项目施工图纸须经有资质的图纸审查机构进行审查并获取《施工图审查合格证》;同时还应委托第三方单位进行防雷检测并出具相应报告。

　　3.4.2施工安全、质量备案

　　施工图纸设计完成并通过审图机构审查无误后，相关证件办理妥善的情况下，开发企业应合理做好施工方案，签订施工合同。同时，施工现场临时设施塔设等施工前期准备工作也应逐步开展。为监督建设单位的管理工作，确保参与其中的人员有安全保障，施工安全文明，施工技术质量的展开，开发企业应到住建部门办理质安监通知书，以及施工许可证等手续，接受政府相关部门监督施工。

　　3.5商品房销售

　　根据规定，开发企业须经过市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件即《商品房预售许可证》方可实行销售商品房。根据预售许可证管理办法规定，形象进度需达到以下条件才可办理预售证，七层以下(含七层)项目，应已完成结构工程并封顶;七层以上项目，应已完成三分之二(且不少于七层)的结构工程。开发企业在满足预售许可证办理条件后，提供由房管局出具的商品房预测绘报告、市场监督局出具的商品房价格备案资料，物业部门出具的前期物业登记等其它规定的资料到房管部门，经房管部门人员现场核实审批后即可获得《商品房预售许可证》。

　　开发企业在获取预售许可证后，应设定商品房买卖合同，合同中要载明建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任等，经房管部门查阅无误后方可使用该合同模版。同时，开发企业在商品房交付使用时，还应当向购买人提供住宅质量保证书的约定，承担保修责任。

　　3.6竣工验收备案

　　各职能部门在设计审核批复方案的验收工作中，应当做好质量监督，在竣工验收审核环节需要的材料主要有方案设计材料、施工许可证书、承包单位的验收材料、竣工验收工作合格证明、各部门的验收材料、负责人信息表以及住宅使用材料、质量说明等等。

　　小结

　　房地产开发流程是一个极其复杂的过程，涉及部门较多。结合综上所述，我国各城市在房地产行业市场以及环境上存在一定差异，且各地在政策上也有差别，这就需要相关政府部门做好管理与监督，保障各地区的开发报建流程能够合法合规执行。同时，开发企业也应及时跟进，了解最新的政策，按照规范与政府部门积极沟通，掌握审批流程与各项环节，优化房地产项目的开发工作，满足开发需求。

　　参考文献

　　[1]周小丽.AT房地产开发项目成本管理优化探究[D].华南理工大学,2017.

　　[2]陈菊香.房地产公司项目成本控制研究[D].广州大学,2019.

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