绿色建筑运维实践之设施设备的预防性维修探讨

　　摘要：绿色建筑已成为这个时代人类追求高质量的人居环境的产物，是各国争先发展改善人民居环境的重要举措。保障到达绿色建筑的运营标准最基础的手段就是让建筑物内的设施设备功能正常化，能效比最高、减少因设施设备的故障导致整个建筑物功能的缺失，能源的消耗和浪费、实现节能减排、减少对环境的污染。宣传绿色建筑运营管理的重要性，逐步推动绿色建筑运营管理的发展，首先要做好的是设施设备的预防性维修，让建筑物的设备发挥其最佳的能效比，让传统绿色建筑做到真正的节能减排的绿色建筑。

　　关键词：绿色运维、预防性维保、试运行阶段、价值阶段、故障阶段

　　设施设备预防性维护保养之维修应对措施分析

　　一、故障阶段的划分

　　大体上,我们可以简要将设施设备故障的发生分为三个阶段,即试运行阶段, 价值阶段,和故障阶段。试运行阶段：试运行阶段的时间，通常2-3个月，或者更长一些，一年或者两年。为了提高设施设备运行的稳定性，我们通常在设备安装后，要求厂家提供一定期限的质量保证。大型及复杂的设备比如中央空调系统、电梯设备、供配电设备、污水处理设备等因技术含量、复杂程度、安全等因数 设备质保期通常可以定位为一年或两年。

　　这一阶段的故障特征是，功能性、稳定性从不完善到完善，从不稳定，到趋势稳定。 价值阶段：设施设备的价值阶段就是企业利用该设备、机器、资产、创造价值，产生利润的阶段。这是设备发挥效力，也是设备故障趋于稳定，呈现出随机曲线特征的阶段。这一阶段，由于故障率低，使得设备运行效率高，企业投入到设备维修方面的资金和资源反而不会增加。这一阶段比较长，设备85%的时间处于这一阶段。 视具体设备和设备部件生命周期，通常大型复杂的设备系统可以设定为10-15年。

　　有些部件具有3-5年的价值区间。 这一阶段的故障特征是，出现的数量随使用时间、使用频率、保养维修质量的高低而不同 故障阶段：设备运行到寿命周期后期，故障率开始逐渐增加，大量出现。通常设备运行到其设定的周期的60%时，就有可能进入故障阶段。

　　需要引起格外注意。大型设备在常规保养方面，有“五年一中修，十年一大修”，其实就包涵了对设备一定期限出现高频率故障的判断。 根据企业的资金实力和维保投入，这一阶段的管理考量是，是继续投入维修资金，还是对设备或某些设备部件进行及时更换。 这一阶段的故障特征是， 出现的故障开始急剧增加。 设备维护保养的目标，是要通过各种方法延缓或推迟进故障阶段时间，或进入故障阶段后怎样解决和修复故障，故障排除和修复后，使设备又回到价值阶段。继续发挥效力。

　　二、 管理和维保应对措施

　　了解了故障机理，也就更容易理解预防式维护保养的实质。 预防式维保不可能使不完整的机器或设备变得完整，但是它能够使设备部件损坏减少，或避免损坏，或避免设备部件进一步损毁， 避免设备故障或重大事故的发生。根据故障曲线的变化趋势，以及故障阶段性发生的规律。 我们也可以设定和完善以下应对措施：

　　(一)、启动阶段的应对措施：

　　从预防式维护保养的角度看可以采取哪些减少有效的措施 1.设备选型的应对 物业管理前期介入，根据建筑物功能实现的需要提出建议;保证设备选型正确。2.设备安装的应对 物业人员或维修人员， 如有可能，应尽可能的介入设备安装的全过程。 3.设备调试和试运行 制定设施设备接管验收方案，包括接受一切与设备有关的技术档案，施工图纸，厂家必须提供的操作和维修手册，设备原理和相关资料  维修人员和操作人员尽可能参与设备的接管验收，在接管验收过程中进一步对的设备的工作原理、规范的的操作程序及设备的性能特点熟悉。找出设计、安装过程中的缺陷和不足尽早发现问题好及时整改，为后续的正式的接管运营创造的条件。

　　保证设备充足的测试时间，方法正确 缺陷和故障记录，有明确的问题消减时间表，潜在缺陷分析判断和记录，建立良好的质量保证维修机制，和制造商，销售商的联系渠道畅通，能够及时沟通存在的问题，发现问题及时整改为正式运营打好基础。 设备调试成功总结会，设备正常运行的标志和启动仪式 ，显示对运营高度重视和设备规范化管理的的标志。

　　二、价值阶段

　　在设备正常启动后，价值阶段的故障相对较少。 在这个阶段显示的主要问题是设备管理不到位、操作失误，人为破坏，材料缺陷。 价值阶段的应对措施 1.预防式维护保养制度的建立和完善：即建议制度，编制计划，组织实施，执行标准 2. 建立和完善具体的清洁、紧固，润滑，检测和备件更换标准和周期 3. 对操作员进行周期性的培训，对设备操作和维修保养建立资质和上岗资格要求 4.区分专业维修和自主维修的界面，技术含量高、复杂的设备交给专业公司维保 5.建立设备巡检制度，做到设施设备保养、维修的全覆盖和精准维修。

　　6.周期性地对设备功能和运行状况进行分析，如月分析制度 7.设定设备异常控制线，判断启动维修的时间 8.了解相关设备的最新动态和趋势，相关备品备件的质量改进和状况 9.现场管理，为设备高效运行提供安全良好的环境条件 10.建议设备异常报告制度，分析具体故障产生的原因，及预防和避免发生故障的管理方法和技术措施 11.做好相关的运行记录，从记录中发现故障出现的苗头和线索为快速维修和预防性的保养提供依据和指导。

　　三、故障阶段

　　进入故障阶段的设施设备，问题层出不穷。 各种原因都会导致设备出现问题，严重的导致重大事故的发生。 故障阶段的应对措施 1.确定设备和部件的运行生命周期，按使用时间和使用频率准备常用配件和应急配件 2.检查设备和部件运行中出现的异常，如过流、过压、温度，压力和噪音的异常变化 3.采用新技术对设备进行可靠性检测和分析并与原参数对比，发现异常及时作出调整 4.评估预防式维护保养体系的实施效果，从故障报修频率、故障率、设备正常率、维护成本等方面作出综合评估。 5.建立故障维修整改时限 ，提高反应速度、提供维修效率。

　　6.建立故障档案， 故障历史档案为维修积累、沉淀经验、同时为日后维修、零部件更换提供购买和库存信息。 7.与厂商，销售商，设备专业维保商保持良好的联系，及时获得专业的技术支持保障设备的高效运行 8.建立日常维修标准和评估标准为规范化运维的提供操作依据 9.确定设备是否需要更换部件，确定设备是否需要整体报废。 10.确定新设备更新改造计划和方案 11.建立设备运行效率的持续改进计划 12.全方位提高维修人员和操作人员的技术水平，加强培训，做到快速准确诊断和高效维修。13.对维修人员和操作人员的激励机制，提高工作积极性和责任感。

　　建筑论文投稿刊物：《四川建材》(双月刊)创刊于1975年，由四川省建材工业科学研究院主办。是四川省国内唯一取得国家公开发行资质的建材行业综合性科技期刊。设有近二十个栏目宣传国家关于行业管理、产业结构调整的方针政策;推广应用建材行业的新产品、新工艺、新技术、新装备、新材料;探索行业材料和应用领域的先进技术和管理经验，以及应用现代网络信息技术在传统产业中的应用。

　　结论

　　通过对为建筑物提供服务的各类设施设备的的故障三个阶段分析以及相应的对策措施，对预防性维修有了更直观的了解，预防性维修对整个建筑物正常功能的发挥提供了保障、为建筑物绿色运维提供了坚实的基础，为节能减排、减少能源消耗提供了硬件保障，为基层运维人员设备设施的管理水平、维修技能的提升提供提供了解决之道。

　　参考文献：

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　　[4]张永宁，魏庆芃.节能诊断与初调节在某绿色建筑中的应用[c]//2006全国暖通空调制冷学会年会论文集。2006

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　　作者简介：熊华