农房不动产登记中特殊部位面积计算解析

　　摘　要：房产是农村老百姓最重要的个人财产，对农村房产进行不动产登记，可为农民财产性收入提供法律保障和政策保护。农房不动产登记将促进农村土地制度改革、农民增收、农村发展，为加快城镇化和户籍改革提供强有力的保障。农房不动产登记中最重要的一环是房产面积测绘计算，主要包括占地面积、建筑面积、专有建筑面积和分摊面积个部分，其中建筑面积计算中的阳台、檐廊、挑廊、门廊、阁楼和门斗等多种多样情况复杂，难以准确判断。采用科学的方法和先进的技术获取准确的房产面积，不仅是测绘人的职责，而且直接关系到千家万户的利益。通过理论结合实践，解析了规范规定的上述部位的计算要求和实际现状测绘中遇到的问题，提出了合理的解决方案。

　　关键词：农房不动产登记;流程;阳台;檐廊;门斗;阁楼;计算解析

　　随着我国经济的快速发展，农民的生活水平也发生了翻天覆地的变化，农村住宅的建造结构和舒适度都发生了本质的变化。不仅注重经济性和实用性，建筑形式和组合方式也是多种多样，大大增强了建筑造型的艺术性和个性化。在农房不动产测量中，根据GB/T17986-2000《房产测量规范》的规定，全封闭的阳台、挑廊以其底板水平投影的范围计算全面积，未封闭的阳台、挑廊按其维护结构外围水平投影面积的一半计算;但现实房屋造型多样，阳台、挑廊、檐廊形式各异，难以区分。

　　房屋测绘论文范例：房产测绘中房屋面积预测和实测对比分析

　　另外，房产测绘的技术性和政策性很强，在房产面积测算工作中建筑面积计算是较复杂、难度较大的一项工作，在计算新造型、新结构的特殊部位时，无法可依、无据可查，客观上会引发许多争议，因此应考虑到每户每个角落的面积，特别是这些特殊部位面积计算问题。本文结合某县农村房屋不动产登记工作中遇到的面积计算问题谈一点粗浅意见。

　　1农房不动产登记

　　农房不动产登记通过逐户核对集体土地上宅基地和建设用地范围、房屋现状、家庭人口、房屋权属等信息，从而确定合法的土地使用权和房屋所有权面积，是维护农村集体经济组织和农民合法权益的一项重要举措。农房不动产登记有助于厘清农村长期存在的权属争议、相关权属来源材料欠缺的农房归属问题，为下一步农村产权制度改革奠定基础;有助于城乡一体 的不动产体系融合，加快构建更加全面的城乡一体化的土地管理制度;能有效促进政府行政效能和监管水平的提高;避免增加群众负担，减少重复建设和资金浪费。通过精准的农房不动产登记发证工作，依法确认农民的宅基地使用权和农房所有权，可有效明晰产权关系，支撑农村土地制度改革，为维护农民合法财产权益提供有效保障。

　　2农房不动产登记流程

　　1)准备工作。农村不动产权籍调查工作应由县(市、区)政府统一组织，按照总调查的模式开展。充分发挥乡(镇)政府以及农村集体经济组织、村民自治组织等基层力量，农村集体经济组织负责人、村民委员会成员或村民代表应参与权属调查，以大比例尺(∶500～∶2000)地形图、正射影像图或已有地籍图为基础图件，参考已有的地籍调查、土地登记等资料，划分不动产单元，预编单元代码。

　　2)权属调查。权属调查的步骤包括实地调查核实宗地和房屋的权属情况、实地指界、设置界标、丈量宗地界址边长和房屋边长的相关距离、绘制宗地草图和房屋权界线示意图、填写不动产权籍调查表等。权属调查是不动产权籍调查的核心，是保障不动产确权登记颁证的关键。

　　3)不动产测量。不动产测量包括土地测量和房屋测量，土地测量根据权属调查结果和确定的宗地界址点，采用符合国家技术要求的方法测量界址点坐标，计算宗地面积，制作权籍图;房屋测量则以确定的每户每宗地为基础，以房屋四面墙体外侧为界，逐幢测绘宗地内建筑物、构筑物，测量不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋，测量房角点坐标，计算建筑面积，制作房屋分层平面图。

　　4)数据库建设。在已完成的农村宅基地和集体建设用地地籍调查数据库的基础上，将外业测量调查获得的建筑物、构筑物权籍调查成果进行叠加整合，形成完整的农村房地一体的不动产权籍数据库，为登记提供信息化基础。

　　5)不动产登记办理。根据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》和《河南省农村房屋不动产登记指导意见》等规定，由不动产登记机构和村民委员会统一组织收取登记所需的不动产登记申请表、身份证明等材料，由村委会进行初审，再向乡政府提出审核申请，乡政府批准后进行审核公告，最后按照法定程序向权利人颁发不动产权证书。

　　3阳台的计算

　　3.1规范规定

　　阳台是指供居住者进行室外活动和晾晒衣服的建筑空间，与住宅基本空间相连，有永久性上盖、地板和维护结构，一般分为封闭阳台和非封闭阳台。GB/T17986-2000《房产测量规范》规定，未封闭阳台计算一半面积，封闭阳台计算全面积。在实际操作中，阳台计算一半与否应以现状与规划相结合，若阳台规划未封闭、现状封闭，应按规划未封闭处理，计算一半面积;若规划封闭、现状未封闭，应按现状未封闭处理，计算一半面积。阳台面积计算均以底板投影为准。

　　4廊的计算

　　4.1规范规定

　　廊是指屋檐下具有遮阳、防雨、小憩等功能的过道、房屋内的通道或独立有顶的通道，一般包括回廊和柱廊[7]。

　　4.2实际现状计算方法

　　房间的认定方法为两房屋间有单独承重结构，由墙、柱、梁划分为两个空间区域，每个区域为一个房间。两房屋间以室内墙壁或屋檐处房梁为界区分房间。

　　1)有上盖无柱的走廊(一层因为有栏杆和地面结构，也计算一半面积)。挑廊为二层以上挑出房屋墙体外，有围护物、无支柱的外走廊，对于二层来讲是未封闭阳台，计算一半面积。一层有栏杆维护，二楼三楼是通廊未封闭;一层无维护结构不计算面积。2)其满足与房屋相连，两房屋间有上盖和柱，但不是每个房屋都有柱，不能计算全面积;满足与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊的要求，按其围护结构外围水平投影计算一半面积。

　　5门斗、门廊的计算门斗和门廊在权籍图上都应表示出来，面积计算需根据类型判断。两侧墙突出超过50cm的需要表示，这样的门廊一边靠着房子，也按房屋画，计算全面积。两边有墙只有一个开间、且有顶盖的为门斗，计算全面积。

　　6结　语

　　农房不动产登记中建筑面积计算是一项繁琐复杂的工作，但面积测绘成果极其重要，采用切合实际的测绘和计算方法，对妥善处理调查中的各种矛盾和问题，切实维护群众的切身利益具有重要意义。因此，应积极探索新方法，运用先进技术，提高成果质量，以满足社会需求。

　　参考文献

　　李宏超张萍丽《房产测量规范》中关于房产面积测算的思考地理空间信息,2018,16(12):99-101

　　史曼荣周永徐斌飞浅谈房产测绘工作中的阳台问题城市建设理论研究(电子版),2011(19):34-35

　　国土资源部地籍管理司(不动产登记局)整合不动产登记职 责建立不动产统一登记制度青海国土经略,2015(2):27-29

　　《人民日报》编辑部土地制度改革试点大幕开启“三权分置”思想是指针国土资源,2014(12):8-9河南省不动产权籍调查技术细则(20180327正式版)EB/OL.(2018-03-27)2020-08-15. https://www.docin.com/p-2307091339.html

　　尹韵房产面积测绘应注意的几点问题中国科技投资,2017(3):72

　　师帅中国古典建筑元素在现代茶室空间设计中的应用研究沈阳沈阳建筑大学,2015

　　作者：崔明军，宋亚凡，刘平利