城市居住区分期建设研究

周海丹

1概念解析
1.1居住区
居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000--50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
1.2分期建设
分期建设就是指建设工程分阶段分时期进行建设。
1.3研究目的
分期建设研究的主要目的是创新思路、构建和谐社会和谐社区如何发挥工程最大的社会、环境和经济效益。对分期建设存在的问题需进行分析研究，对分期建设的发展提出合理的建议措施。本文着重研究从经济管理、房地产开发和工程项目管理的方面进行一一阐述开来。
1.4理论意义
分期建设是一个比较符合实际项目开发的具体问题。本文结合实际分期建设的具体项目和本国实际以及分期建设的情况，使分期建设更加合理，并以科学发展观为指导，使分期建设的构想更加成熟和完善，全面提高建设质量。从而使本文具有一定的理论和创新意义。分期建设不仅有利于提高城市居民的生活质量和居住水平,还有利于增强人们的意识修养,最终可促进城市的健康发展。分期建设，可以让居民了解建设项目开发的规模，了解居民对建设项目的意见和看法以及居住的档位，使后期建设项目的规划设计更完善和合理，有利于最大限度发挥项目的综合和长远利益，对城市乃至全国经济发展具有积极的作用。
2分期建设的引导理论
2.1经济管理
经济管理就是按照国家的政策、法令和财经制度，从价值形态的角度，对建设项目的实施过程中筹集、使用、耗费、收回和分配资金的活动所进行的管理。其中包括固定资金管理、流动资金管理、成本管理、工程结算和盈利管理以及专项资金管理等几个方面。施工项目成本管理就是在保证工期和质量满足要求的情况下，利用组织措施、经济措施、合同措施把成本控制在计划控制内，并进一步寻求最大程度的成本节约。施工项目成本管理的任务主要包括：成本预测，成本计划，成本控制，成本核算，成本分析和成本考核。在经济管理回收项目中，需对项目进行分期融资，滚动开发。滚动开发就是以前一期开发所产生的资金收益，作为项目后阶段的开发资金，如此循环利用，直至项目结束。对大规模公共开发项目来说，由于建设规模大，时间跨度长，宜在项目前期筹措充足的启动资金进行项目资金进行项目的前期开发，然后考虑利用前期开发所获得的部分资金收益进行后持续部分的开发。
2.2房地产开发
房地产是房产和地产的合称，房地产开发是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出售商品房的行为。目前，房地产开发一般都是综合开发，它是城市建设综合开发的组成部分。2
房地产开发项目在工程建设阶段的投资支出最大，所占时间最长。因此，加强房地产项目建设阶段的管理，对实现预期的开发收益是非常重要的。房地产开发项目建设中，工程质量管理、成本管理和进度管理等工作具有同等重要的地位，它们之间相互依赖，相互制约。
房地产开发特性包括（1）具有较高的收益水平。（2）投资量大。（3）投资周转慢。（4）市场具有地区性。（5）市场具有稳定性。（6）开发过程涉及面广，综合性强。3
2.3工程项目管理
国际项目管理协会给”项目”的定义是：在一定特殊的将被完成的有限任务.它是现在一定时间内,满足一系列特定目标的多项相关工作的总称.一般来说,所谓的项目就是一定约束条件下,具有特定目标的一次性任务.
项目管理是以项目为对象的系统管理方法,通过一个临时性的专门重性组织.对项目进行高效率的计划、组织。指导和控制。对项目进行高效率的计划，组织。指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目部标的综合协调与优化。项目管理是一项整体工作；是一套工程流程和方法体系；是一种工作氛围；是全过程动态管理；是贯穿于项目整个寿命周期；是一项目管理法则制为基础的目标管理。其实质是运用系统工程和全方位的个 ，以实现项目的最终目标。
建设工程项目管理的具体内容有：项目概述；项目的目标分析和认证；本管理的组织；项目采购和合同结构分析；投资控制的方法和手段；进度控制的方法和手段；质量控制的方法和手段；安全、健康与环境管理的策略；信息管理的方法和手段；技术路线和关键技术的分析；设计过程的管理；施工过程的管理等。
   （1）项目管理程序系统
　　项目管理程序系统由项目管理组织、技术和管理三个模块组成。项目管理程序系统的核心是工作。 　　项目的技术模块是项目管理组织的技术基础，其内容是由项目本身的技术特征决定的，要求
有较高专业性。项目管理知识与程序是相对固化的东西，具体包括项目管理知识与程序两方面内容。项目管理知识体系是一个庞大的系统，包括在项目概念（规划）、开发（计划）、实施和收尾阶段所涉及的所有一般管理理论和方法及专业领域的管理理论与方法。而项目管理程序是对项目管理知识的程序化和具体化，是为实现项目目标而进行的计划、组织、决策、监督、协调、控制等一系列程序和工作。3
项目技术方案模块与措施及项目管理知识与程序模块反作用于项目管理组织规模与结构模块。为了保证一定技术措施与方案具有实施的能力，项目组织规模必须满足最低要求。项目组织的结构必须合理，专业配套齐全。同时，项目管理知识体系要求项目管理组织专业结构合理，以组织决策的方式去弥补个人在项目管理知识体系中的空白领域；项目管理程序要求项目组织具备一定规模，以保证工程师有精力去履行工作职责，保证项目管理程序的落实。
（2）项目管理协作系统
项目管理协作系统是由项目管理组织、心理和行为三个模块组成的。项目管理协作系统的核心是人。
项目管理的主体是人，项目管理的主要对象也是人。对项目管理组织的探讨，是不可能将人的心理因素排除在外的。心理，是人的“感觉、知觉、记忆、思维、情感、在项目管理过程中，项目管理人员可能根据自己掌握的项目的感观和文字资料，对项目目标、进程、技术和管理措施有一个初步的判断，这就是所谓的经验。随着项目的进展，管理人员会不断地修正和增加认知的内容，其认知程度也由弱到强。
项目管理人员的行为是指在项目任务开始到结束期间为了实现项目目标，以个体或群体形式进行的建议、检查、指令、监督、确认、协商等一系列管理行为。由于项目管理工作具有一次性的、非程序化的、专业性强的特征，强调项目管理人员判断、创造和探索的能力，其行为更多时候表现为个体行为。但是，由于项目的复杂性和个体在决策中的获取信息、设计方案、决策和审查活动中所面临的缺陷，就必须依靠群体的力量，“要通过建立一种特定的组织职责和组织单位来管理非程序化决策的制定”。　
项目管理人员的心理对其行为有重要的影响，在心理学领域以心理动力学、特质论、社会认知论等多个模型解释人的心理和行为的因果关系，而三方互惠决定论似乎是对心理和行为之间关系的更好解释。人的认知因素（P）和其行为（B）、环境（E）是相互作用的。2
其次，项目管理组织的规模与结构也是项目微观影响环境对项目组织的直接作用点。项目组织构建的主要依据是项目的规模、技术和资金条件。若项目组织和项目特征不能协调，项目管理工作是无法顺利完成的。同时，项目组织也体现了项目管理公司的技术水平、管理特征和企业文化。