区域经济发展与房地产业的关系

　　摘要：房地产投资与区域经济的协调发展直接影响着区域经济的发展状况。不合理的房地产投资是有可能导致区域经济发展缓慢。文章浅析区域经济发展与房地产业的关系。

　　关键词：房地产业发展;区域经济;协调发展

　　一、房地产业在国民经济中的地位与作用

　　在我国，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，所谓支柱产业，是指在国民经济中占有一定的比重，自身发展速度较快，对国民经济贡献较大：产业关联度大，能带动其他产业发展，即扩散效应;能吸纳新技术成果。支柱产业的发展状况对国民经济有着举足轻重的影响，而我国处于经济的起飞阶段，房地产业对国民经济的影响也比较大。房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供支撑，与之协调发展，离不开如建材、设备、机械等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务等部门的支撑，从而“波及”、推动其发展。同时，房地产品为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。房地产业开发营建出的房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。另外，房地产品消费特别是住房消费是综合性消费，可波及和带动生活消费的方方面面。而且从国民经济产业结构升级的角度考虑，第三产业的主要生产资料是房屋，有了房屋就为第三产业的发展提供了前提，从而促进其发展。

　　二、房地产业的发展与区域经济状况密切相关

　　房地产市场的走势和该地区经济的走势密切相关，而且房地产的需求和供给也会反作用于该地区的经济发展。国内房地产市场的区域特性则表现得尤为明显，国内房地产市场主要是按照地理区域加以划分，区域中又按照城市加以划分，城市内部又按照地段级差的多少加以划分。国内房地产业发展的走势，往往是一种区域型的房地产波动规律，它首先在区域内的某一城市出现，然后会扩散到区域内的临近城市，最后形成一定地理区域范围内的房地产业周期波动。国内房地产业发展态势之所以总是会在不同地理区域间表现出不同的发展规律，主要是因为国内各地区经济发展的不平衡，从而导致了区域间房地产业发展的差异性。

　　(一)房地产业区域价格弹性差异的形成

　　由于房地产业是房产与地产的集合，房产与地产形成一个固定的结合体即房地产。而在房地产中土地的价格在一定程度上影响着房地产价格的高低，作为空间载体的土地是固定不可移动的，房产又固定于土地上，这就决定了房地产的固定性。房地产一旦形成就具有区位上的固定性，使房地产实体在空间上的流动性成为不可能，即在不同区域的房地产市场上由于其实体对象无法流动，使不同区域的房地产价格与供求数量有着巨大的差异。某一区域房地产价格的大幅度攀升在短时期内无法将其他区域的房地产实体吸引过来，只能吸引小部分房地产流动投资资金的进入，而这些资金要转化为房地产实体要经过相当一段时间。这样就决定了房地产只可以就地开发利用而无法自区际交易中转移到相对有利的市场上加以利用，在一定程度上限制了房地产商品的供求范围，使房地产的经济运行具有了鲜明的区域性。房地产业的区域性最明显的表现在其价格区域差异性上，房地产业的空间固定性决定了房地产随着宏观区域的微观区位不同，其经济价值与价格也有很大的差别。

　　(二)房地产业对推动区域经济发展的促进作用

　　房地产业为劳动力提供其必需的住宅与生活环境，对劳动力再生产有极大的影响，而企业生产所需的厂房，办公用房也需要房地产业予以提供。所以，一个地区区域经济的扩张离不开房地产业的发展。房地产业的供给能力在一定程度上是区域经济保持持续增长的重要因素。此外，房地产业具有很强的关联性，对国民经济的发展有极大的推动作用，直接与房地产业相关的行业多达50 个以上，房地产业不仅与建筑、金融业有直接的紧密联系，而且对钢铁、化工、塑料、机电等基础工业的发展有着积极促进作用。房地产投资对区域经济增长产生影响的传导途径主要有两条：第一，房地产投资未形成现实房地产物业之前，通过房地产投资总量变动对国民经济产生影响。在投资未形成现实房地产物业之前，如果投资分配量超过国民收入增长速度，形成投资资金膨胀，会造成国民经济比例失衡，引发投资泡沫。第二，形成现实房地产物业之后，通过房地产投资结构的变化影响国民经济发展。不同类型的房地产物业用于不同产业部门，直接影响各产业部门的生产能力和彼此之间的平衡发展。过分偏重于消费型物业，如宾馆、饭店等，会在一定程度上影响住宅或其他生产型物业的建设，引发经济的不均衡发展。长期以来，我国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，也提高了房地产投资对GDP 增长的贡献率。

　　三、房地产业与区域经济协调发展

　　房地产业与区域经济的协调发展是房地产投资健康的基础，如果房地产投资的发展超过了社会对房地产投资的需求能力，或者房地产投资结构不适合社会需要，就会造成资金大量积压，房地产业机制流通不畅，进而导致金融业的坏帐，影响到房地产投资的整体效率，并且影响到我国的金融系统稳定。

　　(一)根据实际制定适合本地区的房地产业发展战略

　　在经济发达地区，房地产业可以成为一个新兴的产业增长极，利用房地产业的高度关联性带动整个经济的增长。同时，在经济发达地区可以进一步加大房地产业向商品化和市场化发展，提高房地产企业的经营管理水平。为了适应市场需求，在经济发达的沿海城市要改变过去的开发生产观念，要以市场为导向，积极发展适合新型消费倾向的第二代楼盘。另外，这些地区房地产投资能耗较大，环境负荷过高，资源、环境的约束要求传统的房地产建设方式必须改变，应当大力发展“节能省地型”房地产。在经济不发达地区可以充分利用国家目前出台的一系列政策，加强房改与经济适用房建设的力度。对于经济不发达地区的大部分中低收入者来说，从安居工程到经济适用房都是带有相当社会福利性质的低价房。这使他们可以在国家政策的倾斜下，通过优惠条件与补贴承受其房价。这样，在经济不发达地区可以大力推广建设经济适用房住宅小区的模式，开发低成本住宅，切实实行薄利多销，促进资金的快速回笼，以提高投资资金的利用率，同时带动本地区其他相关产业的快速发展，有条不紊的促进本地区区域经济增长。

　　(二)房地产业价格与区域经济水平相适应

　　我国许多地方价格形成机制不合理，房地产价格普遍偏高，且远远高于一般居民的合理承受能力。各地区应当根据本区域的具体情况制定符合本区域的房地产价格形成机制，在经济不发达地区应进一步减少房地产开发过程中的行政事业性收费。国家与各地区已出台了一系列涉房收费项目，在实际过程中要严格执行这些项目，除了这些项目以外的乱收费项目均应严令禁止，以保证房地产开发成本的下降，从而带动房价的减低。

　　(三)对房地产投资速度进行调控要适度

　　房地产投资对经济增长和相关行业均有较大的拉动作用，此外，房地产投资在改善居住条件、解决就业问题等方面也功不可没。因此，在针对房地产投资过快的地区对投资速度进行调控时，同时要考虑房地产投资变动对区域宏观经济层面的影响，既不能使其过热，与我国宏观经济发展速度相脱离：也不能因噎废食，因为发展过程中出现问题而对其实施较为严厉的限制措施，使其一下子“冷" 起来，这样对我国的宏观经济发展也是不利的。

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