房地产开发项目成本控制分析

　　摘要：随着几十年来经济的高速发展.房地产市场开始进入成熟期。房地产企业要做到成本领先、从日益激烈的市场竞争中突围而出.本文笔者通过多年房地产开发工作经验，对房地产项目成本的控制和管理进行探讨。

　　关键词：房地产开发;项目成本;控制;

　　Abstract: With the rapid development of economy in decades, the real estate market begins to entered into the mature period. Real estate enterprise to do cost lead, from the increasingly fierce market competition breaks out. This paper, through years of real estate development experience, the real estate project cost control and management is discussed in this paper.

　　Key Words: real estate development; project cost; control

　　中图分类号：F406.72 文献标识码：A 文章编号：

　　成本控制是房地产开发项目管理中十分重要的工作，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地.取得良好的经济效益.就必须高度重视成本控制工作。切实提高成本管理水平。

　　一、设计阶段的成本控制

　　我们所说的设计指的是项目的整体设计，包括项目开发设计理念、环境设计、决策者对于项目的总体设计思路等，而不仅仅指开发项目的楼体设计。对于房地产开发商来说设计阶段的重要性毋庸质疑，从户型的选择、到外立面和确定还有与周边环境的配套等无不显示出设计的重要性来。一个好的楼盘设计，能够做到即合理、又美观、经济，能够更好的为了房地产公司的经营服务。但是，设计阶段与成本控制的关联度有多少呢?答案是非常重要，可以说是关键阶段。如果说决策阶段是房地产项目降低成本的指导阶段、是成本控制的基础阶段，那么设计阶段才是成本控制的关键阶段。在设计阶段加强成本控制的重要性体现在以下几个方面：

　　1、在设计阶段进行项目成本的控制分析可以使项目成本构成更合理，提高资金利用效率。设计阶段项目造价的计价形式是编制设计预算，通过设计预算可以了解项目造价的构成，分析资金分配的合理性。并可以利用价值工程理论分析项目各个组成部分功能与成本的匹配程度，调整项目功能与成本使其更趋于合理。

　　2、在设计阶段进行工程造价的计价分析可以提高投资控制效率。编制设计概算并进行分析，可以了解项目各组成部分的投资比例。对于投资比例比较大的部分应作为投资控制的重点，这样可以提高投资控制效率。

　　3、在设计阶段控制项目成本会使成本控制工作更主动。在设计阶段控制项目造价，可以先按一定的质量标准，开列出项目各部分的计划支出费用的报表，即成本计划。在详细设计制定出来以后，对工程每一部分的估算造价，对照成本计划中所列的指标进行审核，预先发现差异，主动采取一些控制方法消除差异，使设计更经济。

　　4、在设计阶段控制项目成本能够使技术与经济相结合。在设计阶段不仅仅光考虑到项目的使用功能和美观要求，不要总是力求采用比较先进的技术方法实现项目所需功能，而应在设计时充分考虑开发项目的经济因素。使设计方案较好的体现技术与经济的结合，真正做到设计的宗旨是“经济、适用、美观”。

　　二、招标投标阶段的成本控制

　　1、项目招标过程中的成本控制

　　在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点①招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。②做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。③合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

　　2、做好合同的签定工作

　　应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的，如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。

　　三、项目实施阶段的成本控制。

　　房地产项目的实施阶段主要是指项目的施工阶段，在这一阶段，由于设计已经完成，项目的范围、规模、工期、质量等级等已经基本确定，承包商也已经到位。所以对总项目成本的影响不会太大，但是在这一阶段项目成本的支出却占项目的总支出的90%以上，在这一阶段如果做不好成本控制工作，会造成成本的浪费直至超出项目计划和预算。所以在实施阶段，项目成本的控制依然十分重要。在项目实施阶段，主要做好以下工作：

　　1、项目实施阶段成本控制目标的确定

　　项目实施阶段成本控制目标的确定要结合工程特点，确定合理的施工程序与进度，科学地选择施工机械，优化人力资源管理。采用先进的施工技术、方法与手段实现成本控制目标的实现。成本控制目标要考虑资金来源(例如，政府拨款，金融机构贷款，合作单位相关资金，自有资金)的实现方式和时间限制，又要按照施工进度计划的细化与分解，将资金使用计划和实际工程进度调整有机地结合起来。施工总进度计划要求严格，涉及面广，其基本要求是：保证拟建工程项目在规定期限内按时或提前完成，节约施工费用，降低工程成本。总进度计划成为确定资金使用计划及成本控制目标，编制资源需要与调度计划的最为直接的重要依据。

　　2、处理好工程变更。

　　工程变更包括工程量的变更、工程项目的变更(如开发商提出的增加或者删减原项目内容)、进度计划的变更、施工条件的变更等。变更表现的形式为设计变更和其它变更两种，在经济上表现为成本的变更，会导致实施不能按照成本计划执行，所以在实施过程中如果必须对设计或工程质量标准及发生其它实质性变更，必须严格按照国家的规定和合同约定的程序，由双方协商解决。

　　3、工程索赔。

　　工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。“在实际工作中，“索赔”是双向的，我国《建设工程施工合同示范文本》中的索赔就是双向的，既包括承包人向发包人索赔，也包括发包人向承包人的索赔。但是在通常情况下，索赔是指承包人(施工单位)在合同实施过程中，对非自身原因造成的工程延期、费用增加而要求发包人给予补偿损失的一种权利要求。由上面的定义可以看出工程索赔能够很大程度上的影响项目成本的计划值，所以在项目实施过程中一定要非常重视索赔工作，项目工程索赔产生的原因主要有：发包人即开发商违约;发生了经现场调查无法发现、业主提供的资料中也未曾提到、无法事先预料的自然和社会等不可抗力事件;合同文件规定不严谨甚至矛盾，合同中的遗漏或错误等合同缺陷;设计变更、施工方法变更、追回或者取消某些工作、合同其它规定的变更等合同变更;项目工程师指令承包人加速施工、进行某项工作、更换材料、采取某些措施等：其他原因。所有以上提到的这些索赔原因都会引起项目成本的上升，在施工前或者施工过程中一定要注意好这些问题，提前采取预防措施。

　　四、竣工阶段的成本控制

　　竣工阶段的成本控制工作是，做好竣工决算的编制工作，使竣工决算真实反映竣工项目计划、实际的建设规模、建设工期以及设计和实际的生产能力，反映概算总投资和实际的建设成本，同时还反映了所达到的主要技术经济指标。通过对这些指标计划数、概算数与实际数进行对比分析，不仅可以全面掌握建设项目计划和概算执行情况，而且可以考核建设项目投资效果，为今后制订新开工项目计划，降低建设成本，提高投资效果提供必要的资料。

　　五、结束语

　　项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样，房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。

　　参考文献：

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