试论我国房地产开发中存在的问题及对策

　　[摘要] 房地产业在中国社会经济发展中占据着重要的位置，然而也随之产生了一系列的问题，国家政府也制定出相应的政策，使之健康、持续、快速的在中国发展，对现今房地产出现的一些问题进行综合评述的分析，并提出了一些建设性的意见。

　　[关键词] 房地产开发；宏观政策；问题及对策

　　Abstract: The real estate industry in social economic development in China occupies an important position, but also caused a series of questions, the national government also set corresponding policy, and to make health, sustained and rapid development in China, on the current real estate the problems of the comprehensive review on the analysis, and put forward some constructive Suggestions

　　Key Words: real estate development; macro policies; problems and countermeasures

　　中图分类号： F23                文献标识码：A                      文章编号：

　　2011年是中国房地产业发展的第20个年头，今天的房地产业正以开发规模每年26%左右的速度增长，已成为我国国民经济的一个支柱产业，改善着国家的经济结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境，但中国的房地产业的发展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些丞待解决的问题。

　　一、政府应做好土地的调处工作

　　1、政府完善土地供应制度。加大土地供应结构的调整力度。土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需结构失衡的矛盾。一方面，紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房从供给源头上进行限制；另一方面，落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。

　　2、建立房地产价格预警机制，加强对住房价格的检测与调控。我国房地产市场发展 过热的主要原因如下:一是成本推动，尤其是土地成本的提高，二是开发商利用政府政策弊端控制供给量改变供求关系制造价格快速上涨趋势，三是社会经济 >预期导致的投机炒房行为。因此，在监测和控制房地产价格方面，提出以下建议:

　　建立完整基准地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，尤其是高档房的建设规模［5］。

　　针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象，要进一步加强管理。严格审核价格申报，物价部门对商品房的销售价格要认真核定，严格按核定价格销售。工商部门对房地产的营销手段、营销方式以及税务部门对房地产的税费收缴等严格控制和监督，从而进一步规范房地产企业的市场行为，同时要尽快将其销售价格公开化、透明化，避免信息不对称带来的消费者价格盲区。

　　在面对社会经济顶期问题，需要全社会形成合理引导市场的氛围。引导老百姓确立正确的住房观念、风险意识和投资理念。正确的舆论导向人们形成正确的房地产投资理念、住房观念以及风险意识。因此，对于房地产市场中的所有主体，政府要承担起责任，引导老百姓树立正确的住房观念和消费，而不是为某经济利益主体不顾百姓的需求。

　　3、完善住房供应体系和住房保障体系。近年来，特别是2009年以后，政府进一步加大了住房保障工作力度，大力推进廉租房和经济适用房的建设，但是仍然存在保障性住房供不应求的局面，并且在供应过程中出现不公平现象，比如真正需要的人没有得到保障，而被一些“关系户”得到，因此应该在将来加强监管制度的建设因此要在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房和经济适用房建设力度的同时，一定要重视推进“限价商品房”的供应工作。

　　二 、 房地产市场宏观调控的调查与思考

　　1、目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面：房地产投资规模过大。并呈现出逐渐增长的趋势。2、 商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。3、 商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已经成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。4、房地产市场秩序混乱。一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权。

　　2 、 加强房地产市场调控的对策。加强商品房结构规划的管理。通过宏观调控政策调整住房结构，引导居民合理消费已纳入经济社会发展工作的目标责任制，成为我国商品房不合理结构的重要举措之一。因此，必须大力的加大普通商品住房、经济适用房和廉租房的供给量，建立房地产价格形成和监管体制，严格规范房地产价格形成机制。

　　我国房地产市场发展过热的主要原因如下:一是成本推动，建立完整基准地价体系，适度控制土地价格及拆迁费用，尤其是高档房的建设规模［5］。

　　针对市场中的认为调控市场和哄抬价格现象，要进一步加强管理。严格审核价格申报，物价部门对商品房的销售价格要认真核定，严格按核定价格销售。　                   　  3、 完善住房供应体系和住房保障体系。近年来，特别是2009年以后，政府进一步加大了住房保障工作力度，大力推进廉租房和经济适用房的建设，但是仍然存在保障性住房供不应求的局面，并且在供应过程中出现不公平现象，对于这部分群体也应该有相应的住房供应保障，政府虽已下令供应限房价、限户型的部分商品房，即“限价商品房”，但还没有在各个城市全面供应，因此要在完善住房保障体系建设的过程中，加大廉租房和经济适用房建设力度的同时，一定要重视推进“限价商品房”的供应工作。

　　4、规范房地产开发企业及相关企业的行为。当前，很多房地产开发企业开始出现不规范的开发与销售行为，囤积好房源、隐藏房屋信息，欺诈消费者以及中介机构操作不规范等问题频频出现，因此笔者提出以下几点建议：

　　建立企业的信誉档案。要加大力度推行房地产开发企业诚信等级评定制度，在此基础上，要建立企业信誉档案，将企业的身份登记、良好行为记录、不良的行为警示、优质产品介绍内容，在网上公布，建立企业信用管理信息系统，进入系统的信息，不仅作为主管部门评定企业好坏的依据，还要向社会公开，从而扶持一大批信誉良好的企业，治理整顿那些信誉差、经营管理不善的小企业。

　　综上所述，我国的房地产行业目前还处在起步发展阶段，各方面的发展还不尽完善，针对行业内以及开发工程中所出现的问题，相关主管部门应加强行业监管，完善相关法律法规，使各行业各部门严谨、有序的融入房地产行业，推动我国房地产行业的健康发展。

　　参考文献：

　　[1]卢铿，关于文化与地产之间关系的探索，中国房地产报2003年

　　[2]陈劲松，新都市主义。CONDO与小户型，北京，机械上业出版社2002

　　[3]谢家瑾。当前全国房地产市场现状和发展态势分析[J]。浦东房地产，2001.

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