时间：2013年05月07日 分类：推荐论文 次数：
摘要：在白云区京溪地下净水厂周边地区改造规划推进过程中，遇到了诸如范围如何划定、现状用地如何取舍、上层次规划如何协调等问题，在依据市相关规定、听取各方意见的同时，积极思考目前相对合理的解决方案及规划建议。
关键词：经济平衡,建设强度,城市景观环境,交通影响
一、 规划源起
广州京溪污水处理厂是广州市政府为实现建设“两个适宜”的城市环境、打造“山水之都”的目标，全线综合整治沙河涌的市政污水工程之一，也是广州亚运会配套河涌改造项目之一。
近年来，随着广州城市化的迅速推进，围绕城市水污染治理的建设步伐不断加快。自2006 年开始全面实施沙河涌综合整治，着重解决上游的堤岸整治、两岸景观、截污需求。京溪污水处理厂作为沙河涌综合整治的一项重要工程，其建设早已迫在眉睫。但是，项目前期围绕选址费尽周折，历经三年的多方案比较和艰难协调，终于在2009 年4 月落实用地。由市水投集团投资兴建位于沙河涌上游的京溪地下净水厂，该净水厂已投入使用，以缓解下游猎德净水厂的处理压力。目前京溪地下污水处理厂已成功运行，为实现沙河涌综合整治预期目标发挥了重要作用。
京溪村对污水处理厂的选址及建设予以了大力支撑，得到了市政府及管理部门的肯定。与此同时，鉴于村属用地紧张，土地资源有限的现状，京溪村多次向市、区两级政府提出了对污水处理厂周边地区(涉及3个生产社)进行改造的请求，市领导多次到场调研并表示大力支持。
二、 探索之路
在项目推进过程中，遇到了诸如范围如何划定、现状用地如何取舍、上层次规划如何协调等问题，在依据市政府相关规定、意见的同时积极思考目前相对合理的解决方案。
1、规划范围的确定——多因素限定改造范围
A、以京溪村三个社(包括犀牛角经济社、麒麟岗经济一社及麒麟岗经济二社)的社属用地范围、勘测定界成果为分析基础，将土地利用总体规划中的建设用地纳入改造范围。
B、由于京溪村可改造用地紧张，需把社属用地包围及邻近的符合改造条件并有改造意愿的国有用地(京溪小学教师宿舍楼、市建材局用地)纳入改造范围。
由此，最终确定了改造范围面积约为28公顷，土地利用总体规划中全部为建设用地，其中村属用地约27公顷，国有用地1公顷(其中市建材局拟以公益征收方式处置，京溪小学教师宿舍楼用地按照水投集团实际投入费用纳入改造成本)，符合广州市相关三旧改造政策。
2、现状数据、信息的分析——建筑量和用地情况
现状建筑：村域内多为村民住宅和工业厂房。村民住宅集中在村域中部，工业厂房散乱分布，建筑密度大，建筑间距不能满足要求，存在社会治安、消防等安全隐患。经相关部门确认，现状总建筑面积约68万平方米(其中包括村民住宅、村集体物业及市建材局(国有)建筑量)。
现状用地：根据勘测定界成果并纳入国有用地部分，叠合2006年土地利用现状图和第二次土地利用调查现状图，改造范围总用地28公顷，其中有4.35公顷的农用地需要办理土地转用手续。
3、方案经济平衡——资金投入与总体规模
改造范围内村民复建补偿标准按照《广州市“城中村”改造成本核算指引(试行)》中的成本核算方法，确定拆迁补偿安置基准建筑面积。根据改造成本测算，改造资金需求约24亿元，可通过村自主开发来筹集改造资金。
改造方案历经两年多的时间，多轮方案在市相关会议上进行讨论，经过反复的推敲对比，本次方案最终依据2012年初相关政府会议确定规划总建设量为90万㎡(其中住宅和商业配比为6:4)，复建建筑量与融资建筑量相应确定。
4、控规“解读”——与上层次规划无法匹配
规划过程中，改造区净用地面积未变的情况下，原控规导则控制的总建筑面积约为12万平方米，本次改造后需调整为90万平方米，调整共增加78万平方米的建筑量。
经分析，由于原控规导则数据来源较早，现状该地块总建筑量已达到68万平方米且尚未在原控规落实，已远超出原控规总建筑面积12万平方米，需对原控规做相应调整，以更好的为后续城市建设和地区发展服务。
5、规划方案
规划在充分听取村民意愿及开发商意见后进行的用地规划布局，在落实上层次规划的基础设施的同时，对增加的人口进行了充分考虑，配置了相应的公共服务设施;营造良好的居住环境的同时，增加了相应的商业及办公用地，尽量实现小范围内的职住平衡，从而降低区域内的交通压力。
三、 方案现存问题
1、建设强度过大
规划总用地面积28公顷，其中，道路用地约5公顷，占总用地的16%，防护绿地约占总用地的6%，净用地仅21公顷;另外，由于用地边界的不规则，加之控规路网的切割等多方面条件限制，无可避免的造成了平均容积率合理，局部容积率过高的情况。
2、城市景观环境影响
规划区座落在风景秀丽的白云山东麓，东接天河区元岗街，西傍白云山风景区，位于白云山风景区控制线外围以东1000多米，对白云山风景区景观环境未产生影响。
京溪村现状建筑密集，布局杂乱，建筑密度过高，间距严重不足，呈现典型的城中村空间形态。通过改造将建起现代化的高层住宅区和高档商业办公区，取代原有低水平建设，建筑密度大幅下降，广场、公共绿地丰富了城市空间，城市景观得到质的飞跃。虽然城市环境得到了美化，但沿沙太路建起的住宅基本高度都在100米左右，连片的高层建筑对道路空间形成了较大的压迫感，因此，城市空间景观需要进一步协调。
3、交通影响
规划区现状人口1700户，改造后人口达到1.63万人(5094户)，该区域未来将产生较大的交通出行和吸引量，银兴路做为主干路，集散交通量对与其连接的区域内各支路交通造成更大压力，主要交叉口左转与直行车道服务水平较低，饱和度较高，路网整体上会造成较高的出行延误。控规路网虽在现状道路基础上有一定增加，断面有所拓宽，除南北向的银兴路外多为“T”型路，对交通疏解能力有较大限制。周边道路设施的空间、时间资源基本得到大程度挖掘，空间改善余地有限。
四、 规划建议
1、分期实施----道路上的分析
改造规划项目一般建设量较大，涉及问题较为复杂，工期较长，因此实施过程中要注重规划分期。按照广州市“三旧”改造相关政策，可分为2个阶段进行改造：首先，优先开发复建住宅及其公建配套用地，利用旧石场空地建设安置房完成住宅复建区的建设;再通过借助融资地块筹措改造资金，同时复建剩余居住用地及物业用地，以保证方案的有效实施。方案结合改造用地的分期，对道路的使用也进行了考虑：规划的5条城市道路(A、C、D、E、F)联系规划区西侧的沙太路，以方便区内居民出行。其中， A是现状的停车场 ，远期考虑打通;B是近期可利用的现状路; C和D 有可利用的现状路，远期可将规划路网打通;E是符合控规路网的中成路;F现状靠近山林，近期难以实施。因此，近期通过使用道路B、C、D、E即可进行首期建设。
2、总量控制——大区域平衡
通过对上述问题的反思，在总建筑量居高不下的情况下，建议采用扩大改造范围的思路，在更大区域内进行改造平衡，整村如不具备改造条件，可纳入村内的有条件改造区域进行一并改造。这样，既可解决容积率过高的问题，又可以优化用地条件，真正提升改造后居民的生活居住品质，保护城市景观环境，避免交通压力过于集中的问题。
五、 小结
京溪城中村改造项目是在经村民改造意愿征询后进行的改造方案编制工作，通过将村集体用地转为国有，同时为城市道路、市政、绿化及中小学等设施建设腾退土地，将使城市的公共利益得以保障。虽然在规划中遇到了诸如与上层次规划不匹配、局部建设强度过高、影响城市景观环境等问题，但是通过各方利益协调，先进经验借鉴，政策与引导，不断地探索与反思，并引入更多的公众参与，相信城中村改造终将得以实现。