房地产职称论文中国房地产中介组织运营与管理

　　摘要：房地产中介是当今我国房地产市场中买房、卖房、租房的媒介，在促进我国房地产行业高速发展中发挥着重要作用。研究我国房地产中介组织运营与管理模式有助于认清目前房地产中介组织运营方式，存在的主要问题，寻找适合中国特点的房地产中介组织运营与管理模式，实现房地产中介组织健康、稳定向前发展。

　　关键词：房地产中介,运营,管理模式

　　房地产中介业是由房地产行业衍生出来为其提供生产、流通、消费的多元化服务行业，是房地产行业的重要组成部分。房地产中介业主要从事二手房地产咨询、估价经纪等活动，以及为房地产投资、开发和交易提供各种中介服务，并收取相关服务费。

　　一、我国房地产中介组织的兴起与发展

　　我国房地产中介是随着房地产业的快速发展而兴起和发展起来的，其发展过程可以分为萌芽阶段(1988-1995)，起步阶段(1996-1999)，高速发展阶段(2000-2008)，行业洗牌与平衡发展阶段(2009至今)。时至今日，房地产中介组织显示出勃勃生机，其服务内容与业务范围不断扩大，除了房屋买卖，还包括房屋租赁，提供免费看房、咨询服务等，其服务手段也在不断创新，服务形式也更趋人性化，“一站式”服务即提供房地产评估、咨询、交易办理、按揭贷款、资金监管、产权过户办理等一条龙服务已经相对成熟，基于MLS系统的房地产中介组织信息管理模式已初步建立。随着我国城市化进程的不断加快，城市人口急剧增加，大量危旧房屋改造及房地产二级市场、租赁市场日益成熟，房地产中介业还有很大的发展空间。

　　二、房地产中介组织运营模式、特点及发展趋势

　　目前.国内数以千计的房地产中介组织大致可以分为三种经营模式：

　　一是市场化程度很低的单店经营模式。即房地产中介企业只有一个中介门店，门店即企业。其特点是公司资金实力有限、店面较小、低成本运作、一般在自身业务比较熟悉的区域为客户提供服务。由于规模小、人员杂、从业人员素质参差不齐、经营混乱，常常发生违规行为，甚至欺诈行为，目前在东部经济发达地区已经比较少，但中西部地区及中小城市仍然具有普遍性。

　　二是直营连锁运营模式。采取直营连锁模式运营的房地产中介企业，其下属连锁店铺均由总部全资或控股开设，营收均属总部，经营者由总部直接任命，门店重要经营决策都由公司层面做出，对各连锁门店业务流程由公司管理中心实施集约化统一管理，各连锁店从业人员培训、客户资料保管也全在公司层面进行。其优点是所有权和管理权相对集中，对下属各连锁门店管理效率高，控制力强，具有一定的品牌效应溢价。但也存在投资大，对环境的适应性和应变能力差，风险比较高的问题。

　　三是特许加盟连锁运营模式。即特许经营，是目前被广泛运用的连锁形式。表现为两个相对独立经营实体通过合同规定，主品牌中介企业将自己开发的商品、服务及营业系统，授予中介加盟店在规定区域内经销权，加盟店交纳一定的使用费并承担规定的义务的一种运营模式。其优点是在保证总部向分店输出管理模式做到协调统一的同时，能利用较低成本，迅速扩大企业规模增加竞争优势，提高销售额和利润，品牌效应溢价明显。缺点就是连锁店之间整体性差，对分店渠道控制力不如直营连锁，协调直营店和加盟店的管理与服务水平上难度比较大。

　　房地产中介组织中以上三种运营模式都客观存在，从数量上看中西部及一些中小城市，单店模式仍然是市场重要力量，也将在今后相当长一段时期内继续存在。从规模与品牌发展来看，直营连锁与特许加盟连锁运营在东部发达地区已经相对成熟，并向中西部、及中小城市扩展。放大时间跨度来看，从单店模式到直营连锁再到特许加盟连锁是我国房地产中介组织运营模式发展的主线，随着房地产业寒冬的进一步加深，国家对房地产行业调控力度进一步加大，房地产中介行业将加速洗牌重组，特许加盟连锁运营模式将成为我国房地产中介组织运营模式未来发展趋势。

　　三、我国房地产中介组织管理模式现状、存在问题及对策措施

　　目前我国房地产中介组织管理模式主要采取政府监管、行业自律与社会监督三位一体的监管框架模式。对房地产中介组织管理有助于规范房地产中介活动，协调房地产活动中所涉及的各类当事人之间关系，保障房地产经纪活动当事人合法权益、促进房地产中介业行业健康发展具有重要意义和作用。

　　(一)目前房地产中介组织管理存在的主要问题

　　一是房地产中介行业在金融危机背景下发展放缓，部分企业遭遇生存危机。虽然社会对房地产中介的需求在逐步增加，但由于金融危机与国家宏观调控因素的影响，房地产市场观望气氛浓厚，房地产中介行业风险较大，生存危机开始逐步显现，房地产中介发展速度下降，行业洗牌加剧。

　　二是不法行为猖獗，经营失信，社会认可度低。由于目前国家对房地产中介组织资质管理与监督尚不健全，一些房地产中介机构利用执业之便，对拟抵押房地产无原则高估，骗取银行贷款，扣留、骗取看房押金，以加剧信息不对称为手段，压低卖价、抬高买价，从中获取非法所得等现象严重，社会对房地产中介行业信任度极低。

　　三是企业规模较小，抗风险能力差。由于房地产中介机构入市门槛低，准入条件不严格，房地产中介机构大多规模较小，绝大多数尚未形成自己的品牌并缺乏长期经营意识，业务种类单一，经营范围狭窄。比较明显的问题是在金融危机后时代，宏观调控加大背景下大量房地产中介企业出现倒闭，给社会带来很多问题与不稳定因素。

　　四是从业人员良莠不齐，整体素质不高。我国目前对房地产中介从业人员资格认证制度尚不规范，上岗人员无相关工作的经历和执业资格证书，不具备从业房地产中介专业知识与实际能力。此外受社会环境和行业风气等不良因素影响，许多从业人员降低职业操守，使用各种手段招揽、蒙骗、欺诈客户，引发了大量的纠纷和诉讼，给房地产中介形象造成很大破坏。

　　(二)促进房地产中介行业健康发展的对策措施

　　一是强化监管。重点规范市场准入制度与房地产中介人员执业资格管理制度。房地产中介机构必须具备相应的人员与资金，取得权威部门颁发的房地产中介机构资格证书。同时严肃查处无资质中介企业与中介行为，加快建立、健全行业退出机制，强化全行业监管力度。

　　二是敦促和引导房地产中介组织加强行业自律。重点建立包括经纪机构资信评价指标、执业规则、服务标准、职业道德、执业风险管理与顾客投诉管理等一系列自律性管理制度在内的行业规则体系。尽快建立、健全以经纪人执业资格注册管理为核心的行业自律管理约束机制。

　　三是大力提倡诚信经营，加强企业诚信建设，提高社会认可度。重点加强诚实守信核心理念在房地产中介行业发展中的作用，推动重合同、守信誉、践承诺、创品牌活动在中介经营服务活动中的渗透力度。政府相关部门、房地产中介行业协会及消费者协会等都要从各自职能出发，通过采取评选“星级诚信中介企业”活动、建立企业信用档案、完善企业动态考核和信息披露制度等多种措施，培育企业优胜劣汰的有效机制，创造有利于企业诚信经营的环境和条件，有效提升社会信任度与认可度。

　　四是加强培训、管理和考核，全面提高从业人员整体素质。要从制定完善从业人员资格认证制度入手，加强对从业人员的培训，扎实搞好基础培训与教育工作，不断提高中介机构与从业人员素质，为行业健康发展提供有力的人才支撑。

　　四、结　语：

　　尽管我国房地产中介行业发展迅速，但与国外百年发展历史相比，还属于新兴行业市场，需要政府、协会及各方参与者的共同努力来营造良好的房地产中介组织发展环境，探索更好的符合中国国情及盈利模式的中介企业运营模式，不断促进房地产中介组织健康和谐发展。

　　参考文献：

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