浅谈房产测绘

浅谈房产测绘
张 峰 

摘  要：近些年，房价与日俱增，人们对房地产这个行业的热情却是有增无减。作为与房地产行业有着莫大关联的房产测绘也逐渐地走入了人们的视线里，被人们所认知、所了解。今天笔者结合自己的从业经历对房产测绘试作分析。
关键词：房产测绘，目的与作用，现状与问题，未来前景

测量学是一门严谨的学科类别。广义的测量是指研究地球的形状和大小，或者其他天体的形状与大小以及其他形态，或者微观物体的形态与大小的一门学问。狭义的测量是指研究如何测定地球表面点的位置和高程，用特定的仪器和手段，将地球表面上的地形和其他相关的信息单位测绘成图，以及确定地球全部及局部的形状与大小的学问。今天我们所要谈到的就是后者狭义测量的一种——专业测量中的房产测量，也称房产测绘。
一、房产测绘的定义
房产测绘从专业角度来讲，它是专业测绘中的一个很具有特点的分支，它测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地，也就是说，房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术、测绘手段来测定房屋、土地及其房地产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘。
二、房产测绘的分类
房地产测绘又可以细分为房地产基础测绘和房地产项目测绘两种。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房地产项目测绘是指在房地产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房地产管理过程中需要测绘房地产分丘平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据等开展的测绘活动。房地产项目测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
三、房产测绘者的从业要求与能力
房地产基础测绘，对测绘人员素质、仪器装备、单位测绘资质要求都比较高。必须是有较丰富经验的专业队伍才能胜任。相比较而言，从事房地产项目测绘比较容易一些。根据目前我国的法律、法规规定，没有取得房产测绘资格的队伍不能从事房地产测绘。在世界上的一些国家只有官方机构经过审查和特别认可，并取得测量工程师执业资格的机构和个人才能从事这一神圣而具有法律效力的工作。 
四、房产测绘的目的与作用
    目的是为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费及城镇规划建设等提供数据和资料。
作用有4个方面：1、法律方面的作用；2、财政经济方面的作用；3、社会服务方面的作用；4、测绘服务方面的作用。
五、房产测绘的现状
(一)房产测绘业发展迅速
在过去,房产测绘一直作为事业单位的内设机构,并由于政企合一、测管不分离及缺乏有效竞争和监督机制,形成了垄断经营、独家测绘、服务意识不强等状况。近十年来随着市场经济的发展及住房商品化、市场化进程的加快,房产测绘业得到了快速发展,房产测绘市场逐步放开,形成了相对公平、公正的竞争环境。
(二)相对统一的测绘技术标准形成
2000年2月22日经国家技术监督局批准,中华人民共和国国家标准GB/T 17986.1-2000《房产测量规范第1单元:房产测量规定》和GB/T 1786.2-2000《房产测量规范第2单元:房产图图式》正式发布,并于2000年8月1日起正式实施。这一测绘技术标准规定了我国城镇房产测量的内容与基本要求,对规范与繁荣房产测绘市场有着极其重要的意义与推动作用。
(三)测绘技术和手段不断革新
1.测绘仪器设备的更新,从过去的皮尺、钢尺、经纬仪、平板仪,发展到现在的激光测距仪、电子全站仪、GPS 等精密测绘仪器,有利于提高外业测量数据的精度。
2.计算机技术对数字化房产测绘起到了极大的促进作用,它具有成图和测算质量高、速度快、劳动强度低、贮载信息多等智能化优点。
六、房产测绘中存在的问题
(一)房产测绘市场发展不完善,行业监管不到位
尽管房产测绘作为一项专业技术服务走向市场,实行政企分开、纳入竞争和监督机制,但由于房产测绘市场发育不完善,存在一些不公平竞争甚至违法乱纪行为,扰乱了市场秩序。目前,有关房产测绘成果的质量保证体系和监管体制以及相关法律法规还未完善,测绘行政管理部门对房产测绘产品质量的监管力度不够,缺少对测绘企业的资质审查和技术指导,对测绘成果质量监管和检验不到位,不利于保护产权人的合法权益。
(二)存在地区差异,做法不统一
房产测绘离不开现场外业测量和数据计算、绘图等内业处理工作,然而对于这些工作,在不同地区、不同的测绘机构或者不同的测绘人员,各自的做法都有差别。另外,在房产测绘的运作模式、资料格式、数据处理、信息化程度等方面也存在地区差别,其技术成果质量难以评定,不便于地区、单位之间的信息交流以及上级职能部门的考核监督,也不利于房产市场的规范化发展。
(三)房产测量技术规范有待完善
虽然GB/T 17986-2000《房产测量规范》对房产测绘中的具体问题作了较为详细的规定,但在具体操作中仍然存在一系列细节问题。
1.斜面结构房屋数据采集施测困难
根据GB/T 17986-2000《房产测量规范》规定,“房屋屋顶为斜面结构的,层高在2.20米以上的部位,按其外围水平投影计算建筑面积,层高在2.20 米以下的部位不计算建筑面积。”这项规定在实际操作中却遇到了麻烦。因为房屋建成以后,房屋各层的结构层层面已被上层构造层层面所埋盖,实测很困难。另外,结构面是一个粗糙的不平表面,无法进行更为精确的测量。这样一来,对于斜面结构的楼板厚度就难以采集,层高等于2.20米的部位不易确定,更无法精确量取,建筑面积计算当然就可能有较大偏差。
2.特殊部位易产生误解
对于无顶盖的室外楼梯,根据规定,“无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。”这在现实中存在三种理解:第一种是将无顶盖的室外楼梯建筑面积等于该室外楼梯各层水平投影面积之和的一半;第二种是把上一层楼梯看作是下一层楼梯的顶盖,无顶盖只针对室外楼梯顶层而言。因此,无盖室外楼梯顶层应按一半计算,下部各层应计算全部建筑面积;第三种是因室外楼梯顶层无盖,不应计算面积,下部各层以上一层楼梯为顶盖,应按各层水平投影面积的一半计算。三种理解得到的结果都不同。
3.建筑面积计算不尽合理
成套房屋建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。其中,套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成;共用建筑面积系各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积,遵循“谁使用,谁分摊”的原则。但在具体实施中,部分房屋结构的使用性质往往是无严格定义的,其服务范围也难以明确划分。
4.从业人员素质有待提高
房产测量人员应为熟谙法律、建筑、测绘技术等多方面知识的高素质专业测量人才。但目前在一些二线城市和很多县一级房产测绘部门,从业人员基本素质普遍偏低,专业技术人员非常缺乏,房产测绘工作水平较低。

七、房产测绘的未来前景
目前国内市场也存在着一些房地产测量绘图软件,但这些软件大多是基于AutoCAD的LISP语言开发的,运行效率较低,更重要的是在这些软件中房屋单元图形数据和属性数据无法对应连接,因此也就不能实现图形属性的交互查询,更不能自动地生成房屋分层分户平面图,房产测量绘图效率仍然不高,错误也在所难免.随着城市建设和房地产交易在我国的发展,为房地产确权、发证提供服务的房地产测绘工作变得尤为重要.由于城市房地产变更频繁,且许多城市房地产测绘数据的生产、管理效率低下,很难适应当前信息化、现代化的要求,因此开发房地产测绘信息系统成为亟待解决的重要课题。
房地产测绘的技术和手段前景
1、全球定位系统(GPS)不仅具有全球性、全天候、连续性、实时性等精密三维导航和定位能力,而且具有良好的抗干扰性和保密性,可以高精度并快速地测定各级控制点的坐标。利用实时GPS动态测量功能,甚至可以不布设各级控制点,仅根据一定数量的基准控制点,便可以高精度并快速测定界址点、地形点、地物点的坐标,且每个点的测量都是独立完成的,不会产生累计误差。利用测图软件可以在野外一次性测绘成电子地图,然后通过计算和绘图仪、打印机输出各种比例的图件。
2、地理信息系统(GIS)正广泛地应用于国土、规划、市政、通信、军事等领域,并且取得了极大的社会和经济效益。充分利用GIS的图属互联思想设计开发新的房产测量绘图系统,无疑能极大地减轻工作人员的工作强度、加快业务的办理进程,并且能够将房产数据融入到城市的地理信息数据库中,为城市的地理空间信息化建设提供数据支持。基于GIS技术的房地产测绘信息系统是房地产测量数据处理与管理的强大工具,它以GIS的方式绘制、定义图形及属性,实现了图形属性的双向连接,使房屋面积的分摊结果更准确,并且能自动生成繁琐的分层分户平面图,极大地提高房产测绘工作的效率和质量。按照GIS方式生产的房地产数据,还容易与城市基础地理信息数据库融为一体,形成房地合一的整体空间数据库。

目前，我国房产管理部门的一项重要工作就是探索、研究建立适合我国国情的房产测绘管理体系,规范房产测绘行为,培育和发展房产测绘市场,建立房产测绘市场的竞争机制。这项工作必须完成“五化”建设即测绘技术革新化、测绘规程科学化、测绘标准人性化、交流合作经常化、测绘人员素质化，才能保证测绘成果的准确、公平、合理,促进房产测绘市场有序、稳健发展。

参考文献：
［1］蒋兴发.浅谈如何做好房产测绘.深圳市爱华勘测工程有限公司  
［2］吴天全.史宏军.房地产测绘发展浅析.科技信息,2007年第29期