时间：2014年03月22日 分类：推荐论文 次数：
摘要:在过去的十几年时间里，中国城市建设飞速发展，城镇化和小城镇改造项目不断启动，成为经济腾飞新动力。与此同时，如何妥善安置因此而产生的大量拆迁安置家庭，保证社会和谐发展成为重点研究课题。根本上讲，保障性住房建设是房地产业一个特殊分支行业，其最主要问题仍是资金的来源问题。众所周知，银行业已经成为中国房地产业最大的支持者和受益者，同时也是风险的最大承受者。因此，中国保障性住房建设必须引入新的资金来源以缓解当下银行业的巨大压力。
关键字：房地产评职论文,期刊征稿,商业保险公司,投资渠道,保障性住房建设
按照规划“十二五”期间，我国将重点加快各类保障房建设，将新建各类保障性住房3600万套。根据规划，天津市将建设44万套保障性住房。随着建设进度的加速推进，保障房建设投资规模与资金需求之间的矛盾将越来越突出，资金来源日渐成为困扰保障性住房建设的重大问题。如何拓展天津市保障房建设融资方式，弥补保障房建设资金不足，具有重大意义。
一、天津市保障房建设现有融资渠道的状况
目前，天津市保障房建设资金仍旧是主要依靠财政投入和政策性银行贷款，发行企业债券、中期票据、设备融资租赁等直接融资等方式也在逐步扩展。但是，无论从融资方式的种类还是应用范围的规模来看，都远未满足天津市保障房建设的融资需求。
1.银行贷款
自2009年，由中央政府发起的，利用地方投融资平台，拉动中国农村小城镇改造以来，地方政府的举债行为已经给银行中国银行业带来了巨大的风险。在这种情况下，继续通过间接融资的手段，向银行业借贷，无疑将给整个金融业带来巨大的风险。作为整个国民经济正常运转的核心行业，一旦爆发债务危机，其后果难以置信。因此，针对保障性住房建设，必须创新融资渠道。
2.社保基金
全国社会保障基金对保障房的投资正在逐步增加，大约占投资比重的5%。全国社保基金2011年上半年已经在南京、天津、重庆三地，通过房地产信托基金的方式，为当地的公租房建设提供融资105 亿元。其中以重庆市获得贷款最多，为45亿元，天津市紧随其后，获得约35亿元贷款。然而，35亿元的资金相对于“十二五”期间天津市44万套保障性住房的建设任务来讲也是杯水车薪。况且，目前的中国社保基金整体运转状况并不良好，预计2013年，仅养老金缺口就高达18.3万亿。依靠社保基金长期支持城市保障性住房建设也并非长久之计。
3.房地产信托
在保障性住房建设的规划设计中，配比了合理比例的商业地产面积。商业面积的合理设计，不但能提升社区生活便利水平、帮助解决低收入群体就业问题，还可用商业面积租金收益来部分覆盖保障性住房社区的物业管理费用，并最终提高保障性住房项目建设的投资价值。由于保障性住房中的公租房带租约且未来可能允许出售，因此住宅部分收益有一定保障;加上商业部分租金收益可预期，这就构成了信托投资公司将资金投放于保障房建设的基本动机。然而，相对于银行存款，信托产品的利率较高，这就决定了信托资金的成本也会比较高。而保障性住房建设并不是以追求利润为第一目的，但高昂的成本也会制约对房地产信托资金的使用。
4.开发商配建保障性住房
在土地招标环节，规划该地块详规时，就已规定开发商在该宗地块某处配建一定比例的公租房，待若干年后，开发商可以将该部分公租房产权收回，并加以销售。然而，此种处理方式似乎有违市场经济的基本原则。首先，政府相关部门会以公租房建设进度等为由来制约商品房建设的相关规证;其次，由于公租房建设不能滞后于商品房建设，其所用的资金将不能来自于商品房销售所得，而系开发商直接投入，这无疑将增加开发成本，侧面推高楼价;再次，若干年后产权如何回归给开发商，开发商如何能再次销售，将成为很大的未知数;最后，配建的公租房比例小，对于整体保障房建设计划的推进，所以到的作用不大。因此，总体来看，这种处理方法所带来的收益未必大于将来的损失。
二、商业保险资金的运作
经过三十多年的飞速发展，中国商业保险公司作为金融业的一个重要组成部分已经越来越重要，保险资金的运作也越来越成为焦点。
1.商业保险公司资金投资渠道比例
商业保险公司的资金运作受到中国保监会的严格监管。其各渠道投资比例如表1所示：
我们可以利用这部分保险资金支持国家保障性住房建设。保险企业设立投资保障性住房建设的专项基金，按照“政府主导、商业化运作”的模式，建立高效率、低成本、高透明度的运作机制，与政府共同推进保障性安居工程的建设与发展。
2.保障性住房建设资金和保险资金的特点
作为保障性住房建设，相对商品房项目，它的投资回收期相对较长，投资的经济效益相对要让位于社会效益。保障性住房建设不同于一般的商业不动产投资，长期而稳定的资金供给是保障性住房建设最为关键的要求之一。此外，保障性住房建设还具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求，对于保险资金而言，是风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，符合当前保险资金资产负债配置的需要。同时，也有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，有效规避市场波动给保险资金运用带来的风险。而保险公司中的人寿保险业务因其产品特征而具有缴款期限长和现金流稳定的特点，而保险产品的特点也决定了保险资金的投资需要更为长期和稳健的渠道。两者的诉求在此不谋而合。
引进保险资金和商业化运作模式，有助于填补保障性住房建设庞大的资金缺口，有效缓解政府巨大的财政支出压力，加快保障性安居工程的建设与发展，确保这一重大民生工程的可持续发展，也是保险业作为“经济助推器”和“社会稳定器”，为人民群众谋福利的义不容辞的责任。但是，保障性住房的投资收益不高，考虑到保险资金的基本回报要求，马明哲建议，政府对保险资金参与的保障性住房建设项目给予一定的税收支持政策，减免相关税赋，提升保险企业参与的积极性。
三、总结
保障房建设是中国城镇化建设大工程中的一个子工程，也是我国和谐社会建设的重要组成部分;保险业本身就是社会的缓冲器、润滑剂;二者殊途同归。保障房建设为金融业提供了大量的资金需求，而已经逐渐成熟的中国保险业，在保障房建设领域将成为银行业的有益补充，为保障房建设提供大量的资金供给。
此外，对于房地产业这样一个资金高密集型的产业，拥有稳健的现金流是产业健康发展的关键之一。而保障房建设因其周期较长的特点，决定了其吸引很多追求高收益资金的能力较弱。人寿保险资金的特点，恰好在此时满足了保障房建设用资金的需求，而长期的回报也将使保险行业的年化回报率更趋稳定。如此，通过保障房建设和保险业的“婚姻”也可以在最大限度上推动两项事业的共同发展和繁荣。
参考文献：
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